Как выгодно взять кредит на коммерческую недвижимость

26 апреля 2023

Коммерческое помещение ищут для разных целей: чтобы сдавать его в аренду и получать прибыль, начать собственный бизнес или расширить уже имеющийся. Как и в случае с жилой недвижимостью, собственных средств на покупку такого объекта может не хватать, и тогда клиенты обращаются за кредитом. Рассказываем, что нужно учитывать при оформлении сделки.

Кредит на коммерческую недвижимость, как правило, берут для трех целей:

1. Для старта бизнеса

У предпринимателя есть средства на первоначальный взнос, и он посчитал, что приобрести собственное помещение ему будет выгоднее, чем арендовать.

2. Для расширения бизнеса

Например, у предпринимателя сеть кофеен, и он решил открыть новую точку в соседнем городе.

3. Для последующей сдачи в аренду

Предприниматель занимается арендным бизнесом: приобретает объект недвижимости и сдает его в аренду владельцу магазина, кофейни, салона красоты — в зависимости от площади и других параметров помещения.

Прежде чем брать кредит, стоит заранее просчитать, в чем ваша выгода. Будет ли ежемесячный платеж существенно ниже платы за аренду? Необходимо также учесть риски. Насколько легко помещение можно будет продать или сдать в аренду в случае, если возникнут финансовые сложности и бизнес придется закрыть? Из арендованного помещения легко просто выехать и больше за него не платить, а за собственное помещение вы продолжите выплачивать кредит банку.

Если вы берете кредит на помещение для сдачи в аренду, посчитайте, насколько ваш доход будет превышать ежемесячный взнос по договору. Нужно планировать так, чтобы в идеале сумма полученного дохода позволяла погашать задолженность только за счет арендных платежей за это помещение, либо прогнозировать дополнительные расходы на кредит — до тех пор, пока арендные платежи не превысят сумму ежемесячного платежа.

Сразу проанализировать потенциальных арендаторов можно с помощью карты Bestplace, которая предоставляется клиентам Сбера бесплатно в рамках Решения для коммерческой недвижимости. Начинающим предпринимателям эта карта даст возможность понять, стоит ли вообще приобретать объект, а опытным сэкономит время на самостоятельный осмотр и анализ локаций. Здесь же в едином окне также собраны объявления о продаже недвижимости из пяти источников и весь функционал, необходимый для ведения арендного бизнеса: от расчетов с арендаторами до налогового календаря.

Когда стоит покупать коммерческую недвижимость

Эксперты рекомендуют приобретать коммерческую недвижимость в период с конца первого квартала по середину четвертого квартала.

Наиболее сложным и нежелательным периодом для сделки считается декабрь. Это связано с тем, что продавцы и покупатели собираются в длительные отпуска и уже не хотят заниматься регистрацией и оформлением объекта недвижимости, а Росреестр перегружен накануне новогодних праздников, что может увеличить срок сделки.

В начале года также не стоит спешить приобретать коммерческую недвижимость. Как правило, в это время цены на объекты растут.

Как принимать решение в сложный период

Если не хватает опыта, то по общему правилу не стоит совершать коммерческие сделки в период турбулентности, особенно если цены резко растут — лучше понаблюдать за динамикой и приобрести объект в более спокойное время.

Однако в случае, когда цены падают и опыт в бизнесе есть, все не так однозначно, и любители риска могут выиграть. Например, те предприниматели, которые покупали объекты в Москве в период пандемии, когда многие эксперты пророчили падение оборотов офлайн-розницы за счет роста онлайна, сейчас владеют помещениями, которые стоят в 2-2,5 раза дороже, чем на момент покупки.

Как вести переговорный процесс с банком

Покупка коммерческой недвижимости почти всегда сопровождается торгом. Нужно четко формулировать свои потребности, желаемые сроки сделки, а также свои возможности, в противном случае банки будут предлагать не совсем комфортные для вас варианты. Например, срок не 10, а 5-7 лет, что будет повышать риск просрочки.

Для покупки коммерческий недвижимости в кредит в Сбере действуют практически те же условия, что и для жилой. Можно даже оформить ипотеку без первоначального взноса у определенных застройщиков. Иногда отсутствие первоначального взноса возможно при выборе соответствующей программы кредитования.

Как локация влияет на решение банка

На условия кредита могут повлиять арендные потоки помещения. Чем поток выше, тем лучше для заемщика. В этом случае после финансового анализа банк может предложить более выгодные ставки и сроки. Бывает и так, что объект покупают в явно неликвидном месте, что может вызвать у банка вопрос: «А зачем?» В этом случае банк может просто отказать в кредите.

Как выбрать банк и застройщика

Если у вас уже есть бизнес, то прежде всего узнайте условия по приобретению коммерческой недвижимости в банке, где вы обслуживаетесь. Например, если вы являетесь активным пользователем банковских продуктов Сбера и решили приобрести коммерческое помещение в ипотеку, менеджер предложит вам индивидуальные, более выгодные условия покупки. Это может быть сниженная процентная ставка или возможность предоставить в качестве обеспечения права на строящееся имущество.

Что учитывать при оформлении сделки

Для начала рассчитайте, сколько вы готовы платить в месяц. Чем больше срок кредита, тем меньше будет ежемесячный платеж. Но и переплата в этом случае будет выше. При этом у покупателя коммерческой недвижимости также есть возможность досрочно погасить свой кредит. Эксперты рекомендуют брать кредит на срок 5-10 лет, но при желании его можно увеличить и до 25 лет.

Для некоторых видов бизнеса государство предоставляет субсидированную ставку по ипотеке. Это касается, например, сельхозпроизводителей. Если вы подпадаете под эту категорию и ищите коммерческую недвижимость для расширения своей деятельности, то сможете получить кредит на более выгодных условиях.

При кредитовании на покупку коммерческой недвижимости срок ведения вашего бизнеса должен минимально составлять три месяца для торговли и полгода — для остальных отраслей. Это нужно для того, чтобы банк мог оценить оборот вашего бизнеса.