Эксперты:

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом дома, так его определяет ст. 135 Жилищного кодекса России. К общему имуществу относятся коридоры, лестничные площадки, лестницы, технические этажи, лифты и лифтовые шахты, чердаки, подвалы, крыша, оборудование, обслуживающее больше одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом.

ТСЖ является некоммерческим объединением, регистрируется как юрлицо, должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счет в банке и реквизиты.

Цели создания ТСЖ:

• управление и содержание общего имущества многоквартирного дома;
• обеспечение безопасности и комфорта жителей;
• экономия денег за счет коллективного управления и выбора подрядчиков;
• решение вопросов благоустройства и эксплуатации дома;
• организация сбора средств на капитальный ремонт и улучшение инфраструктуры;
• разрешение споров между собственниками жилья и другими лицами, которые связаны с использованием общего имущества (например, арендаторы подвалов и чердаков).

ТСН, ТСЖ, ЖСК: в чем разница

Три разные формы объединения собственников, имеющие некоторые различия.

• ТСН — товарищество собственников недвижимости. Организуют для управления любой недвижимостью. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений (гаражей, хозяйственных построек, складов, парковочных мест, земельных участков). Входить в ТСН могут физические и юридические лица, а также их объединения. Деятельность товарищества регулируется Гражданским кодексом РФ.
• ТСЖ — товарищество собственников жилья. ТСЖ — это вид ТСН. Подходит только для управления жильем. В товарищество входят собственники помещений в доме или нескольких домах. Объединяться в ТСЖ могут физические и юридические лица, а его деятельность регулируется Жилищным кодексом РФ. При этом нормы Гражданского кодекса про ТСН касаются и ТСЖ.
• ЖСК — жилищно-строительный кооператив. Некоммерческая организация, которая объединяет пайщиков (как физических, так и юридических лиц), а на их взносы строит дом. Они, в свою очередь, получают право собственности на определенную квартиру и долю в общем имуществе дома.

Структура ТСЖ и ТСН

Структура ТСЖ и ТСН схожа и включает:

1. Общее собрание членов — высший орган управления товариществом. Собрание устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, вносит изменения в его устав, принимает решение о реорганизации и ликвидации товарищества, получении заемных средств, избирает правление и ревизионную комиссию.
2. Правление — исполнительный орган товарищества, подотчетный общему собранию. Контролирует своевременное внесение членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, занимается делопроизводством, бухгалтерским учетом, созывает и проводит общее собрание членов, заключает договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества дома. Кроме того, правление управляет домом или заключает договор на управление с управляющей компанией (УК), нанимает и увольняет работников для обслуживания дома. Правление включает председателя и нескольких членов.
3. Ревизионная комиссия проверяет финансовую и хозяйственную деятельность товарищества и представляет общему собранию членов отчет по результатам проверки.

Права и обязанности товарищества

Права ТСЖ прописаны в ст. 137 Жилищного кодекса РФ. Товарищество собственников жилья вправе:

• заключать договор управления многоквартирным домом и другие соглашения, обеспечивающие управление, содержание и ремонт общего имущества в доме;
• определять смету доходов и расходов на год (траты на содержание и ремонт общего имущества в доме, реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд);
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого владельца квартиры в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в доме;
• выполнять работы для собственников квартир и предоставлять им услуги;
• пользоваться банковскими кредитами;
• оплачивать работу лиц, выполняющих для ТСЖ работы и предоставляющих товариществу услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Обязанности ТСЖ содержатся в ст. 138 Жилищного кодекса РФ. Товарищество должно:

• выполнять требования законодательства и своего устава;
• управлять многоквартирным домом в порядке, установленном Жилищным кодексом;
• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме;
• обеспечивать выполнение собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме;
• соблюдать права и интересы владельцев квартир при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принимать меры для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, мешающих реализации прав собственников квартир на владение, пользование и распоряжение общим имуществом;
• представлять интересы владельцев помещений, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
• вести реестр членов товарищества и ежегодно направлять копию документа в исполнительные органы регионов;
• представлять в госорганы, например в жилищную инспекцию, документы, подтверждающие внесение изменений в устав товарищества.

Как создать товарищество собственников

Создание товарищества собственников жилья включает несколько этапов:

1. Общее собрание собственников. Инициативная группа из трех-пяти жильцов информирует остальных о проведении общего собрания для обсуждения вопроса о создании ТСЖ, назначает дату и время, готовит бюллетени для голосования. Владельцы квартир приходят на собрание с документами, подтверждающими право собственности на помещение.
   
   Проходит голосование, решение о создании товарищества считается принятым, если его поддержали больше 50% всех собственников в доме. На собрании утверждается устав ТСЖ, ревизионная комиссия, уполномоченный представитель собственников помещений по государственной регистрации товарищества.
2. Протокол общего собрания собственников помещений. В протокол заносят решения о создании и утверждении устава ТСЖ. Документ подписывают все владельцы квартир, проголосовавшие за решения.
3. Регистрация в ФНС. В ФНС представляют протокол общего собрания собственников помещений, устав товарищества, данные о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в доме.
4. Выбор правления. После регистрации нужно собрать заявления владельцев квартир о вступлении в члены ТСЖ и среди них провести собрание — выбрать правление и председателя. Если в ТСЖ не войдет больше половины собственников (половины по площади квартир в доме), то товарищество подлежит ликвидации.

ТСЖ не нужна лицензия для предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

ТСЖ — не бизнес, это способ управления своим домом, то есть, по сути, более продвинутый вариант самоуправления, а управляющая компания — это полностью привлеченные специалисты. Если ТСЖ не привлекает к управлению УК, от него потребуется более глубокое погружение в детали: поиск рабочих специалистов, расчеты с ресурсоснабжающей организацией, взаимодействие с контролирующими органами. В случае с УК собственники в эти вопросы не вникают.

Варианты взаимодействия УК и ТСЖ

Существует два варианта:

1. ТСЖ заключает с УК договор управления. Товарищество передает УК все функции по управлению домом, обслуживанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг. ТСЖ становится посредником между управляющей компанией и жильцами.
   
   Правление и председатель ТСЖ контролируют действия УК и могут расторгнуть с ней договор. Требования к качеству работ и услуг владельцы квартир предъявляют к УК.
2. ТСЖ заключает с УК договор обслуживания. Товарищество передает УК некоторые функции или обязанности по своему усмотрению. ТСЖ управляет домом, занимается обслуживанием, содержанием и ремонтом общего имущества, предоставляет коммунальные услуги. Требования к качеству работ и услуг собственники предъявляют к ТСЖ. Управляющая компания выступает в роли подрядной организации.

Следить за всеми процессами, получать и обрабатывать запросы собственников проще всего с помощью специальных сервисов. Например, Сбер предлагает решение для ЖКХ, которое помогает УК автоматизировать сбор заявок, распределять обращения между исполнителями, контролировать сроки и качество работ.

УК или ТСЖ: что лучше для управления домом

Выбор между УК и ТСЖ для управления домом зависит от многих факторов, включая финансовые возможности и готовность собственников к активному участию в управлении домом.