Определение причины

Прежде чем приступать к расторжению договора с арендатором, нужно определить причину, по которой вы это делаете. Основания для прекращения арендных отношений по инициативе арендодателя регулируются законодательством и могут быть прописаны в самом договоре. Рассмотрим самые распространенные.

• Истечение срока действия договора. Даже если договор предусматривает автоматическую пролонгацию, вы вправе требовать освобождения помещения.
• Необходимость использования помещения для нужд арендодателя. В этом случае вам необходимо заблаговременно уведомить арендатора об отказе в аренде в соответствии с условиями договора.
• Нарушение арендатором условий договора. Это может быть неуплата арендной платы и коммунальных платежей, использование помещения не по назначению, нарушение правил эксплуатации, проведение несогласованных перепланировок и другие причины.
• Неисполнение арендатором предписаний контролирующих органов. Если деятельность арендатора привела к нарушениям требований пожарной безопасности, санитарных норм или других регламентов, и он не устраняет эти нарушения после полученных предписаний, вы можете инициировать расторжение договора.
• Прекращение деятельности арендатора. Если он ликвидирует свою организацию или прекращает предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении, договор может быть расторгнут.

В любом случае прежде чем предпринимать шаги по расторжению договора, нужно внимательно изучить его и убедиться, что выбранная причина прекращения аренды в нем предусмотрена и соблюдены все необходимые процедуры (уведомление, сроки и т.д.). Если в договоре нет нужных оснований, следует руководствоваться нормами ГК РФ.

Уведомление арендатора и сроки расторжения

Далее вам нужно официально уведомить арендатора о намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, в нем указываются причина расторжения, дата освобождения помещения и требование передать его в надлежащем состоянии. Форма отправки предусмотрена в договоре. Чаще всего это заказное письмо с описью вложения и подтверждением получения или вручение представителю арендатора под расписку. В любом случае у вас должно остаться документальное подтверждение о доставке уведомления.

Сроки, в течение которых арендатор должен освободить помещение после получения уведомления, также обычно регламентируются договором — в среднем это 1–3 месяца. Если в договоре этот вопрос не урегулирован, применяются нормы ГК РФ.

Важно, что уведомление о расторжении не всегда означает автоматическое прекращение арендных отношений. Арендатор может не согласиться и оспорить ваши действия. Поэтому нужно быть готовым к возможному судебному разбирательству.

Взаиморасчеты и долговые обязательства

Следующий этап расторжения договора аренды —— сверка взаиморасчетов с арендатором. Для ее проведения арендатору направляется акт сверки расчетов в двух экземплярах. В нем отражаются все начисления и платежи за период действия договора с расшифровкой по датам и суммам. Арендатор должен подписать акт и вернуть один экземпляр. Возможные возражения он может отразить в протоколе разногласий, приложенном к акту.

При наличии задолженности по арендной плате или коммунальным услугам следует письменно потребовать их погашения в разумный срок. Если требование не будет исполнено, вы вправе удержать сумму долга из обеспечительного депозита или обратиться в суд. Если же по результатам сверки обнаружится переплата, вы должны будете вернуть ее в срок, предусмотренный договором или законом. Это касается и возврата депозита.

Уменьшить количество проблем с арендаторами и повысить собираемость платежей можно с помощью специальных сервисов. Так, с помощью решения для коммерческой недвижимости от Сбера можно автоматизировать все расчеты с арендаторами, отслеживать задержки оплаты, планировать свой доход и даже проверять арендаторов на благонадежность. Подключить отраслевое решение сегодня можно бесплатно в офисах Сбера или интернет-банке СберБизнес.

Состояние помещения и возврат имущества

При расторжении договора аренды особое внимание следует уделить состоянию помещения. Для этого необходимо провести его тщательный осмотр и сравнить состояние с тем, которое было зафиксировано в акте приема-передачи при заключении договора.

На что нужно обратить внимание при осмотре:

• общее состояние помещения, наличие видимых повреждений, разрушений, следов ненадлежащей эксплуатации;
• состояние инженерных коммуникаций и оборудования (системы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электрики и т.д.);
• сохранность и исправность установленного при сдаче в аренду оборудования, мебели, предметов интерьера;
• проведенные арендатором перепланировки, переоборудование помещения, их соответствие условиям договора и согласованной проектной документации.

Результаты осмотра следует тщательно зафиксировать в акте приема-передачи помещения, составленном в присутствии арендатора или его представителя.

В акте приема-передачи также следует отразить факт возврата арендатором переданного ему при заключении договора имущества. Если арендатор делал какие-либо улучшения помещения с вашего согласия (например, покупал новую мебель или красил стены), нужно решить вопрос о компенсации или принятии в собственность на условиях, предусмотренных договором.

Не исключено, что во время осмотра будут выявлены повреждения или недостатки, которые не были отражены в первоначальном акте приема-передачи и не являются следствием нормального износа. В этом случае вы имеете право требовать от арендатора их устранения или возмещения стоимости ремонта. Пока требование не будет выполнено, вы можете не подписывать акт приема-передачи и считать договор аренды неисполненным.

Документальное оформление расторжения

Для юридического закрепления факта прекращения арендных отношений сторонам необходимо подписать ряд документов. Основной — соглашение о расторжении договора аренды. В нем указываются реквизиты первоначального договора, дата и основания его расторжения, состояние взаиморасчетов на момент прекращения аренды, а также иные важные условия. Соглашение составляется в двух экземплярах, подписывается уполномоченными представителями обеих сторон и скрепляется печатями организаций (при наличии).

Вместе с соглашением о расторжении стороны подписывают упомянутый выше акт приема-передачи помещения, а также акт сверки взаиморасчетов по состоянию на дату прекращения аренды.

В случае если арендатор уклоняется от подписания каких-либо документов, следует зафиксировать этот факт любым доступным способом (направлением уведомления о необходимости явиться для подписания, видеосъемкой или другими способами). В дальнейшем эти доказательства могут понадобиться при судебном разбирательстве.

После того как все необходимые документы подписаны, договор аренды считается расторгнутым.

Прием помещения и подготовка к новой аренде

Получив помещение от арендатора, нужно сразу принять меры к ограничению доступа в него посторонних лиц. Для этого рекомендуется сразу после подписания акта приема-передачи сменить замки на входных дверях, отключить или перекодировать сигнализацию и системы допуска, аннулировать пропуска бывшего арендатора и его сотрудников.

Далее можно готовить помещение к новой сдаче в аренду: сделать необходимый ремонт, устранить возможные повреждения, провести перепланировку в соответствии с требованиями будущего арендатора (если он уже найден).

Судебная защита прав арендодателя

К сожалению, не всегда процесс расторжения договора аренды проходит гладко и в полном соответствии с планами арендодателя. Нередки случаи, когда недобросовестный арендатор отказывается добровольно освобождать помещение, возвращать ключи и документацию, подписывать акты приема-передачи или погасить задолженность по арендной плате. В таких ситуациях арендодателю приходится обращаться за защитой своих прав в суд.

Исковое заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения арендуемого помещения. Перед подачей необходимо собрать пакет документов:

• договор аренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
• документы, подтверждающие право собственности или иное право арендодателя на сдаваемое помещение;
• переписку с арендатором по вопросам нарушения условий договора, акты о выявленных нарушениях, претензии;
• уведомление о расторжении договора с доказательствами его направления и получения арендатором;
• акт сверки взаиморасчетов, подтверждающий наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам;
• документы о затратах арендодателя на восстановление помещения, если оно было повреждено арендатором;
• другие доказательства, подтверждающие факты нарушения арендатором своих обязательств по договору.

Судебное разбирательство по спорам из договоров аренды недвижимости обычно длится несколько месяцев. Если суд решит вопрос в пользу арендодателя, он выдаст исполнительный лист, на основании которого служба судебных приставов осуществит принудительное выселение арендатора и передачу помещения истцу.

При обращении в суд желательно воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости и арендным отношениям. Это существенно повысит шансы на выигрыш дела и полное возмещение потерь.