Строим управляющую компанию: опыт предпринимателя, у которого получилось зарабатывать на ЖКХ

Как Илья Сотонин развивал собственную УК и запустил сервис Doma.Ai

Илья жил в доме 1932 года постройки, признанном памятником федерального значения. Здание было в очень плохом состоянии. Чтобы получить деньги на ремонт из Фонда содействия реформированию жилья, местные активисты создали товарищество собственников. «Мы пытались вести переговоры с действующей управляющей компанией, но договориться не получилось», — объясняет предприниматель. Тогда ТСЖ отказалось от услуг УК, и понадобился новый управляющий. В итоге Илья, тогда только окончивший вуз, основал в 2012 году собственную УК — «Лига ЖКХ». Это был его первый предпринимательский опыт.

«Полтора-два миллиона рублей мы получили из фонда — на эти деньги поменяли крышу и инженерные коммуникации», — рассказывает Илья. Затем привели в порядок подвалы, сдали их в аренду и получили дополнительные деньги на обслуживание дома. Благодаря этим доходам жители какое-то время даже не оплачивали коммунальные услуги.

Многие собственники квартир пытаются сами взяться за благоустройство жилья и создают ТСЖ. Но часто оказывается, что они не готовы ежедневно руководить дворниками, сантехниками и электриками, говорит предприниматель. Тут и приходит на помощь клиентоориентированная управляющая компания. «Постепенно к нам стали обращаться соседние ТСЖ: число домов в управлении “Лиги ЖКХ” росло», — вспоминает Илья. В 2021 году он решил сосредоточиться на работе над сервисом Doma.Ai — и продал управляющую компанию.

Когда денег не хватает, нужно подробно объяснять, что будет, если не обслуживать системы. «Если человек знает, чем грозит поломка, вряд ли он скажет: давайте сэкономим на пожарной сигнализации», — добавляет предприниматель.

Когда количество клиентов выросло, Илья решил выстраивать работу эффективнее — и создал онлайн-сервис Doma.Ai, который автоматизирует бизнес и упрощает связь с жителями. Постепенно платформа выделилась в отдельный проект. «Изначально это был IT-продукт для “Лиги ЖКХ”, а теперь Doma.Ai облегчает задачи многим УК и ТСЖ», — говорит предприниматель.

В мобильном приложении компания может отправлять жителям сообщения обо всём, что происходит с их домом, получать показания счётчиков, отвечать на заявки в чате и принимать оплату.

Теперь, даже если в компании всего один дом в управлении, она может позволить себе сервис того же уровня, как в большой УК, объясняет предприниматель. Новым УК и ТСЖ теперь гораздо легче, чем 10 лет назад, когда начиналась «Лига ЖКХ».

Ещё один важный сервис, который стоит использовать каждой УК, это страховка, считает Илья. В сфере коммунальных услуг у компаний большая ответственность за ущерб: внезапный прорыв трубы может привести к тому, что всю выручку придётся отдать на ремонт. «Сейчас мы создаём продукт страхования ответственности, чтобы УК могла заранее ограничить такие расходы», — говорит Илья.

Точный расчёт и оптимизация расходов

С одной стороны, управляющая компания — стабильный бизнес, потому что жители платят постоянно, с другой — наценки небольшие, поэтому любая неточность в расчёте может увести прибыль в минус, рассуждает предприниматель.

«Для управляющей компании с рентабельностью 10–15% очень важны копейки. Многие компании не умеют делать точные расчёты стоимости обслуживания конкретного дома. А это необходимо, чтобы и зарабатывать, и разговаривать с жителями о повышении тарифов. Прежде чем что-то объяснять им, нужно объяснить это себе», — говорит Илья.

Чтобы облегчить жизнь УК, он создал формулы расчёта и делится ими в телеграм-сообществе в виде Excel-файла. Параметры позволяют учесть площадь, этажность дома, год постройки, число квартир, наличие лифта, котельной и другие переменные.

«В нашем сообществе предприниматели могут посоветоваться друг с другом, обсудить стратегию, поделиться удачами и ошибками. Присоединиться могут любые компании, которые хотят работать прозрачно и эффективно. Позже мы, наверное, цифровизируем все формулы, и работать станет ещё удобнее», — рассказывает предприниматель.

Также Илья советует УК внедрять прозрачные системы закупок и контроля расходов — скоро в Doma.Ai выйдет обновление, которое поможет и в этом.

С чего начать собственный бизнес в ЖКХ

Лучше всего начинать с одного — своего — дома, а затем постепенно расширяться внутри района. Так можно и благоустраивать место, где живёт сам предприниматель, и учиться зарабатывать. «Самый эффективный путь — находить клиентов из числа ТСЖ. Обычно это люди, которые хотят влиять на то, что происходит с их домом, и не против отдать управление бизнесу», — советует Илья.

Инициировать собрания по смене управляющей компании сложнее, чем договориться с ТСЖ, говорит предприниматель. Однако это тоже реально, а благодаря технологиям процесс постоянно упрощается, например с помощью онлайн-собраний. На них невозможно подделать подписи жителей, а явка — выше.

Новичкам Илья советует воздержаться от работы с новостройками. Старые дома типовых серий, особенно до 1990 года постройки, проще с точки зрения обслуживания инженерных систем. Сложнее в новостройках и коммуникация с жителями. В основном туда селится молодежь, которая прежде не платила за квартиру сама и не знает, как устроено обслуживание дома. Наконец, в совсем новых домах, как правило, требуются дополнительные работы. «Управляющей компании приходится бегать за застройщиком, чтобы тот что-то достроил», — предупреждает Илья.

И прогнозирует, что в ближайшие годы рынок станет прозрачнее и цивилизованнее. Doma.Ai планирует создать объективный рейтинг УК, где будут учитывать множество факторов: от мнения жителей до состояния домов. «В этом году мы обкатаем рейтинг в Чебоксарах, а затем запустим и для других городов», — обещает Илья.