Как провести капремонт дома в 2026 году и не разориться: инструкция для управляющей компании

Эксперт:

Что такое капитальный ремонт?

Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома — это работы по полной замене инженерных сетей и полному ремонту конструктивных элементов здания. Капитальному ремонту подлежат элементы общего имущества собственников помещений в доме. Системы и конструкции в ходе капремонта могут восстанавливать или заменять. Это нужно для того, чтобы продолжать эксплуатировать здание.

«Капитальный ремонт мы делали дважды: работали с инженерной системой отопления и ремонтировали крышу. И если крышу восстановить было довольно просто, то с системой отопления получилось сложнее. Это большое количество стояков в квартирах, куда нужно организовать доступ, а также работа с другими объектами — тепловыми пунктами и подвалом», — говорит Екатерина Сакова, технический директор управляющей компании «Основа» из Ивановской области.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего и почему он дороже?

Если текущие ремонты делаются только для некоторых частей конструкций или частичного восстановления механизмов, то капитальный ремонт — это восстановление или замена целых конструкций и систем. Поэтому капремонт — это более масштабный процесс, который требует больших затрат. В том числе, на закупку большого количества материалов и организацию длительных процессов и длительных работ.

Кроме того, капитальный ремонт отличается от текущего способом финансирования. Текущий ремонт проводят за счет тех средств, которые собирают на текущий ремонт дома. Жители не могут отказаться от оплаты взносов на капитальный ремонт, но имеют право выбрать способ накопления средств.

По умолчанию средства поступают в Фонд капремонта на счет регионального оператора. Это сторонняя организация, которая направляет отдельную квитанцию. Но если жители приняли решение создать спецсчет дома и изменить владельца на управляющую компанию, то средства на капитальный ремонт будут накапливаться на специальном счете.

Важно знать, что региональный оператор сам устанавливает, когда проводить капремонт, а при наличии специального счета в банке жители самостоятельно могут выбрать сроки на общем собрании собственников. Кроме этого, средства на капремонт могут быть получены за счет федеральных или региональных субсидий.

Чтобы получить субсидию, нужно сначала пройти процедуру включения в Единый реестр управления многоквартирными домами (ЕРУ). После этого вместе со свидетельством о внесении в этот реестр можно подавать заявку на субсидию в уполномоченный федеральный орган. Это может быть дирекция ЖКХ или другое управление. Понадобятся и другие документы, в том числе копия устава и свидетельства регистрации УК, расчет размера субсидии, информационное письмо с реквизитами компании, копии протоколов общих собраний собственников.

Заявка на субсидию рассматривается уполномоченным органом в течение 20 рабочих дней. При положительном решении средства перечисляются на расчетный счет УК.

Один из самых дорогих видов работ в ходе капремонта — это замена систем отопления, говорит Екатерина. Работникам требуется спецдопуск, объём работ большой. «Это не только стояки отопления почти в каждом помещении квартиры, но ещё и лежаки в подвале, тепловые пункты, разводка на техническом этаже и запорная арматура, которая должна быть качественной и долговечной», — объясняет она.

Что подразумевается под капремонтом?

Перечень систем, которые подлежат капитальному ремонту, регламентирует статья 166 Жилищного кодекса России. В него входят:

• системы тепло-, электро-, газо- и водоснабжения,
• система водоотведения,
• лифтовое оборудование,
• крыша,
• подвалы,
• фасады,
• фундамент здания.

При этом в регионах разные списки объектов, ремонт которых также можно финансировать за счет средств фонда капремонта. Например, утепление фасада, переустройство крыши невентилируемого типа в вентилируемый, установка общедомовых приборов учета и другие. Чтобы узнать точные виды работ, которые можно проводить в ходе капитального ремонта, лучше свериться с перечнем местного органа власти.

Как организован порядок проведения капитального ремонта?

Проводить капитальный ремонт нужно в следующем порядке:

1. Определить перечень работ.
   
   Чтобы укладываться в бюджет, можно делать капитальный ремонт отдельных систем по очереди, а не устраивать сразу ремонт всего дома, советует Екатерина Сакова.
   
   «Конечно, можно ремонтировать дом целиком, но это очень сложно выполнимо в финансовом плане. В Иванове размер платы по капремонту маленький, поэтому мы заранее просчитываем сметы и только после этого выходим на капремонт. Также, если денег мало, лучше расставить приоритеты и решить, какие системы или элементы нужно капитально отремонтировать сначала, а какие не требуют срочных работ. Так ремонт будет дольше, но будет выполнен более качественными материалами и без потерь для жителей и УК», — объяснила она.
2. Установить, сколько денег понадобится.
   
   Для этого нужно составить предварительную смету. По словам Екатерины Саковой, когда порядок работ уже определён, УК может подсчитать всё вместе с подрядчиком — он предоставляет смету. Устанавливаются примерные сроки работ, которые часто зависят от погодных условий или отопительного сезона.
3. Провести общедомовое собрание собственников для принятия решения о ремонте.
   
   Во время собрания нужно утвердить с жителями перечень и сроки работ, подрядчика, смету расходов и предельную стоимость, определить представителя собственников для приёмки работ. Кворум — более 50% от числа всех собственников в МКД.
4. Проконтролировать качество работ и их выполнение в срок.
   
   Контролировать нужно каждый этап работ, а также закупку материалов. Принимать работы должна рабочая комиссия — представители заказчика, организации, занимающиеся строительным контролем, управляющая компания, подрядные и субподрядные организации и представители от собственников.
   
   Они должны подписать акт о приемке в эксплуатацию, когда подрядчик устранит все недостатки, если такие обнаружат. Только после этого можно предъявить работы приемочной комиссии, чтобы она проверила объект целиком.
   
   «На каждом этапе нужно составлять акт, но только в случае, если никаких нареканий к качеству работы нет. Если есть проблемы, мы либо просто указываем на недостатки, либо пишем претензию, где объясняем, почему акт не подписан. Это позволит обезопасить себя от недоработок и недобросовестного исполнения. После подписания итогового акта начинает работать гарантия. Например, если из-за первого после капитального ремонта крыши дождя она протечет, это будет гарантийный случай, с которым будет разбираться подрядчик», — объясняет Екатерина.
5. Подготовить всю необходимую документацию для банка.
   
   Банк переводит средства, только если ему предоставят протокол общего собрания собственников, где указано решение о проведении капремонта, договор об оказании услуг и акт приемки работ, напоминает Екатерина Сакова. При этом банк может передавать средства частями, если нужно сделать предоплату или поэтапно оплачивать текущие работы, добавляет она.

В какие сроки проводится капремонт?

Сложности со сроками могут возникнуть, если ремонтируются системы отопления. Это нужно организовать так, чтобы совпала еще и сезонность работ, поэтому начинать подготовку лучше в начале календарного года.

В УК «Основа» ремонт отопительных систем продлился 7 месяцев: до конца отопительного сезона собирали документы, договаривались с собственниками и подрядчиками, а сами работы вели 4,5 месяца в теплый сезон.

Из-за пандемии ковида потребовалось дополнительное согласование ремонта с городской администрацией, вспоминает Екатерина. Еще одна сложность оказалась в том, что стояки у некоторых собственников были зашиты и закрыты шкафами. Собственникам и рабочим приходилось освобождать доступ, прежде чем начинать работать.

Некоторые собственники могут отказываться пускать рабочих. «Был случай, когда нам пришлось решать вопрос в судебном порядке. Мы написали досудебную претензию, после этого собственник все же предоставил нам доступ и разрешил провести работы», — говорит она.

Закончить все работы важно до начала холодного сезона. При этом надо помнить, что каждый год нужно получать паспорт готовности дома к отопительному сезону. Для этого в августе обычно проводят гидравлические испытания и подают документы, но в разгар ремонта это невозможно, поэтому нужно провести ещё один раунд переговоров.

«Мы обсудили этот вопрос с администрацией города, госжилинспекцией и поставщиком тепла, объяснили ситуацию — и нам пошли навстречу. Мы принесли документы в начале сентября, а позже получили паспорт», — объясняет Екатерина.

Что делать, если денег на капитальный ремонт не хватает?

Прежде всего нужно убедить жителей в необходимости ремонта, говорит Екатерина. При этом нужно учитывать, что жители верхних этажей больше волнуются за ремонт крыши и лифтов, а те, кто живёт ниже, за системы отопления, водоснабжение, канализацию.

Но в каждом доме есть совет дома и группа активных собственников, которые знают о состоянии дома больше других жильцов, и лучше всего действовать через них. Другие жители доверяют представителям актива, поэтому они сами объясняют и убеждают всех собственников в верности решения о проведении капремонта.

«Мы обращаемся к ним, когда проводим плановые весенние и осенние осмотры. Берем их с собой, показываем, как все работает. Когда жители видят все своими глазами, им гораздо проще принять решение о проведении капремонта. Они сами все фотографируют и потом делятся информацией с другими собственниками из первых рук», — говорит Екатерина.

После этого можно подготовить для собственников предложение об оплате взносов на капремонт, превышающих минимальный размер. А если средств не хватает сразу на все, то проводить ремонт можно постепенно, в зависимости от приоритетности ремонта разных систем дома.

Коротко о главном:

• Капитальный ремонт — это масштабные ремонтные работы, которые нужны для восстановления целых систем и элементов многоквартирного дома.
• Капитальный ремонт может затрагивать системы снабжения, крышу и подвал, фундамент и фасады здания, а также многое другое.
• Спонсируется капремонт из средств, находящихся либо на специальном счете регионального оператора, либо на спецсчете в банке, владельцем которого выступает УК или ТСЖ. Его можно открыть по решению собственников.
• Для проведения капремонта важно найти надежного и грамотного подрядчика.
• Ремонт важно точно спланировать по срокам, особенно если он касается отопительной системы, чтобы он закончился до начала отопительного сезона.
• Если не хватает средств, их можно собрать дополнительно, убедив собственников в необходимости ремонта, и проводить работы различных систем постепенно.