Ремонт коммерческих помещений: когда он нужен и за какое время окупается

Максим Сергеев

Руководитель проектов, отраслевой эксперт Сбера

В каких помещениях точно нужен ремонт 

Офисы

Если помещение вы планируете сдавать в аренду под офисы, выполнение косметического ремонта приветствуется. Сдать его в обновленном виде получится примерно на 20% дороже, чем такое же помещение без ремонта. Найти объект для покупки с ремонтом или без поможет решение для коммерческой недвижимости на базе интернет-банка СберБизнес. В нем можно анализировать предложения в разных локациях, искать арендаторов, а затем автоматически выставлять им счета и напоминать об оплате.

Старинные здания

В старом, «убитом» помещении, купленном для перепродажи, делают косметический ремонт исходя из того, что оно будет сдаваться в аренду. Часто инвесторы «нарезают» его на отдельные площади и продают с наценкой в 20–30%. На ремонт и продажу этих объектов, как правило, уходит от 4 до 6 месяцев.

Подвальные помещения

Если вы приобрели подвальное помещение в убитом состоянии, ему точно необходим хотя бы минимальный ремонт для сдачи в аренду. Желающих снять такое помещение и так будет не слишком много, поэтому необходимо повысить его привлекательность.

Какие работы обязательны, а какие избыточны

Вне зависимости от того, какой ремонт вы планируете делать в помещении, приобретенном под сдачу в аренду, необходимо обеспечить в нем:

• водоотведение (канализацию),
• горячее и холодное водоснабжение,
• санузел,
• электроснабжение,
• отопление.

Помимо инженерных коммуникаций, при выполнении ремонта необходимо обеспечить его отопление в зимний сезон, выровнять стены, установить максимальное количество розеток, уложить напольное покрытие и организовать освещение.

Если говорить про отделочные работы, то дорогостоящие материалы точно не нужны. По мнению экспертов, делать в помещениях под сдачу в аренду дизайнерский ремонт — очень глупая затея. Исключение — если объект находится в элитной локации. Об инвестировании в помещения с живописными видами рассказали в статье.

Когда ремонт не нужен

Мы не говорим про случаи, когда покупается помещение коммерческого назначения с уже выполненным ремонтом. Бывают ситуации, когда от ремонта лучше отказаться, даже если он требуется. Какие это помещения?

Под супермаркеты

Если помещение сдается в аренду под сетевой супермаркет, ремонт в нем делать бессмысленно. Как правило, торговые предприятия предпочитают просто арендовать коробку, потому что у каждого из них есть своя концепция торговой сети. Им ремонт с полной отделкой не нужен.

Производственные и складские помещения

Основные требования к производственным — это площадь, близость к зоне погрузки-разгрузки и удобные подъездные пути. При подготовке недвижимости к сдаче в аренду стоит сделать упор на электро- и теплоснабжение. «Когда покупаешь такое помещение, стоит обратить внимание на наличие всех разрешений на подключение к коммуникациям», — говорит Максим Сергеев.

К складским объектам старого типа, которые создаются на базе гаражей, требования аналогичные: они должны быть сухие, с исправной электропроводкой, транспортной доступностью, удобной зоной разгрузки-погрузки.

Новые помещения из металлоконструкций должны быть также сухими и освещенными, отремонтированными с соблюдениями всех тебований техники пожарной безопасности.

Как ремонт влияет на стоимость аренды

Считается, что сроки окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость в среднем составляют 10 лет. В офисах и торговых площадях качественный ремонт повышает стоимость аренды недвижимости: надбавка может составить до 20%.

Ремонт далеко не всегда является решающим фактором при покупке коммерческой недвижимости. Иногда для усиления привлекательности объекта достаточно выполнить перепланировку. Важно ее узаконить, иначе такой объект в перспективе будет очень сложно продать.