Как здесь работать: права и обязанности управляющей компании ЖКХ

Где границы между общим и частными имуществом

С частью имущества всё ясно и так. Например, дверь в подъезд, очевидно, подпадает под ответственность УК, а дверь в квартиру — имущество жителей. Лампочка в подъезде — общая, лампочка в квартире — частная, и так далее.

С другим оборудованием всё не так прямолинейно. Например, на общей системе водопровода зачастую возникают споры между УК и собственником. Наибольшее число вопросов возникает когда общее имущество может находиться и внутри квартиры, и снаружи, говорит коммерческий директор платформы Doma.ai Павел Соколов.

«Бывает, житель рассуждает так: «У меня течёт кран на кухне. Раз это вода — пусть ремонтирует УК». Это неправильно: закон чётко разграничивает зоны ответственности. УК отвечает за стояки, лежаки и отводы до первой запорной арматуры. Дальше — собственник», — отмечает эксперт.

То есть кран на кухне владелец квартиры должен ремонтировать за свой счёт, а вот если протечка обнаружится в стояке, за её устранение и компенсацию ущерба собственнику отвечает управляющая компания.

Детали по разграничению ответственности описаны в том же постановлении правительства №491. Если продолжать тему водопровода, УК несёт ответственность за оборудование до первого отключающего устройства на ответвлении, включая само устройство. Житель отвечает за всё оборудование внутри квартиры, расположенное после этого устройства. Получается, что УК не имеет отношения не только к кранам, но и к трубам на кухне и в ванной.

Такой же принцип применяется к газоснабжающему оборудованию и канализационной системе.

Чтобы построить конструктивные отношения с собственниками, УК стоит чётко разграничить сферу ответственности и информировать об этом жителей. В договоре на управление подробно опишите состав общего имущества, за содержание которого отвечает УК. Опубликуйте договор на сайте и попросите жителей с ним ознакомиться.

Что должна и не должна делать управляющая компания — разбираем по пунктам

Проверять и ремонтировать общее имущество — должна, и регулярно

Чтобы выполнить свои обязанности по содержанию общего имущества, УК необходимо периодически его осматривать на предмет износа. Если водопроводная труба или газовое оборудование выйдет из строя, может произойти авария — тогда УК будет обязана возместить ущерб собственникам.

«Но собственники доверяют управляющей компании свои деньги не для того, чтобы она возмещала из них ущерб, а в первую очередь для того, чтобы всё оборудование содержалось в надлежащем состоянии. Поэтому важно не забывать, что общее имущество находится в том числе в квартирах собственников: надо устраивать обходы и осмотры стояков, проводить своевременный ремонт», — говорит эксперт.

Часто УК пренебрегают осмотрами, поскольку это трудозатратно и кажется сложным из-за того, что собственников часто не бывает дома в рабочее время, а вечером не хватает сотрудников. «Но практика показывает: в случае аварии УК быстро проводят обход. Значит, организовать его — возможно», — подмечает Павел Соколов.

Чтобы решить оргвопросы, можно составить карту обхода для мастера или техника с помощью сервиса автоматизации, такого как Решение Сбера для ЖКХ. «Можно делать обход постепенно и фиксировать, в какой квартире сотрудники уже побывали», — объясняет Павел. А если куда-то долго не получается попасть, можно договориться с жителями через диспетчера или мобильное приложение.

Дополнительные затраты на обходы можно компенсировать за счёт параллельного осмотра приборов учёта, советует эксперт. Можно сверить показания с начислениями и устранить потери при сборе коммунальных платежей с жителей.

Предупреждать административные нарушения со стороны собственников — должна, но в рамках своей ответственности

Государство делегирует управляющим компаниям предупреждение административных нарушений на домовой территории. В соответствии с постановлением Госстроя от 29.09.2003 №170, УК должны предотвращать ряд конкретных нарушений, в том числе:

Те же окна — имущество собственника. Однако их цвет должен соответствовать архитектурному облику здания, а управляющие компании обязаны за этим обликом следить.

Если не предупреждать эти нарушения, УК могут привлечь к административной ответственности по ст.7.22 КоАП РФ. Компании грозит штраф в размере 40000-50000 рублей, а её руководителю — 4000-5000 рублей.

Предупреждать другие нарушения — не должна

Если в доме происходят нарушения, которые не относятся к зоне ответственности управляющей компании, она не обязана никак реагировать — например, на шум соседей ночью. В таких случаях сотрудники УК могут порекомендовать жителям самостоятельно обратиться в полицию.

То же нужно делать в случае квартирных краж, угонов автомобилей и других преступлений. Конфликты между собственниками — также не зона ответственности УК.

Бесплатно обслуживать имущество собственников — не должна, и лучше не делать

Иногда управляющие компании в маркетинговых целях идут навстречу жителям и обслуживают имущество, за которое по закону не отвечают. Если всё сделано хорошо, это может пойти на пользу бизнесу, однако есть нюансы, говорит Павел. Например, такая практика зачастую путает жителей: в одном доме краны ремонтируют бесплатно, в другом — нет.

Кроме того, за результаты бесплатного ремонта управляющая компания несёт такую же ответственность, как за платные услуги. Работы должны быть качественными, с оформлением договора и акта об оказанных услугах. В итоге затраты на оказание таких услуг будут высокими.

По уровню сервиса тоже можно не дотянуть, и в результате УК рискует испортить отношения с собственником, добавляет Павел: «Не всегда тот же персонал, который работает в подвале, будет хорошо восприниматься собственником в квартире — может смутить грязная спецовка или неумение вести диалог. Такой сервис не устроит жителей».

Организовать платные услуги для собственников — не должна, но лучше сделать

Услуги для жителей внутри квартир стоит грамотно организовать как отдельный бизнес, советует Павел Соколов.

Кроме того, сервис поможет преодолеть проблему конфликта интересов компании и сотрудника в отношении платных услуг, из-за которой сотрудники утаивают платные заявки.

«Сейчас исполнитель часто не понимает, сколько получит за ту или иную работу, и получит ли вообще. Чтобы всё было прозрачно, мы организуем расщепление оплаты на доход УК и оплату исполнителю — так сантехник сразу получит оплату по тем правилам, о которых договорился с УК, и увидит результат своей работы через мобильное приложение», — объясняет Павел Соколов.