Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости на аукционах

Покупка коммерческой недвижимости через аукционы может быть выгодным решением, так как в процессе торгов цена может снизиться ниже рыночной, и вы сможете приобрести объект по более выгодной стоимости. Однако необходимо учитывать, что аукционы могут быть конкурентными и требуют хорошего понимания рынка нежилой недвижимости и стратегии торгов. Также стоит учитывать, что покупка через аукционы может быть связана с риском, так как объекты могут продаваться по принципу as is — как есть, без возможности осмотра и проверки состояния. Поэтому перед принятием решения о покупке коммерческой недвижимости через аукционы стоит тщательно изучить все условия и риски процесса.

Какая коммерческая недвижимость попадает на торги и почему

На торги выставляются два типа нежилых помещений — непрофильные активы, стоящие на балансе департамента региона и имущество обанкротившихся компаний или владельцев. В случае с городскими объектами продавцами выступают государственные департаменты имущества конкретных регионов. Для того чтобы обеспечить доступ таких активов широкому кругу покупателей, проводится аукцион. Цену объектов открыто предлагают участники в ходе проведения торгов. Здесь можно встретить большое разнообразие объектов: от парковочных мест до зданий с землей, все в разном состоянии пригодности и степени ремонта.

Когда речь идет об имуществе обанкротившихся организаций или владельцев, продавцом этих объектов на торгах могут выступать кредиторы, конкурсные управляющие, коллекторское бюро или банки. Профильные компании часто перекупают проблемные задолженности у банка, чтобы выставить их на аукционы, так как такие активы нежелательны для банков, и они стремятся не иметь их на балансе.

Покупка объектов недвижимости через залоговую службу банка, несмотря на выгоду в цене, имеет больше рисков по сравнению с государственными активами. Главная опасность состоит в том, что сделка может быть признана недействительной через суд, если прежний владелец смог доказать неправомерность продажи через аукцион. Так как посредником в сделке выступает банк, им проводится тщательная юридическая проверка. Но нельзя полностью исключить риск появления на суде прежних владельцев и кредиторов, не согласных с продажей объекта на аукционе.

Чтобы обезопасить себя и более детально проверить предысторию объекта, мы рекомендуем проводить такие сделки с юридическим сопровождением и через аккредитив. Это схема расчета между продавцом и покупателем, когда деньги перечисляются продавцу через посредничество кредитных организаций. В рамках сделки покупатель открывает в банке аккредитив, и оплата уходит на специальный банковский счет. Там деньги хранятся до тех пор, пока продавец не предоставит банку доказательства, что он выполнил все условия договора.

Кому подходит покупка коммерческой недвижимости через торги

В первую очередь, выставленные на торги объекты нежилого фонда интересны представителям арендного бизнеса. Такие площадки продаются не на пике своей цены, а, скорее, наоборот. Так как продавцам объектов сложно спрогнозировать доходность объекта, не существует средних показателей того, насколько выгоднее покупать эту коммерческую недвижимость с торгов. В этом опытные предприниматели видят преимущество. Зная потенциал локации, они могут сформировать портфель арендаторов, обеспечивающих им доход, достаточный для окупаемости в перспективе трех-шести лет. Кроме того, частыми участниками торгов становятся владельцы производств, которые ищут технические помещения. Более редкие клиенты аукционов — деятели искусств в поисках площадок под мастерские и творческие студии.

В любом из перечисленных случаев для покупателей коммерческой недвижимости через торги у государства или у банков важна чистота сделки. Как правило, такого рода объекты проходят через много процессов согласования при их продаже, и все юридические тонкости соблюдены.

Что нужно знать, покупая коммерческую недвижимость на торгах

Реализация недвижимости с торгов — это коммерческая сделка, где присутствуют две стороны: продавец и покупатель. Каждый имеет свой интерес. Чтобы понять реалистичность предложенной цены, перед покупкой необходимо обязательно оценить потенциал объекта. Например, провести геоаналитику его расположения (в рамках решения СберБизнес Недвижимость она бесплатная), посмотреть на здание лично и постараться оценить потенциал по агломерации данной локации. Не всегда близость к метро или расположение жилых кварталов по соседству свидетельствуют о том, что объект будет прибыльным. Например, продавать снеки и кофе просто рядом с жилыми домами будет менее рентабельно по сравнению с локацией около бизнес-центров или учебных заведений.

Говоря о процедуре участия в аукционах, важно сделать следующие шаги:

• заранее зарегистрироваться на торговых площадках;
• оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП);
• ознакомиться с условиями Сбербанка на услугу;
• определить, в какой роли будете участвовать в торгах — как физическое или юридическое лицо;
• заблаговременно направить задаток на участие в аукционе.

В России торги проходят по правилам лондонского аукциона, когда ставки идут на повышение от всех участников торгов. В случае победы у покупателя есть ограниченное время, чтобы совершить оплату за объект, в некоторых случаях до семи дней, хотя в среднем — до месяца. При задержке аукцион будет признан несостоявшимся. Если сделка проводится на кредитные деньги, лучше позаботиться о наличии одобрения по кредиту заранее.

Учитывайте следующий важный момент, если проводите сделку на заемные средства. При продаже с торгов банк в договоре обязательно укажет, что объект приобретается за счет кредитных средств. В будущем это не позволит новому владельцу передать этот объект в залог до тех пор, пока не будут погашены обязательства по кредиту.

Участие в городских торгах: на что обращать внимание

Во-первых, важно постоянно мониторить интересующий вас рынок. Новые объекты появляются ежедневно, и на хорошие предложения быстро находятся интересанты. Если вы нашли подходящий объект, не стоит тянуть с заявкой на торги. Согласно процедуре, объявляется дата торгов. К этой дате нужно успеть посмотреть на объект и отправить задаток. Иногда с момента анонса до даты торгов проходит всего одна-две недели.

Если говорить про приоритет выкупа, то больший потенциал зачастую имеют помещения на первых этажах в новостройках, которые, как правило, сразу делают под коммерческое назначение. Обязательно стоит изучить, что из себя представляет данный объект, трафик вокруг него, других арендаторов. Одни из ключевых показателей — проходимость и наличие отдельной входной группы. Они имеют большое влияние на цену во время торгов.

Важные нюансы при торгах в залоговой службе банка

Необходимо помнить, что залоговые объекты обычно изымаются у компаний или владельцев, которые обанкротились, поэтому каждый случай нужно более детально изучать и проверять законность и бесспорность судебных решений. Главный риск заключается в том, что объект могут вернуть прежнему владельцу через суд или заморозить все операции по нему на время судебных тяжб. А это сулит прямыми финансовыми потерями для собственника, так как такое помещение запрещено ремонтировать или сдавать в аренду.

Конечно, перед проведением торгов юридические службы банков проводят проверки, но случаи успешного возврата, когда предыдущий владелец оспорил законность продажи, не редки. Поэтому такие сделки необходимо проводить с полным юридическим сопровождением и по схемам безопасного расчета, где профессионалы смогут минимизировать все риски и обезопасить своего клиента.

Можно ли купить у города или банка недвижимость без участия в торгах

Так как стоимость объектов коммерческой недвижимости более выгодная по сравнению с обычной открытой продажей, ее покупка без аукциона стала бы почвой для коррупционных схем. Поэтому возможности покупать такую недвижимость напрямую не предусмотрена. Но всегда есть лайфхаки, как сделать покупку через аукцион более выгодной. Например, клиент может выиграть на торгах право аренды на помещение, которое по истечении двух лет сможет выкупить по кадастровой стоимости в приоритетном порядке, в том числе в рассрочку, под весьма привлекательный процент напрямую у города. Такое право предусмотрено ФЗ № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества».

На рынке также часто можно встретить предложения о продаже от компаний, которые выиграли право аренды с последующим выкупом. Конечно, их предложения менее выгодны по сравнению с тем, чтобы ждать два года, но они все равно более привлекательны и предсказуемы по цене, чем на торгах. Однако риск мошеннических схем в случае с такими сделками весьма высок.

Личный опыт и насмотренность — составляющие успеха

О своем опыте покупки коммерческой недвижимости обанкротившихся владельцев рассказал Максим Жуликов, частный инвестор и девелопер, до 2014 года ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty.

— Объекты недвижимости, которые попадают на торги в результате банкротств, могут принести хорошую выгоду новому владельцу. Например, в 2016 году на аукционе появился объект — двухэтажный дом недалеко от Третьяковской галереи. Это было здание XIX века, в котором располагались офисы. Оно было в плачевном состоянии. На торгах я его приобрел менее чем за 50 млн рублей. Вложив еще 40 млн рублей в его реконструкцию, я сделал из безликого здания современную городскую резиденцию с благоустроенной территорией. Этот объект позже был реализован более чем за 200 млн рублей.

Однако часто после покупки объекта на торгах всплывают не самые приятные сюрпризы. Например, может выясниться, что здание за неуплату отключено от городских инженерных систем или находится в аварийном состоянии. Арбитражные управляющие получают фиксированную комиссию от продажи, поэтому они не заинтересованы выгодно реализовывать имущество банкротов. Нередко потенциальные покупатели не имеют возможности ознакомиться с документацией на имущество — она либо утеряна, либо неполная, либо по каким-то причинам не выдается арбитражным управляющим. Не всегда можно провести и строительную экспертизу. Как правило, арбитражные управляющие разрешают производить лишь визуальный осмотр, да и то не всех помещений.

Многие потенциальные покупатели даже не догадываются о продаваемых на торгах объектах банкротов, ведь давать рекламу арбитражных управляющих не обязывают.

По этой причине покупка объекта на торгах по банкротству — это приобретение кота в мешке. Тем, кто не готов на подобный риск, стоит отказаться от участия в таких торгах.

Серьезные проблемы возникают, когда покупатели недостаточно скрупулезно изучают юридические нюансы, имеющие отношение к приобретаемому имуществу. В моей практике был случай, когда на торги попал небольшой торговый центр в одном из спальных районов на юго-востоке Москвы. Это было интересное предложение по цене, я начал изучать документацию.

Сейчас в доступе имеются базы дел о банкротствах, в которых есть документы и судебные акты. При помощи одной такой базы я выяснил, что на выставленное на торги имущество наложен арест в рамках уголовного дела. Это значит, что даже выиграв торги и заплатив полную сумму, покупатель все равно не сможет оформить собственность на такое имущество до снятия ареста. При этом вернуть выплаченные деньги до закрытия уголовного дела вряд ли получится.

Что касается вышеупомянутого торгового центра, то он был оформлен на фирму-банкрота, чей владелец, подозреваемый в уголовном деле о мошенничестве, уже сидел в тюрьме в другом государстве за другое преступление. Срок освобождения — 2026 год. Таким образом, новому владельцу вряд ли удастся оформить права на объект или вернуть уплаченную сумму раньше 2026 года.