Как самозанятому сдавать квартиру и платить налоги: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверить условия для сдачи квартиры

До 2019 года арендодатели выбирали между уплатой 13% НДФЛ (как физическое лицо) и регистрацией ИП. Третий вариант — сдача жилья без уплаты налогов — грозил штрафами за незаконную предпринимательскую деятельность.

С 2019 года работает налог на профессиональный доход. Статус самозанятого позволяет легально получать доход без открытия ИП по сниженной ставке:

• 4% при сдаче жилья физическим лицам;
• 6% при сдаче юридическим лицам или ИП.

Официальный статус обеспечивает прозрачность платежей, возможность формировать чеки и заключать договор. При споре с жильцом это защищает в суде и исключает претензии со стороны контролирующих органов.

Режим НПД подходит только для жилых помещений: квартир, комнат, домов. Апартаменты, гаражи и коммерческие площади не могут сдаваться самозанятыми, так как юридически относятся к нежилому фонду.

Шаг 2. Заключить договор с жильцом

Аренда начинается с подписания договора. Устные договоренности работают ровно до первой спорной ситуации. Когда ломается техника или соседи жалуются на шум, юридическую силу имеют только официальные документы.

Для сделки требуются:

• паспорта обеих сторон;
• документ о праве собственности (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или дарения);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах.

Если собственников несколько, необходимо их письменное согласие. При наличии несовершеннолетних владельцев требуется разрешение органов опеки, иначе сделку легко оспорить.

В документе важно использовать правильные термины. Сдача жилья человеку для проживания называется «наем». Размещение сотрудников компании или ИП — это «аренда». Разница влияет на порядок расторжения и ответственность сторон.

Статус самозанятого в договоре указывать не нужно. Достаточно прописать сроки, сумму, порядок оплаты и ответственность за порчу имущества.

Шаг 3. Зарегистрироваться и настроить приложение для самозанятых

Договор подписан, жилец въехал. Теперь доход нужно привязать к статусу самозанятого. Самозанятость можно оформить дистанционно. Например, подключить бесплатный сервис «Самозанятость» можно в знакомом приложении СберБанк Онлайн. В этом сервисе самозанятые могут создавать чеки, платить налоги, находить подработку в надежных компаниях рядом с домом и в удобное время, а также пользоваться предложениями от партнеров внутри раздела «Каталог продуктов и акций месяца».

При первом входе необходимо указать регион ведения деятельности. Для аренды это всегда регион, где физически находится квартира, независимо от прописки собственника.

Шаг 4. Оформлять поступления и платить налог

Каждый платеж от арендатора необходимо проводить через приложение. Правило простое: поступили деньги — сформирован чек. Без чека доход считается скрытым, что лишает смысла весь режим НПД.

В приложении указывается назначение платежа: например, «Арендная плата за март». Данные автоматически уходят в ФНС. При необходимости чек направляется жильцу через СМС или мессенджер.

Далее работает автоматика:

• ФНС самостоятельно рассчитывает налог со всех зафиксированных доходов.
• Расчет приходит до 12 числа месяца, следующего за отчетным (за январь налог начислят к 12 февраля).
• Уплатить сумму необходимо до 28 числа того же месяца — через приложение.

При регистрации государство начисляет налоговый бонус в 10 тыс. руб. Это не денежные средства на карте, а автоматическая скидка на налог. Пока бонус не исчерпан, ставка снижается: с 4% до 3% (от физлиц) и с 6% до 4% (от юрлиц). После исчерпания лимита ставка возвращается к стандартной.

Пропускать сроки уплаты не стоит. Пени начисляются автоматически, и договориться об их списании с инспекцией практически невозможно.

Шаг 5. Учитывать коммунальные платежи и залог

Налогом облагается только экономическая выгода. Компенсация затрат на коммунальные услуги доходом не считается при соблюдении двух условий:

1. Оплата идет за фактическое потребление по счетчикам, а не фиксированной суммой.
2. В договоре арендная плата и компенсация ЖКУ разделены.

Оптимальный вариант — когда жильцы сами оплачивают счета по квитанциям. Если деньги проходят через собственника, в назначении платежа обязательно указывается: «Возмещение расходов на ЖКУ».

Страховой депозит (залог) при заселении доходом не является. Это гарантия сохранности имущества, и деньги принадлежат жильцу.

Налог возникает только в момент удержания залога. Если жилец повредил технику или съехал с нарушением условий и залог остался у собственника в счет компенсации, эта сумма становится доходом и облагается налогом. Простой возврат депозита при выезде налогом не облагается.

Чтобы ничего не упустить, можно свериться с чек-листом.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру посуточно и оставаться самозанятым?

Краткосрочная аренда разрешена. При работе через специализированные площадки договор заключается с юридическим лицом — агрегатором. Ставка налога в этом случае составляет 6%. Платеж проводится через приложение — так же, как при обычной аренде.

Квартира оформлена на супругов. Нужно регистрироваться обоим?

Достаточно одного собственника. Статус самозанятого может оформить муж или жена. Именно этот человек будет платить налог со всего дохода от сдачи квартиры. Второму супругу регистрироваться не нужно, даже если квартира в совместной собственности. Главное, чтобы деньги поступали на счет того, кто оформил самозанятость.

Квартира уже сдавалась неофициально. Что делать с договором?

Перезаключать договор не требуется. Переход на НПД не меняет отношения с жильцом. Достаточно зарегистрироваться в приложении и начать проводить платежи с даты регистрации. За прошлые периоды налог платить не нужно, так как статус не имеет обратной силы.

Платеж пришел на карту, но налог забыли провести. Что делать?

Чек нужно сформировать в тот же день, когда деньги поступили. Если этого не сделать, налоговая может зафиксировать неучтенный доход при проверке. Технически провести платеж задним числом можно, но лучше не накапливать долги. Приложение позволяет создать чек вручную в любой момент.

Собственник работает по трудовому договору. Самозанятость помешает?

Основная работа и самозанятость никак не пересекаются. Налог на доходы по трудовому договору удерживает работодатель. Налог со сдачи квартиры начисляет ФНС через приложение. Статус самозанятого не требует увольнения или уведомления работодателя.

Главное об аренде для самозанятых

• Самозанятость — легальный способ платить минимальный налог с дохода от сдачи жилья в аренду.
• Ставка составляет 4% при работе с физическими лицами и 6% при работе с юридическими лицами.
• Официальный договор обязателен. Устные соглашения не защищают в суде. В документе фиксируются сроки, сумма, порядок оплаты и ответственность сторон.
• Зарегистрироваться можно через приложение СберБанк Онлайн.
• Каждый платеж от жильца фиксируется чеком, налог начисляется автоматически до 12 числа, уплатить нужно до 28 числа.
• Коммунальные платежи не считаются доходом при оплате по счетчикам. Залог становится доходом только в момент его удержания за порчу имущества.