Эксперт:

Что такое апартаменты

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, которая юридически не относится к жилому фонду, но при этом располагает условиями для проживания.

Правовой статус апартаментов до сих пор не определен. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения.

Внешне и по функционалу такие помещения могут не отличаться от обычных квартир или студий. Но это все же не жилье, а значит, законы, касающиеся жилья, на апартаменты не распространяются.

Виды апартаментов

Существует четыре вида апартаментов:

1. Апарт-отели
   Аренда номера на небольшой срок. Возможность пользоваться гостиничным сервисом, посудой.
2. Доходные дома
   Аренда помещений на длительный срок с предоставлением дополнительных услуг (по желанию). Например, парковка, уборка, охрана.
3. Кондоминиумы
   Здание и земельный участок под ним, которым владеют несколько собственников. Аренда на длительный срок с возможностью пересдать апартаменты другим людям или со временем выкупить их у владельца.
4. Многофункциональные комплексы
   Аренда помещения, которое находится в коммерческом здании, не предназначенном для проживания.

8 отличий апартаментов от квартир

На первый взгляд, купить апартаменты выгоднее, чем приобрести квартиру. Цены на них значительно ниже. Однако, чтобы понять реальную выгоду, нужно учесть ряд нюансов.

Плюсы и минусы покупки апартаментов для бизнеса

Приобретая апартаменты для арендного бизнеса, важно учитывать плюсы и минусы таких объектов коммерческой недвижимости.

Минусы:

Как зарабатывать на апартаментах

Есть три основных варианта сделок с апартаментами.

Купить и перепродать

Сделки по покупке апартаментов чаще всего совершаются либо на старте строительства, либо на старте продаж.

Покупая апартаменты на старте, можно неплохо заработать при последующей перепродаже. На первичном рынке недвижимости маржинальность такого объекта составит до 30%. Многое зависит от периода сдачи самого объекта. В отдельных случаях прибыль достигает 70%.

Сдавать апартаменты в аренду

Доходность для арендодателя зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. Поэтому разные типы апартаментов не будут стоить одинаково.

Например, апартаменты повышенного комфорт-класса могут продаваться за 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость помещения бизнес-класса может доходить до 600 тыс. руб. за 1 кв. м и даже выше. От этого зависит и последующая стоимость аренды помещения.

Приобретение части комплекса с другими инвесторами

Инвесторы кооперируются, находят на рынке недвижимости ликвидный объект и сдают его в аренду, а прибыль делят между собой. Это может быть, к примеру, бывшая территория завода, которую реконструировали и сдали в собственность как апартаменты для проживания. Минус этой схемы в том, что порог входа в такой бизнес достаточно высок.

Арендный бизнес для физлиц, самозанятых и ИП

Для арендного бизнеса в России существуют ограничения. По закону сдавать помещение в аренду может только его собственник или лицо, на которое оформлена нотариально заверенная доверенность. Кроме того, есть категория граждан, которым запрещено заниматься арендным бизнесом. Это госслужащие.

В остальных случаях есть варианты. Различаются они не только юридическим статусом арендодателя, но и налогом, который необходимо платить от полученного дохода.

Физлица

Налог: НДФЛ — 13%.

ИП

Налог зависит от режима налогообложения ИП:

• УСН «Доходы» — 6%;
• УСН «Доходы минус расходы» — 15% (ставки действуют с 1 января 2025 года);
• ИП на патенте. Каждый регион устанавливает свой процент. Важно: с 1 января 2025 года патентная система налогообложения недоступна для ИП с доходом выше 60 млн руб. за предыдущий год.

Сколько можно заработать

Полностью оборудованные застройщиком помещения — уже готовый для получения пассивного дохода актив. Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычный период.

В центре Санкт-Петербурга аренда в среднем составляет 60 тыс. руб. в месяц и до 120 тыс. руб. в сезон. В Москве цены могут колебаться от 85 до 120 тыс. руб. и даже выше.

Как правило, одним объектом недвижимости инвесторы не ограничиваются. Чтобы иметь существенный доход, нужно приобретать два объекта и более.

Стоимость вложений в апартаменты, по подсчетам специалистов, окупается в среднем за 8 лет при условии, если сдавать эту недвижимость в аренду.

Таким образом, апартаменты могут быть отличным вариантом для входа на рынок коммерческой недвижимости, их единственный недостаток — относительно высокий порог входа.

Подводные камни бизнеса

В коммерческую недвижимость можно перевести даже собственную квартиру — при условии, если она находится в удобном для аренды месте. Сдавать ее можно как апартаменты, но это может не понравиться соседям по лестничной клетке, и могут возникнуть проблемы. Поэтому такой вид деятельности имеет большие риски.

Даже если весь дом (этаж здания) состоит из апартаментов, а собственную недвижимость владелец решил сдавать посуточно, это тоже вызовет вопросы. Постоянный регулярный трафик клиентов будет мешать соседям, которые живут там на постоянной основе.

Конфликты тех, кто использует апартаменты в качестве жилья для себя, с теми, кто сдал их в аренду для коммерческого использования, — очень распространенная история. Чтобы избежать проблем, лучше всего выбирать в качестве арендатора какой-нибудь тихий бизнес, не связанный с большим трафиком людей.

Рассмотреть большое количество вариантов и выбрать подходящего арендатора помогут специальные сервисы. Например, решение для коммерческой недвижимости позволяет размещать объявления о поиске арендаторов сразу на трех популярных сайтах. Также с его помощью можно анализировать потенциал помещений, формировать и выставлять счета за аренду и многое другое.

Лайфхаки от эксперта

Сергей Галлер, основатель агентства недвижимости, создатель сети телеграм-каналов «Галлерная», советует:

«Выбирая сервисные апартаменты, не нужно экономить на УК. Если у нее мало опыта или она не очень добросовестная, заработки будут меньше. Тщательно проверяйте срок договора. Бывает, что люди подписывают бессрочный договор, а когда хотят сменить УК, сталкиваются с проблемами — она неохотно расторгает договор или просит выплатить неустойку.

Если планируете заниматься сдачей апартаментов сами, не экономьте на самом объекте. Лучше немного переплатить за хорошую локацию — близость к метро, туристическим объектам. Или за классный, уникальный вид из окон. Это поднимает арендную ставку.

Не покупайте большие объекты под сдачу. Да, ставка по аренде будет выше, но, скорее всего, будут реже снимать. Спрос на студии и евродвушки всегда выше. А при покупке двух-, трех- или даже четырехкомнатного апартамента вход будет выше, а зарабатывать с него будете столько же или даже меньше».