Покупка коммерческой недвижимости онлайн: пошаговая инструкция

1. Определить критерии поиска объекта

Прежде чем перейти непосредственно к онлайн-сделке, необходимо четко сформулировать требования к приобретаемому объекту. От этого во многом зависит скорость и успешность дальнейшего поиска. На данном этапе предпринимателю стоит задать себе следующие ключевые вопросы:

• Для каких целей приобретается недвижимость? Это может быть открытие нового направления бизнеса, расширение производства, сдача площадей в аренду, инвестиции с целью перепродажи и т. д.
• Каким функциональным требованиям должен отвечать объект? Речь идет о размерах помещений, планировке, инженерных коммуникациях, наличии парковки, зон разгрузки и пр.
• В каком районе/локации предпочтительно расположение? Большое значение имеют трафик, близость к целевой аудитории, транспортная доступность, престижность места.
• Какой бюджет выделен на покупку? Желательно заранее определить как минимальную, так и максимальную сумму, которую бизнес готов потратить на приобретение коммерческой недвижимости.
• Какие риски необходимо учесть? Это могут быть градостроительные, юридические, репутационные и иные риски, способные повлиять на использование объекта.

Ответив для себя на вопросы, бизнесмен сможет сузить зону поиска и отфильтровать неподходящие варианты. Кроме того, четкое понимание требований упростит общение с продавцом или его представителями.

2. Найти и выбрать подходящий объект

Следующий шаг — поиск коммерческой недвижимости, максимально соответствующей заданным параметрам. В интернете для этого есть несколько основных каналов:

1. Специализированные сайты-агрегаторы, которые собирают объявления о продаже и аренде коммерческой недвижимости со всего рынка. Они обычно предлагают удобный рубрикатор, возможность поиска по карте, фильтры по цене, площади и другим критериям. Например, «Циан», «Авито Недвижимость» и «Яндекс Недвижимость».
2. Крупные застройщики часто имеют свои онлайн-витрины, на которых можно найти как готовые, так и строящиеся объекты недвижимости: офисы, ритейл, склады. На таких сайтах можно купить помещение напрямую от собственника.
3. Агентства недвижимости. Большинство агентств, специализирующихся на коммерческом сегменте, имеют сайты или аккаунты в соцсетях. Там размещаются актуальные объекты из базы компании. Как правило, при онлайн-обращении клиенту назначается персональный менеджер для подбора недвижимости.
4. Онлайн-аукционы. На специализированных площадках регулярно проводятся торги по продаже коммерческих активов. Там встречаются в том числе залоговые и проблемные объекты по сниженным ценам. Но в этом случае предпринимателю нужно тщательнее оценивать возможные риски.

Выбрав подходящий вариант (или несколько), покупатель запрашивает у продавца основные документы для ознакомления. Обычно это правоустанавливающие документы, технический паспорт, выписки из ЕГРН, реквизиты собственника.

3. Провести проверку и оценить объект

Предварительно выбрав объект, необходимо максимально тщательно оценить его фактическое состояние и юридическую чистоту. Конечно, личный осмотр недвижимости дает более полное представление, но современные цифровые технологии позволяют провести достаточно подробную онлайн-инспекцию не выходя из дома или офиса. Это может быть особенно удобно, если объект находится в другом городе или даже стране.

• 3D-туры. Многие собственники и застройщики предлагают виртуальные туры по своим объектам. С их помощью можно детально рассмотреть планировку, отделку, виды из окон и даже замерить площадь помещений. Эффект присутствия обеспечивают технологии панорамной съемки на 360 градусов.
• Онлайн-карты. Сервисы от «Яндекса» или Google дают хорошее представление об окружающей инфраструктуре и местоположении объекта. На картах видны соседние здания, остановки транспорта, парковки, близлежащие магазины, кафе и пр. Панорамы улиц позволяют виртуально прогуляться по району.
• Специальные сервисы. Например, решение для коммерческой недвижимости от Сбера может предоставить еще больше полезной информации. С его помощью можно искать и оценивать потенциал помещений прямо на карте. Сервис предоставит данные по проходимости, средней стоимости аренды, конкурентной среде и другие показатели. Поможет сформировать аналитические отчеты, которые можно использовать при переговорах с партнерами.
• Запрос фото и видео. Если предоставленной продавцом визуальной информации недостаточно, всегда можно попросить дополнительные фото и видеоматериалы. Например, детальные снимки фасада, кровли, инженерных коммуникаций, подсобных помещений. Собственник, как правило, готов организовать онлайн-показ объекта через видеосвязь.

Параллельно с осмотром нужно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости. В онлайн-режиме это можно сделать через сервисы Росреестра и других госорганов:

• Онлайн-выписка из ЕГРН. Заказать выписку об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах можно за пару минут на сайте Росреестра. Она подтверждает актуальность предоставленных продавцом сведений.
• Проверка на аресты и обременения. На том же сайте Росреестра можно проверить недвижимость на наличие ограничений — залога, ареста, ипотеки, сервитутов и пр. Эта информация также содержится в выписке ЕГРН.
• Анализ истории владения. Полезно изучить цепочку предыдущих собственников объекта через расширенную выписку из ЕГРН. Частая смена владельцев за короткий период может свидетельствовать о скрытых рисках.
• Проверка разрешений. Если объект был перепланирован или менял свое назначение, важно удостовериться в законности этих изменений. Сделать это можно онлайн через сервисы госуслуг или сайт Стройнадзора.

При обнаружении каких-либо проблем или несоответствий лучше сразу обсудить их с продавцом. Возможно, он сможет оперативно решить эти вопросы или предоставить дополнительные гарантии. Если стороны не смогут прийти к компромиссу, то стоит рассмотреть другие варианты, которые могут быть более прозрачными.

4. Согласовать условия и подписать договор

Итак, объект проверен и одобрен к приобретению. Пришло время обсуждать коммерческие условия сделки и составлять договор купли-продажи. На этом этапе есть несколько важных моментов:

• Согласование цены. Покупатель может попытаться поторговаться и снизить заявленную стоимость объекта. В качестве аргументов в данном случае могут выступать недостатки помещения, приведение цены к рыночному уровню, оплата наличными или быстрый выход на сделку. Однако продавец, со своей стороны, может настаивать на первоначальной цене.
• Схема оплаты. По договоренности между сторонами оплата может происходить полностью или частями, до или после регистрации прав собственности, наличным или безналичным способом. Если речь идет о крупной сумме, разумно задействовать аккредитивный или эскроу-счет.
• Формулировки договора. Важно проследить, чтобы текст договора максимально учитывал интересы покупателя. В частности, стоит акцентировать внимание на ответственности продавца за достоверность информации, включить в документ обнаруженные недостатки объекта, прописать форс-мажорные обстоятельства и другие детали.
• Гарантии и компенсации. Если в ходе проверки обнаруживаются какие-либо моменты, требующие устранения, имеет смысл включить в договор обязательство продавца решить эти вопросы до сделки. Также можно предусмотреть справедливую компенсацию покупателю на случай выявления проблем после перехода прав.

Проект договора, составленный продавцом, отправляется покупателю на согласование. Облачные сервисы позволяют вносить корректировки в режиме реального времени, моментально обмениваться версиями.

После согласования документа он распечатывается в нескольких экземплярах и подписывается обеими сторонами. Если стороны находятся в разных городах, они могут поставить подписи по отдельности и обменяться скан-копиями. Также возможен вариант привлечения курьерской службы для обмена оригиналами документов, что может занять немного больше времени.

5. Провести электронную регистрацию сделки

Ключевое преимущество онлайн-покупки коммерческой недвижимости — возможность зарегистрировать переход прав собственности удаленно, не посещая Росреестр и МФЦ. Весь процесс условно можно разбить на такие подэтапы:

Подготовка пакета документов

• Заявление о регистрации. Заполняется онлайн на сайте Росреестра, подписывается электронной цифровой подписью (ЭЦП).
• Договор купли-продажи. Предоставляется в электронном виде, заверенный ЭЦП сторон.
• Акт приема-передачи. Составляется после полной оплаты недвижимости в оговоренный срок. Также подписывается ЭЦП.
• Платежные документы. Прикладываются онлайн-чеки, платежные поручения либо депозитарная расписка (если деньги шли через эскроу-счет).

Оплата госпошлины

Для юрлиц она составляет 22 000 руб. и оплачивается со счета компании. Для физлиц — 2000 руб., оплата доступна по QR-коду или штрих-коду квитанции.

Отправка документов

Происходит через онлайн-сервис Росреестра, куда загружается архив с полным пакетом документов. Большинство продавцов и покупателей делегируют эту функцию профильным специалистам.

Получение результатов

После электронной регистрации, которая занимает до 3 рабочих дней, стороны получают выписку ЕГРН о новом собственнике. Документ приходит на электронную почту в виде заверенного файла.

Теперь сделку можно считать состоявшейся, а право собственности — официально перешедшим к покупателю. Ему остается поставить объект на учет как актив предприятия и начать его коммерческую эксплуатацию.

Постпродажное обслуживание

Отдельного упоминания заслуживает постпродажное сопровождение со стороны онлайн-сервиса или агентства, которое помогало проводить сделку. Хорошим тоном является предоставление покупателю дополнительных услуг и консультаций по итогам покупки.

Перечислим основные опции, доступные дистанционно:

• Юридическая поддержка. Консультации по налогообложению сделки, разрешению возможных споров, тонкостям использования объекта. Особенно актуально на случай обнаружения скрытых проблем после перехода прав.
• Получение дополнительных документов. При необходимости специалисты помогут онлайн заказать расширенные выписки из ЕГРН, технический план, экспликацию и другие документы по объекту.
• Содействие в регистрации бизнеса. Если новый собственник планирует развернуть в приобретенных помещениях какой-либо бизнес-проект, ему могут понадобиться услуги по регистрации юрлица, получению лицензий и разрешений. Большинство этих процедур также доступны онлайн.
• Подбор партнеров и подрядчиков. Опытные брокеры и агентства имеют в своем пуле надежных контрагентов для обслуживания коммерческой недвижимости. Это управляющие и клининговые компании, поставщики оборудования, ремонтные бригады, рекламные агентства и т. д.
• Маркетинговое продвижение. Если бизнес-концепция нового владельца предполагает сдачу площадей в аренду, специалисты могут оказать услуги по маркетингу объекта. Например, подготовить рекламные материалы для размещения на профильных онлайн-площадках.

Выводы

Подводя итоги, отметим ключевые преимущества покупки коммерческой недвижимости через интернет:

• Существенная экономия времени. Онлайн-сделку можно провести всего за несколько дней вместо привычных недель и месяцев.
• Расширение географии поиска. В онлайн-пространстве доступны предложения со всей страны и даже из-за рубежа.
• Прозрачность и безопасность. Электронные сервисы Росреестра и нотариата минимизируют риски мошенничества и утери документов. Каждый шаг сделки фиксируется и может быть восстановлен по запросу сторон.
• Мультиформатность и нон-стоп режим. Сделку можно проводить в чате, по видеосвязи, в электронной переписке или комбинируя форматы. Юридически значимые процедуры осуществляются моментально, в режиме 24/7, включая выходные.
• Доступность услуг и сервисов. Весь необходимый спектр услуг для проведения сделки собран «под одной крышей» онлайн-платформы или агентства. Покупателю не нужно тратить время на поиски и согласования множества подрядчиков.

В то же время есть некоторые ограничения в дистанционном приобретении недвижимости. Например, невозможно лично осмотреть и «прочувствовать» объект, а также высокая цена ошибки в случае ненадлежащей проверки. Однако эти нюансы в целом не перевешивают общую выгоду и эффективность электронного формата.

Онлайн-покупка коммерческой недвижимости — отличный инструмент для занятых бизнесменов и инвесторов. В большинстве случаев это позволяет оптимизировать ресурсы и высвободить время на развитие своего дела. А цифровые инструменты и сервисы сделают этот процесс удобным и понятным.