Эксперт:

Выгодно ли сдавать загородные дома в аренду

Интерес россиян к внутреннему туризму продолжает расти. По данным Правительства РФ, внутренний туристический поток в январе — октябре 2025 года вырос на 4,8% относительно аналогичного периода 2024 года. Высок спрос и на дачный отдых, но молодежь и людей старшего возраста, не имеющих собственных дач, чаще всего привлекают только позитивные моменты загородного отдыха: тишина, свежий воздух, баня и шашлыки на природе. Желающих работать в огороде или следить за техническим состоянием дома в разы меньше. Поэтому все чаще выезд в загородный дом превращается в разовый опыт в арендованном коттедже. И люди готовы за это платить: аренда загородного домика, даже типового каркасного или модульного, будет стоить значительно дороже, чем аренда двухкомнатной городской квартиры на тот же период.

Перед открытием бизнеса важно учитывать, что клиент ожидает, что ему будет чем заняться во время отдыха на даче, поэтому нужно определиться с локацией будущего дома: хорошо, если участок будет находиться рядом с какой-либо достопримечательностью — монастырем, музеем, историческим малым городом, природным парком, рекой или морем. Желательно учитывать, что городской житель не хочет ехать ради загородного отдыха слишком далеко от места своего проживания, поэтому дом в аренду должен находиться не более чем в двух часах езды на автомобиле от города. Важно иметь какое-то развлечение и на самом участке: это может быть баня или чан с горячей водой, мангальная или пикниковая зона, велосипеды или сапы (надувные лодки) в аренду.

На старте нужно определиться: вы занимаетесь посуточной или долговременной арендой? Сдаете дом, который уже есть на участке, или будете строить с нуля? Будете заниматься всеми операционными моментами сами или наймете подрядчика?

Как открыть бизнес на аренде загородного дома: 6 шагов

Сдача загородного дома в аренду — перспективный бизнес. Далее рассмотрим основные шаги, которые помогут успешно развиваться в этом направлении.

1. Определяемся с форматом аренды

Перед запуском бизнеса нужно определиться с форматом аренды:

• Долгосрочная или посуточная.
• Готовый дом, уже имеющийся во владении, или покупка участка и постройка дома под цели бизнеса.
• Какой дом строим (капитальный, некапитальный, деревянный, каменный, каркасный и так далее).

Если у вас уже есть загородный дом, который по каким-то причинам не используется для личного хозяйства, можно сдавать его в аренду. Домик в обычном СНТ вдали от достопримечательностей подойдет для длительной аренды с невысоким доходом. Если вблизи есть точка притяжения для туристов, то лучше выбрать посуточную аренду — так можно заработать больше.

Старые деревенские дома, возрастом от ста лет, с оригинальными наличниками, печью и уже рассохшимися венцами бревен, будут цениться гораздо выше, чем дом, построенный в эклектике двухтысячных. Естественно, что такую избу надо подготовить к приему туристов: провести качественный ремонт, освободить помещения от бытового хлама и докупить предметы старины для украшения интерьера.

Второй вариант развития бизнеса — купить участок земли и построить дом именно для сдачи в аренду. Здесь важно подобрать локацию, чтобы при минимальных затратах на участок земли бизнес мог приносить максимум прибыли. Если это будет дом в глуши, там, где земля обошлась владельцу дешево, нужно продумать план и понять, зачем клиенты должны сюда приехать: например, позиционировать дом как место для эмоциональной перезагрузки или предложить какие-то занятия для гостей — от настольных игр до велопрогулок. Если выбран участок земли недалеко от города или достопримечательностей, то важно подумать, как долго будет окупаться проект и будет ли покупка выгодной.

Перед постройкой дома с нуля нужно определиться с размерами, формой и материалами, из которых он будет возведен. Наиболее выгодной будет постройка А-фрейма (каркасного дома в форме буквы А), модульного или каркасного строения. Эти дома быстро возводятся и относительно недороги, а значит, позволят бизнесу быстрее выйти на окупаемость.

2. Регистрируем бизнес

Сдавать жилой дом в аренду может как частное лицо, так и самозанятый или ИП. Но если вы захотите оформить свой дом как мини-гостиницу, то на землях ИЖС этого делать нельзя: нужно будет перевести дом в статус нежилого помещения, а у земли изменить вид разрешенного использования. Это ведет к пересмотру кадастровой стоимости и увеличивает налогообложение. В некоторых областях страны введен так называемый закон о гостевых домах, официально разрешающий размещать туристов в жилье с таким статусом.

• Если вы сдаете дом как физлицо (без статуса самозанятого)
• • Нужен договор найма жилого помещения (может быть долгосрочным и краткосрочным, например на сутки).
  • По итогам года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог 13%.
  • Онлайн-касса при таком варианте сдачи дома внаем не требуется, но важны договор и подтверждения оплат.
• Если вы самозанятый
• • На каждый платеж нужно сформировать чек в приложении для самозанятых (например, в сервисе «Самозанятость» в приложении СберБанк Онлайн).
  • Нужно уплатить налог: 4% (если клиент физлицо) или 6% (если клиент юрлицо).
  • Онлайн-касса не нужна: чек заменяет кассу.
• Если вы ИП и сдаете внаем свое имущество
  
  Подходит, если это уже системный бизнес (вы вкладываетесь в маркетинг, наняли персонал, у вас уже несколько объектов).
• • Нужно зарегистрировать ИП, выбрать режим уплаты налогов, составлять договоры и вести учет поступлений. Регистрация бизнеса возможна, например, в Сбере. Заявка подается онлайн, после чего менеджер банка отвечает на все вопросы, помогает с подготовкой документов и сам отправляет их в налоговую. При регистрации в интернет-банке СберБизнес можно также открыть расчетный счет и получить другие услуги.
  • Необходима ККТ (онлайн-касса).

3. Закупаем все необходимое для старта

Лампочки, техника, кровати, мелкие поломки — это нормальная реальность потока гостей. Если за этим не следить, дом быстро превращается в «уставший» и перестает продаваться, предупреждает Татьяна.

4. Подбираем подрядчика или сотрудника

Арендный бизнес, особенно посуточный, требует постоянной вовлеченности в процесс. Гости сменяются каждые один-три дня, а это значит, что нужна уборка — как текущая, так и генеральная по обстоятельствам или с определенной периодичностью (мытье окон, уборка в труднодоступных местах и тому подобное). Частный дом требует постоянной технической поддержки и текущего ремонта: нужно следить за работой газового котла, функционированием скважины, состоянием трубопровода (особенно зимой), своевременностью очистки септика. Необходимо также следить за чистотой придомовой территории: стричь газон, убирать снег зимой.

На старте бизнеса нужно определиться, кто будет заниматься этим функционалом: сам владелец, приглашенные подрядчики или наемные работники. Напоминаем, что нанимать сотрудников может только ИП, самозанятые могут пользоваться только услугами подрядчиков, выступая как заказчики услуг (ремонт, уборка помещений).

5. Определяемся с ценой

Перед открытием бизнеса нужно проанализировать конкурентов в радиусе 30–60 минут езды вокруг вашего объекта размещения: какие у них цены, какие фотографии, что они предлагают, какой сервис входит в стоимость, какие у конкурентов отзывы.

6. Запускаем рекламу

Для полноценной загрузки сдаваемого посуточно дома часто бывает недостаточно просто разместить объявления на платформах-агрегаторах посуточного жилья. Агрегаторы берут комиссию с цены суток размещения (обычно это 15–20%), за рекламу в Яндексе или 2ГИС нужно платить фиксированную сумму (порядка 20–25 тыс. руб. в месяц). Желательно также работать с соцсетями, вести блоги, регулярно выкладывать яркие, привлекающие внимание фотографии объекта и вариантов отдыха, которые в нем возможны. Татьяна Гаврилова отмечает, что рынок рекламы сейчас меняется каждый день и нужно подстраиваться под эти изменения. Привычные каналы продвижения перестают работать в связи с блокировками, и, чтобы не потерять свою аудиторию, нужно срочно перестраиваться на другие соцсети. Менять правила игры и алгоритмы размещения и продвижения могут и агрегаторы, в выдаче объявлений по интересам пользователей все больше принимает участие искусственный интеллект, владельцам бизнеса нужно подстраиваться под эти изменения, менять стратегию продвижения.

Как долго окупаются вложения в бизнес

В расчет нужно также принять ежегодные расходы бизнеса (например, налоги) и ежемесячные: ЖКУ (газ, электричество, отопление, вывоз септика), реклама в соцсетях, оплата размещения объявления на агрегаторах.

При расчете перспективы окупаемости посуточного бизнеса нужно также учесть, что невозможно достигать 100% загрузки дома круглый год. Чаще всего гости приезжают отдохнуть за город на выходные и в праздники, а в будние дни — только в период отпусков, чаще всего летом.

Бизнес на аренде загородных домов: главное

• Бизнес на сдаче внаем загородной недвижимости — перспективная ниша. Но чтобы успешно развиваться в ней, нужно учитывать множество факторов: близость к городу и достопримечательностям, наличие конкурентов и их количество в радиусе нескольких километров от дома и так далее.
• Необходимо тщательно продумать позиционирование объекта на рынке. Клиент выбирает не конкретный дом, а сценарий и формат отдыха: семейный, спортивный, культурный, расслабление и ретрит. Важно ответить себе на вопрос: «Почему гость должен приехать именно к нам?»
• Перед стартом нужно определиться с форматом аренды (долгосрочная или посуточная), определить форму и материалы для постройки дома, подготовить коммуникации.
• Посуточный бизнес на аренде загородного дома требует максимальной включенности владельца и контроля за соблюдением стандартов гостеприимства.
• При благоприятно складывающихся обстоятельствах окупаемость бизнеса на посуточной аренде загородного дома, построенного с нуля, должна наступить через два-три года.