Эксперт:

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая обеспечивает исполнение обязательств одной из сторон сделки или возмещение убытков, если она нарушит договор. Его применяют в самых разных сделках, но чаще всего — в договорах аренды недвижимости. Там он гарантирует две вещи: внесение очередного арендного платежа арендатором и возмещение расходов арендодателя при повреждении имущества.

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Задаток представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора передает другой в счет причитающихся платежей. Простыми словами, это гарантия серьезности намерений и стимул выполнить сделку.

И задаток, и обеспечительный платеж являются способом обеспечения обязательства. При этом если обеспечительный платеж гарантирует интересы только кредитора, то задаток защищает обе стороны сделки.

У обеспечительного платежа нет такой «штрафной» функции, как у задатка. Он скорее служит гарантией того, что вы выполните свои обязательства. Сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет убытков, если другая сторона договора нарушает свои обязательства.

Как оформить обеспечительный платеж

Для корректного оформления обеспечительного платежа необходимо закрепить все условия в письменном виде. Самый распространенный способ — предусмотреть платеж в договоре аренды в разделе об арендной плате либо в самостоятельном разделе. Также возможно заключить отдельное дополнительное соглашение.

Что сторонам нужно урегулировать, чтобы избежать споров в дальнейшем:

• Сумма платежа: стороны могут установить фиксированную сумму или, например, определить размер платежа в процентах от общей суммы договора. Обычно в договорах аренды недвижимости обеспечительный платеж равен одному-двум арендным платежам.
• Порядок удержания: особые случаи, когда арендатор может удержать платеж полностью или частично, а также ситуации, когда после завершения договора платеж возвращается арендатору. Здесь важно однозначно предусмотреть все случаи нарушения договора, чтобы у обеих сторон договора не осталось сомнений относительно того, когда и в каком размере арендодатель может удерживать деньги из обеспечительного платежа.
• Сроки и порядок возврата: чтобы арендатор знал, когда и как получить деньги обратно.
• Недостатки имущества при приемке: когда арендатор принимает помещение, стороны подписывают акт приема-передачи помещения. В нем важно указать все его недостатки, количество и качество мебели и иного имущества арендодателя, которое есть в помещении. Оптимальным вариантом будет зафиксировать все на фото и приложить их к договору, чтобы при освобождении помещения сравнить его состояние на момент начала и прекращения договора.

Образец договора аренды с условием обеспечительного платежа

Приводим образец договора аренды, где условия применения обеспечительного платежа включены в пункт об арендной плате и перечислены в пунктах 3.5–3.7.

Скачать образец документа.

Возврат обеспечительного платежа

По закону, если арендатор вносил все предусмотренные договором платежи в срок и не нарушал условия договора, арендодатель должен вернуть ему обеспечительный платеж полностью. При этом стороны договора могут предусмотреть и иные условия, например, сделать обеспечительный платеж невозвратным или установить, что он засчитывается в счет платы за последний месяц аренды.

Также стороны могут перечислить в договоре аренды расширенное количество ситуаций, когда арендодатель может списывать деньги из обеспечительного платежа. Кроме невнесения платежа в установленные сроки и порчи имущества, это могут быть нарушение режима работы объекта, в котором находится помещение, нарушение санитарных и противопожарных норм и другие.

Чаще всего арендаторы теряют обеспечительный платеж в следующих ситуациях:

• Досрочный выезд из помещения. Если арендатор нашел более подходящее для себя помещение и съехал до истечения предусмотренного договором срока без предупреждения, арендодатель вправе оставить себе обеспечительный платеж. Поэтому при заключении договора аренды важно определить, за какой срок стороны предупреждают друг друга об освобождении помещения.
  
  Если арендодатель сам попросил арендатора освободить помещение раньше срока, он должен вернуть обеспечительный платеж.
  
  Предотвратить риски и избежать убытков из-за простоя помещения поможет решение коммерческой недвижимости от Сбера. Сервис проанализирует бизнес арендатора и предупредит, если возникнут риски его съезда.
• Освобождение помещения без акта сдачи-приемки. По окончании договора аренды стороны обычно подписывают акт, чтобы отразить в нем взаимное исполнение обязательств и все недостатки помещения, если они есть. Если в договоре указано, что стороны должны подписать акт сдачи-приемки при окончании аренды, арендатор до этого момента должен будет вносить плату за пользование помещением, даже если фактически он уже выехал и отдал ключи арендодателю. В таком случае недополученные деньги арендодатель сможет удержать из обеспечительного платежа.
• Причинение ущерба помещению арендодателя. Если арендатор испортит помещение, арендодатель вправе вычесть сумму на ремонт из обеспечительного платежа. При этом он может завысить стоимость ремонтных работ, что приведет к спору. Поэтому рекомендуем самостоятельно устранять незначительные повреждения.
  
  Если вы хотите сделать косметический ремонт или перепланировку помещения под свои нужды, обязательно получите письменное согласие арендодателя. Без него все изменения арендодатель может расценить как ущерб и забрать обеспечительный платеж.
• Просрочка арендной платы и другие нарушения договора. Если вы опоздаете с платежом, арендодатель может начислить штраф и пени и вычесть их из обеспечительного платежа. Кроме того, во многих торговых и бизнес-центрах есть свои правила, которые нельзя нарушать. Например, нельзя закрывать магазин днем или заносить товар через главный вход. Если вы нарушите эти правила, арендодатель вправе вычесть сумму штрафа из обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж и налоги

Обеспечительный платеж — инструмент со множеством нюансов. Отвечаем на самые распространенные вопросы арендаторов и арендодателей о налогообложении таких сумм.

Как налогооблагается обеспечительный платеж для арендодателя?

Обеспечительный платеж признается внереализационным доходом, если полученные от арендатора деньги будут направлены на уплату штрафных санкций за нарушение условий договора. При этом датой дохода будет считаться дата вступления в законную силу решения суда или дата признания должником суммы санкции.

Если же платеж засчитывается в счет арендной платы, то он включается в налогооблагаемую базу в том периоде, когда произошел зачет. Однако конкретные правила могут варьироваться в зависимости от системы налогообложения (ОСНО, УСН и т. д.) и особенностей договора аренды. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом.

Нужно ли платить НДС с обеспечительного платежа?

Налогообложение НДС зависит от того, как он будет использован. Если платеж будет возвращен арендатору в полном объеме, то НДС с него, как правило, не начисляется. Если же платеж будет зачтен в счет оплаты аренды или иных услуг, то НДС начисляется в общем порядке в том налоговом периоде, когда он был получен арендодателем от арендатора.

Как отразить обеспечительный платеж в бухгалтерском учете?

Обеспечительный платеж не признается доходом, поэтому у арендодателя на дату его получения от арендатора возникает кредиторская задолженность. Но если платеж будет списан в счет штрафов, пеней, неустойки за нарушение условий договора, его нужно будет учитывать в качестве прочих доходов.

Может ли арендатор учесть обеспечительный платеж в расходах?

Как правило, арендатор не может учесть обеспечительный платеж в расходах при расчете налога на прибыль, так как это не является текущим расходом, связанным с производством или реализацией. При этом проценты по обеспечительному платежу, если они предусмотрены договором, учитываются в составе доходов и расходов с учетом положений ст. 269 Налогового кодекса.

Какие риски связаны с налогообложением обеспечительного платежа?

Основные риски связаны с неправильной классификацией обеспечительного платежа в целях налогообложения. Неправильная классификация может привести к доначислению налогов и пени. Также важно учитывать изменения в законодательстве, которые могут повлиять на порядок налогообложения обеспечительного платежа.