Капитальный ремонт дома — это непростая задача для управляющей компании. Работы с полной заменой оборудования требуют больших затрат времени и денег. Разберемся, когда и как проводить капремонт, что в него входит и что делать, если денег не хватает.
Эксперт:
Екатерина Сакова
технический директор ООО «УК „Основа“»
Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома — это работы по полной замене инженерных сетей и полному ремонту конструктивных элементов здания. Капитальному ремонту подлежат элементы общего имущества собственников помещений в доме. Системы и конструкции в ходе капремонта могут восстанавливать или заменять. Это нужно для того, чтобы продолжать эксплуатировать здание.
«Капитальный ремонт мы делали дважды: работали с инженерной системой отопления и ремонтировали крышу. И если крышу восстановить было довольно просто, то с системой отопления получилось сложнее. Это большое количество стояков в квартирах, куда нужно организовать доступ, а также работа с другими объектами — тепловыми пунктами и подвалом», — говорит Екатерина Сакова, технический директор управляющей компании «Основа» из Ивановской области.
Если текущие ремонты делаются только для некоторых частей конструкций или частичного восстановления механизмов, то капитальный ремонт — это восстановление или замена целых конструкций и систем. Поэтому капремонт — это более масштабный процесс, который требует больших затрат. В том числе, на закупку большого количества материалов и организацию длительных процессов и длительных работ.
Взаимодействовать с подрядчиками в ходе проведения капитального ремонта, контролировать сроки и качество работ помогают специальные сервисы, например решение для ЖКХ от СберБизнеса. Храните в единой базе информацию об объектах управления, жителях, приборах учета и сотрудниках, контролируйте выполнение работ онлайн.
Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru
Кроме того, капитальный ремонт отличается от текущего способом финансирования. Текущий ремонт проводят за счет тех средств, которые собирают на текущий ремонт дома. Жители не могут отказаться от оплаты взносов на капитальный ремонт, но имеют право выбрать способ накопления средств.
По умолчанию средства поступают в Фонд капремонта на счет регионального оператора. Это сторонняя организация, которая направляет отдельную квитанцию. Но если жители приняли решение создать спецсчет дома и изменить владельца на управляющую компанию, то средства на капитальный ремонт будут накапливаться на специальном счете.
Важно знать, что региональный оператор сам устанавливает, когда проводить капремонт, а при наличии специального счета в банке жители самостоятельно могут выбрать сроки на общем собрании собственников. Кроме этого, средства на капремонт могут быть получены за счет федеральных или региональных субсидий.
Чтобы получить субсидию, нужно сначала пройти процедуру включения в Единый реестр управления многоквартирными домами (ЕРУ). После этого вместе со свидетельством о внесении в этот реестр можно подавать заявку на субсидию в уполномоченный федеральный орган. Это может быть дирекция ЖКХ или другое управление. Понадобятся и другие документы, в том числе копия устава и свидетельства регистрации УК, расчет размера субсидии, информационное письмо с реквизитами компании, копии протоколов общих собраний собственников.
Заявка на субсидию рассматривается уполномоченным органом в течение 20 рабочих дней. При положительном решении средства перечисляются на расчетный счет УК.
Один из самых дорогих видов работ в ходе капремонта — это замена систем отопления, говорит Екатерина. Работникам требуется спецдопуск, объём работ большой. «Это не только стояки отопления почти в каждом помещении квартиры, но ещё и лежаки в подвале, тепловые пункты, разводка на техническом этаже и запорная арматура, которая должна быть качественной и долговечной», — объясняет она.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Ресурсоснабжающая организация: все, что нужно знать собственникам жилья и УК
Перечень систем, которые подлежат капитальному ремонту, регламентирует статья 166 Жилищного кодекса России. В него входят:
При этом в регионах разные списки объектов, ремонт которых также можно финансировать за счет средств фонда капремонта. Например, утепление фасада, переустройство крыши невентилируемого типа в вентилируемый, установка общедомовых приборов учета и другие. Чтобы узнать точные виды работ, которые можно проводить в ходе капитального ремонта, лучше свериться с перечнем местного органа власти.
Проводить капитальный ремонт нужно в следующем порядке:
Сложности со сроками могут возникнуть, если ремонтируются системы отопления. Это нужно организовать так, чтобы совпала еще и сезонность работ, поэтому начинать подготовку лучше в начале календарного года.
В УК «Основа» ремонт отопительных систем продлился 7 месяцев: до конца отопительного сезона собирали документы, договаривались с собственниками и подрядчиками, а сами работы вели 4,5 месяца в теплый сезон.
Из-за пандемии ковида потребовалось дополнительное согласование ремонта с городской администрацией, вспоминает Екатерина. Еще одна сложность оказалась в том, что стояки у некоторых собственников были зашиты и закрыты шкафами. Собственникам и рабочим приходилось освобождать доступ, прежде чем начинать работать.
Некоторые собственники могут отказываться пускать рабочих. «Был случай, когда нам пришлось решать вопрос в судебном порядке. Мы написали досудебную претензию, после этого собственник все же предоставил нам доступ и разрешил провести работы», — говорит она.
Закончить все работы важно до начала холодного сезона. При этом надо помнить, что каждый год нужно получать паспорт готовности дома к отопительному сезону. Для этого в августе обычно проводят гидравлические испытания и подают документы, но в разгар ремонта это невозможно, поэтому нужно провести ещё один раунд переговоров.
«Мы обсудили этот вопрос с администрацией города, госжилинспекцией и поставщиком тепла, объяснили ситуацию — и нам пошли навстречу. Мы принесли документы в начале сентября, а позже получили паспорт», — объясняет Екатерина.
Прежде всего нужно убедить жителей в необходимости ремонта, говорит Екатерина. При этом нужно учитывать, что жители верхних этажей больше волнуются за ремонт крыши и лифтов, а те, кто живёт ниже, за системы отопления, водоснабжение, канализацию.
Но в каждом доме есть совет дома и группа активных собственников, которые знают о состоянии дома больше других жильцов, и лучше всего действовать через них. Другие жители доверяют представителям актива, поэтому они сами объясняют и убеждают всех собственников в верности решения о проведении капремонта.
«Мы обращаемся к ним, когда проводим плановые весенние и осенние осмотры. Берем их с собой, показываем, как все работает. Когда жители видят все своими глазами, им гораздо проще принять решение о проведении капремонта. Они сами все фотографируют и потом делятся информацией с другими собственниками из первых рук», — говорит Екатерина.
После этого можно подготовить для собственников предложение об оплате взносов на капремонт, превышающих минимальный размер. А если средств не хватает сразу на все, то проводить ремонт можно постепенно, в зависимости от приоритетности ремонта разных систем дома.
Спасибо, что были с нами! Возобновить подписку можно в любой момент на сайте СберБизнес Live