Бизнес-идеи

2 февраля 2024

Когда лучше покупать коммерческую недвижимость: сезонный фактор

2 февраля 2024

Как и в большинстве сфер, на рынке коммерческой недвижимости существуют свои циклы подъема и спада. Когда лучше покупать и арендовать помещения, как не попасть в мертвый сезон — разбираемся с экспертом, генеральным директором компании Q1 Group Екатериной Ньюман.

Четыре сезона

За год на рынке недвижимости сменяются четыре сезона. Они не совпадают с временами года. Два сезона проходят довольно активно, еще два характеризуются ощутимым спадом спроса.


  • Со второй половины декабря по самое начало марта — сезон спада. На это время приходится подведение итогов года, заканчиваются запланированные средства, праздники, подготовка к работе в предстоящем году. Обычно именно в это время приходит понимание, есть ли финансовый профицит и возможности для приобретения коммерческой недвижимости.
  • С середины марта по начало июня — оживление на рынке. Это время, когда есть понимание бюджета на год, завершились все дела прошлого года и восстановилась деловая активность. К концу весны обычно завершаются все работы со сделками, начатыми в марте—апреле.
  • Со второй половины июня до конца августа — традиционно мертвый сезон. Большинство людей традиционно уходят в отпуска, компании заняты подведением промежуточных итогов.
  • С начала осени и до середины декабря снова наблюдается активный рост на рынке. Компании закрывают год, происходит пик выплат подрядчикам, компании платят годовые бонусы. В итоге у людей и юрлиц высвобождаются дополнительные средства и дают возможность вложить их в недвижимость.


«Сезонность на рынке офисной недвижимости сегодня не так ярко выражена, как прежде, однако все же присутствует. Большинство сделок аренды​ традиционно заключаются во II и IV кварталах. Как правило, эти периоды самые активные и в деятельности консультантов: в это время перезаключаются договоры аренды, происходит переуступка прав и другие операции», — Екатерина Ньюман.


Когда выгодно заходить на рынок

Удобнее всего выходить на рынок и покупать коммерческую недвижимость в общепринятые пиковые сезоны спроса. Но с большей выгодой приобрести площади можно именно в I и III квартале, когда на рынке наблюдается падение спроса и появляются выгодные предложения (акции, скидки и другие условия, которые позволяют немного сэкономить при покупке).


Надо сразу сказать: получить существенную скидку не получится. Сейчас офисная недвижимость на продажу остается одним из самых востребованных и, кроме того, дефицитных предложений рынка коммерческой недвижимости. В готовых бизнес-центрах предложение практически отсутствует, а строящиеся объекты приобретаются инвесторами и конечными пользователями еще до ввода в эксплуатацию. Все это подстегивает рост цены лотов в экспозиции в течение всего года.


В сезоны спада количество предложений на рынке остается прежним, но, помимо скидок и акций, на рынке снижается количество потенциальных покупателей. За счет этого меняется соотношение предложения и спроса при прежних показателях количества лотов под продажу.


«Сезонность в продаже офисной недвижимости во многом связана с активностью инвесторов. Частные инвесторы вкладывают свои средства в покупку офисов, например, после получения годовых бонусов, подсчета прибыли компании. Это совпадает с концом I — началом II квартала. Затем традиционный всплеск приходится на IV квартал года, когда уже конечные пользователи стремятся закрыть сделки перед началом нового финансового периода», — Екатерина Ньюман.


Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис

Крупные кризисы несут с собой не только переживания из-за неизвестности — реальность меняется, а вместе с ней и условия, по которым работает рынок. В кризисные периоды предприниматели могут встретиться с необходимостью продать офисное или торговое помещение. Но вместе с тем для тех, кто только решил приобрести площади, это дает преимущества:


  • на рынке появляется больше предложений о продаже коммерческой недвижимости;
  • спрос на коммерческие помещения значительно снижается.


Из-за этого на рынке могут снизиться цены — из-за роста количества предложений и одновременном падении спроса. В итоге купить квадратные метры можно ощутимо дешевле. Вместе с тем снижается конкуренция, так как далеко не все игроки готовы выходить на рынок в период кризиса. А из-за большого количества предложений можно выбрать именно тот вариант, который наиболее удобен и интересен: в определенной локации или на тех или иных, выгодных для себя, условиях.


«Любое событие в экономике имеет на нашем рынке скорее отложенный эффект. Например, события 2022 года отразились на рынке офисной недвижимости только спустя пару кварталов: их эффект проявился в росте предложений, что, однако, имело кратковременный эффект», — Екатерина Ньюман.

Когда сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Наиболее выгодный и комфортный вариант для сдачи в аренду коммерческой недвижимости — конец года, до середины декабря. Это активный сезон, спрос на квадратные метры в это время максимальный. Кроме того, это удобно: при заключении договора на год окончание аренды будет всегда в период роста на рынке: из-за этого вероятность потерять деньги или оказаться в сезоне низкого спроса значительно снижается.

Получить наибольшее количество вариантов и найти подходящего арендатора проще всего с решением для коммерческой недвижимости от СберБизнеса, которое позволяет размещать объявления о поиске арендаторов сразу на трех популярных сайтах по одному клиенту. Также с его помощью можно анализировать потенциал помещений, формировать и выставлять счета за аренду и многое другое.

Как спрогнозировать спрос на рынке недвижимости

Есть несколько факторов, которые указывают на то, что в скором времени возможно повышение спроса на рынке недвижимости:


  • приближается традиционное оживление сезона;
  • завершается кризисный период (например, постепенно снимают определенные ограничения);
  • начинают повышаться основные экономические показатели; 
  • появляются новые выгодные условия для бизнеса.


Итоги

  • Самые живые сезоны в коммерческой недвижимости — это ноябрь—первая половина декабря и март—апрель—первая половина мая.
  • Не самые активные месяцы — это январь, июнь и июль, когда многие отправляются в отпуска. Оживляется рынок обычно в августе, снова набирая обороты к концу осени.
  • Выгоднее всего приобрести нежилые площади можно в I и III кварталах года, когда на рынке ощущается снижение спроса, но количество предложений при этом не уменьшается.
  • Сдавать недвижимость лучше в IV квартале. Во-первых, выше спрос, во-вторых, это удобное время для заключения договора и отчетности.
  • Сезонность не так ощутимо сказывается на цене покупки коммерческой недвижимости, а внешние события имеют отложенный эффект и могут отражаться на стоимости площадей через несколько кварталов.
  • Хоть разница между сезонами не очень значительна, сгладить ее можно с помощью акций и скидок, а также продуманной системы продвижения.