Перепланировка: правильный подход

Перепланировка — это любое изменение изначальной конфигурации помещения в границах здания. Можно разобрать стену, сделать дополнительный проход и т. д. Несущие конструкции трогать нельзя.

По закону для проведения перепланировки помещения с целью последующего коммерческого использования нужно получить ряд согласований. Причем есть некоторая разница, каким было помещение изначально — жилым или нежилым.

Если перепланировка проводится в жилом помещении многоквартирного дома (МКД), то вначале необходимо пройти процедуру перевода его в разряд нежилых.

Для этого необходимо:

1. Получить согласие собственников МКД на размещение в жилом помещении коммерческого объекта. Обычно это делается на общем собрании жильцов.
2. Разработать проект перепланировки через специалиста или компанию, которая является членом СРО (саморегулируемая организация, объединяющая предприятия в отрасли и регулирующая их деятельность).
3. Пройти экспертизу и получить заключение о состоянии несущих конструкций.
4. Направить проект с техническим (экспертным) заключением в муниципальный отдел, районный отдел или департамент жилищной инспекции.
5. Провести перепланировку в соответствии с утвержденным проектом.
6. Оформить акт выполненных работ.
7. Заказать новый техплан у кадастрового инженера.
8. Зарегистрировать изменения в ЕГРН (Росреестре).

С согласованием перепланировки в нежилом помещении все несколько проще. Получения разрешения от жителей дома в этом случае не требуется, нужно только согласие других собственников нежилых помещений в этом здании. Остальная процедура выглядит так же, как описано выше.

В каких случаях нужна перепланировка

• Объект недвижимости приобретен на вторичном рынке
  Если вы приобрели объект недвижимости на вторичном рынке, то, скорее всего, придется «перекраивать» купленные квадратные метры под ваш бизнес.
• В домах-новостройках
  В них, как правило, первые этажи сдаются в аренду. Эти помещения заранее сдают с открытыми площадками, чтобы собственник или арендатор смог подстроить под себя необходимое количество коридоров, стен, заглушек стен и т. д.
• В апартаментах на первых этажах
  Во многом ситуация повторяет предыдущую, только речь идет о зданиях с апартаментами, которые с точки зрения закона являются коммерческой недвижимостью. Часто в таких домах первые два-три этажа отдаются под магазины и офисы. Как правило, сдаются эти помещения без ремонта и стен.

После завершения перепланировки все изменения должны быть отражены в технической документации — техплане (реестре недвижимых объектов).

Если после выполнения работ вы планируете сдавать помещение в аренду, упростить задачу помогут специальные сервисы. Например, решение для коммерческой недвижимости позволяет еще до перепланировки оценить, какие отрасли бизнеса будут наиболее успешны в данной локации и как, соответственно, нужно подготовить помещение. Сервисом предусмотрена автоматизация расчетов с арендаторами, формирование аналитических отчетов и многое другое.

Риски перепланировки

Самовольные действия по перепланировке и переустройству помещения недопустимы и могут вызвать много проблем. Незаконная перепланировка влечет административную ответственность по ст. 7.21 АПК РФ. Уплата штрафа не освобождает нарушителя от необходимости за свой счет привести помещение в первоначальный вид или узаконить перепланировку в судебном порядке.

Чтобы этого не произошло, необходимо узаконить предстоящие изменения в помещении сразу. Поэтому перед тем, как начать перепланировку, проверьте:

• есть ли лицензия у владельца здания;
• нет ли задолженности по помещению и передаче его в залог банку;
• не находится ли помещение на стадии продажи.

Когда перепланировка считается незаконной

Перепланировку могут признать незаконной, если при выполнении работ нарушены технические требования или выполнен незаконный демонтаж несущих и инженерных конструкций здания.

Предприниматели, сделав перепланировку и ремонт помещения, часто допускают еще одну большую ошибку: считают фасад здания также своей собственностью, размещают там вывески и баннеры. А их установка без соответствующих согласований также недопустима. Принимать решение о размещении рекламных баннеров и стендов могут только владельцы здания. Арендаторы и собственники части недвижимости должны получать соответствующие разрешения у остальных.

Собственник помещения владеет только тем, что находится внутри, но не распоряжается инженерными коммуникациями: канализацией, электроэнергией и т. д. Все, что связано с их переделкой, считается уже переустройством, а не перепланировкой, и тут действуют уже другие правила.

Прежде чем приобретать объект недвижимости, внимательно ознакомьтесь с кадастровым планом, заранее решите, что бы вы хотели в нем изменить и возможно ли это осуществить законным путем. Если вы решили делать перепланировку, важно и в дальнейшем строго придерживаться закона.