Эксперты:

Общие правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости

Согласно законодательству, доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности менее пяти лет (при определенных условиях — менее трех лет), облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале. С 2026 года ставки зависят от совокупного дохода физлица за календарный год:

• до 2,4 млн руб. — 13%;
• от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%;
• от 5 млн до 20 млн руб. — 18%;
• от 20 млн до 50 млн руб. — 20%;
• свыше 50 млн руб. — 22%.

Однако для индивидуальных предпринимателей есть некоторые исключения из этого правила.

Особенности для ИП на ОСНО

Если ИП применяет общую систему налогообложения (ОСНО) и продает коммерческую недвижимость, которую использовал в своей предпринимательской деятельности, то полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13–22%, в зависимости от величины дохода, а также подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (НДС) по ставке 22% (исключение — продажа земельных участков, они НДС не облагаются). При этом ИП имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ на сумму расходов, связанных с приобретением этой недвижимости и доказанных документально.

Важный нюанс: ИП на ОСНО не может воспользоваться правом на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости, которой он владел более трех (пяти) лет, если эта недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Данное освобождение, описанное в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не распространяется на доходы, получаемые от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, если предприниматель на ОСНО продает коммерческое помещение, которое он, например, сдавал в аренду, то он обязан заплатить НДФЛ и НДС независимо от срока владения этой недвижимостью, даже если этот срок превышает пять лет (при определенных условиях — три года). А вот если бы ИП продавал квартиру, в которой жили он сам или его семья (то есть он не использовал ее в бизнесе), то при владении такой квартирой более трех (пяти) лет он был бы полностью освобожден от уплаты НДФЛ.

Однако у многих ИП, продающих коммерческую недвижимость, часто возникает вопрос: могут ли они вместо НДФЛ уплатить налог, предусмотренный специальным налоговым режимом, который они применяют? Ведь для ИП на УСН или патенте ставки налога ниже, чем 13–22% НДФЛ. Разберемся с этим подробнее.

Особенности для ИП на УСН

ИП на УСН с объектом налогообложения «Доходы» имеют право вместо НДФЛ уплачивать налог по ставке 6% (либо меньше, если в регионе установлены пониженные ставки) со всей суммы дохода от реализации коммерческой недвижимости. При этом уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению этой недвижимости нельзя.

ИП на УСН с объектом «Доходы минус расходы» вправе уменьшить полученный от продажи недвижимости доход на сумму расходов по ее приобретению и уплатить налог по ставке 15% (либо меньше при наличии пониженных региональных ставок) с разницы между доходами и расходами.

Но здесь есть важное условие: ИП может уплачивать налог при УСН с продажи коммерческой недвижимости только в том случае, если он использовал эту недвижимость в своей предпринимательской деятельности. То есть если помещение покупалось специально для бизнеса, сдавалось в аренду или использовалось самим ИП под офис, склад, магазин и тому подобное. Такой порядок следует из положений НК РФ, а также многочисленных разъяснений Минфина и ФНС.

При этом не имеет значения, что при регистрации ИП не подавал заявление о добавлении кода ОКВЭД, связанного с операциями по купле-продаже недвижимости. Гораздо важнее доказать фактическое использование проданного объекта именно в предпринимательской деятельности. Подтвердить это помогут такие документы, как:

• договоры аренды, если помещение сдавалось, — в идеале в них должно быть прямо указано, что ИП сдает недвижимость именно как ИП, а не как физлицо;
• документы об оплате коммунальных услуг, ремонта и содержания помещения за счет средств ИП;
• книга учета доходов и расходов ИП с отражением в ней операций, связанных с использованием недвижимости;
• налоговые декларации по УСН за предыдущие годы, в которых отражались доходы от использования спорной недвижимости;
• документы о расходах по ремонту и дооборудованию помещения для нужд бизнеса.

Решение для коммерческой недвижимости от СберБизнеса позволяет хранить всю информацию об объектах недвижимости, автоматически сохраняет и выставляет счета арендаторам. Это дает возможность не просто автоматизировать управление объектами, но и сохранить историю их использования, что бывает необходимо при реализации коммерческой недвижимости.

Если ИП сможет доказать, что использовал недвижимость в своей предпринимательской деятельности, то он сможет отстоять свое право на уплату налога по УСН, а не НДФЛ. Судебная практика по этому вопросу достаточно обширна, и есть немало примеров того, как ИП удавалось доказать деловой характер использования недвижимости и необходимость уплаты налога по УСН вместо НДФЛ.

Однако нужно понимать, что налоговые органы с большим подозрением относятся к сделкам по продаже коммерческой недвижимости со стороны ИП. Особенно если ИП до этого не показывал существенных доходов от ее использования или владел ею совсем недолго перед продажей. Поэтому к вопросу документального подтверждения использования недвижимости в бизнесе нужно подойти максимально серьезно.

С 2026 года ИП на УСН обязаны уплачивать НДС, если доход за предыдущий календарный год превысил 20 млн руб. При этом ставка зависит от дохода и выбора предпринимателя:

• 5% — при выручке от 20 млн до 272,5 млн руб.;
• 7% — при выручке от 272,5 млн до 490,5 млн руб.;
• 22% — базовая ставка, применяется по умолчанию.

Важно: доход от продажи недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, включается в расчет лимита 20 млн руб. Если же объект продавался как личное имущество физлица (не отражался в КУДиР, не сдавался в аренду от ИП), доход от сделки в лимит не входит и при его продаже не нужно уплачивать НДС.

Как платить налог на недвижимость ИП на других режимах

ИП на НПД и ПСН при продаже коммерческой недвижимости должны уплатить НДФЛ на общих основаниях. Также под НДФЛ подпадают доходы от продажи недвижимости ИП на УСН, если они использовали ее не в предпринимательских целях.

Если ИП на ПСН совмещает данный налоговый режим с УСН, то налог будет уплачен с продажи в рамках УСН.

ИП, применяющий ЕСХН, может платить налог с продажи в рамках ЕСХН.

Налог на имущество с продажи дорогой коммерческой недвижимости

Есть еще один вид налога, который применяется при продаже коммерческой недвижимости, — налог на имущество. Порядок исчисления этого налога для ИП приравнен к порядку для физлиц. То есть налог исчисляется не самим ИП, а начисляется налоговой инспекцией на основании сведений из Росреестра.

Если кадастровая стоимость недвижимости выше 300 млн руб., то налог уплачивается по ставке 2,5% с кадастровой стоимости объекта. При этом если объект находится в долевой собственности, то налогом облагается не вся его стоимость, а только соответствующая доля.

ИП должен уплатить налог на имущество по коммерческой недвижимости за период, когда недвижимость находилась в его собственности. Если недвижимость была продана до конца года, то налог придется заплатить только за период с 1 января до даты продажи.

Суммируем налоги для ИП

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости у ИП могут возникнуть обязательства по уплате:

• НДФЛ по ставке 13–22%, если недвижимость не использовалась в бизнесе,
• или НДС по ставке 22% и НДФЛ по ставке 13–22% при условии использования недвижимости в предпринимательской деятельности (для ИП на ОСНО),
• или налога по УСН 6% (если объект «Доходы»),
• или 15% с разницы между доходами и расходами (если объект «Доходы минус расходы»),
• или налога ЕСХН, при условии использования недвижимости в предпринимательской деятельности, переведенной на соответствующий спецрежим,
• плюс налог на имущество по ставке, установленной в регионе, в зависимости от величины кадастровой стоимости, а если кадастровая стоимость недвижимости превышает 300 млн руб., то по ставке 2,5%.

Как ИП сократить налоги при продаже коммерческой недвижимости

Чтобы минимизировать налоги с продажи коммерческой недвижимости, ИП рекомендуется придерживаться следующих правил:

• По возможности владеть объектом более пяти лет. В этом случае можно избежать уплаты НДФЛ, если недвижимость не использовалась в бизнесе. Поскольку продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности, для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.
• Если планируется использовать недвижимость в предпринимательской деятельности, то лучше купить ее уже будучи зарегистрированным в качестве ИП. И вести всю деятельность, связанную с ней (сдача в аренду, использование под собственные нужды), через ИП. Это поможет доказать, что объект использовался в бизнесе, и уплатить более низкий налог по УСН вместо НДФЛ (только если ИП применяет УСН, для ИП на ОСНО это невозможно).
• Если недвижимость была куплена человеком как физлицом и использовалась для личных нужд, то при продаже в течение трех (пяти) лет с момента покупки лучше уплатить НДФЛ. Попытка уйти от него, быстро оформив ИП и начав вести фиктивную предпринимательскую деятельность незадолго до продажи, может обернуться налоговыми доначислениями и штрафами.
• Внимательно относиться к оформлению всех сделок с коммерческой недвижимостью. Все договоры аренды лучше подписывать с указанием статуса ИП. Платежи от арендаторов принимать также на счет ИП. Вести учет доходов и расходов, связанных с недвижимостью. Своевременно подавать налоговые декларации.

В любом случае, прежде чем продавать коммерческую недвижимость, ИП стоит внимательно изучить все нюансы ее налогообложения и взвесить риски различных вариантов. А в сложных ситуациях лучше обратиться к налоговому юристу или специалисту по недвижимости за профессиональной консультацией.

Для ИП продажа коммерческой недвижимости — это всегда вопрос тщательного налогового планирования. ИП придется выбирать между НДФЛ, УСН, НДС, налогом на имущество. И этот выбор нужно делать еще на этапе покупки недвижимости, планируя ее дальнейшее использование. В идеале коммерческая недвижимость должна работать и приносить доход, а уже потом может быть продана с уплатой минимальных налогов. При грамотном подходе вполне реально совершить сделку с обоюдной выгодой и для покупателя, и для продавца, соблюдая при этом все требования налогового законодательства.

Другие важные вопросы при продаже коммерческой недвижимости ИП

Помимо выбора оптимального налогового режима, ИП при продаже коммерческой недвижимости также нужно учесть ряд других важных моментов.

Грамотное оформление договора купли-продажи

Оформление сделки купли-продажи должно соответствовать требованиям законодательства. Договор должен содержать исчерпывающее описание предмета сделки, указание цены, порядок проведения расчетов, определение момента перехода права собственности и иные существенные условия. Важно удостовериться, что установленная цена соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости. Значительное отклонение цены от рыночной может привести к претензиям контролирующих органов, которые могут инициировать пересмотр налоговых обязательств, основываясь на рыночных ценах.

Если коммерческая недвижимость использовалась в процессе осуществления предпринимательской деятельности либо сама деятельность связана с торговлей объектами недвижимости и соответствует Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), то предполагается, что договор должен быть подписан ИП. В иных ситуациях договор должен быть подписан физлицом, выступающим в качестве получателя денежных средств.

Следует учитывать, что ИП, в соответствии со ст. 23 и ст. 24 ГК РФ, по своей правовой природе является физическим лицом. Однако подписание договора от имени ИП может служить дополнительным подтверждением коммерческого характера сделки. Это может оказать влияние на снижение налоговой нагрузки, особенно в случае применения индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения, предусматривающей налогообложение по ставке «Доходы» или «Доходы минус расходы».

Распределение расходов на сделку

Одним из существенных аспектов сделки является распределение финансовых обязательств между сторонами. Как правило, основные затраты, такие как оплата услуг агента по недвижимости, юридического сопровождения, оценки объекта недвижимости и уплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности, возлагаются на покупателя.

Однако некоторые расходы, включая подготовку документов для продажи и получение необходимых справок, обычно ложатся на продавца. Для предотвращения возможных недоразумений рекомендуется заранее согласовать и закрепить эти моменты в договоре.

Учет прав третьих лиц (залог, аренда)

Если объект недвижимости находится в залоге, то, согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», продажа возможна только при согласии залогодержателя, то есть банка. Такое ограничение указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и сохраняется до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Если недвижимость обременена правами третьих лиц, то переход права собственности на имущество, сданное в аренду, к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

При этом, по постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2024 г. № Ф06-7007/2024, стороны договора купли-продажи могут договориться о сохранении за продавцом права на получение арендной платы. Например, оформить еще один договор аренды — между новым (покупателем) и прежним (продавцом) собственником.

Каждый случай индивидуален, поэтому оптимальный алгоритм действий зависит от многих факторов, в том числе от финансовой ситуации заемщика, рыночной стоимости недвижимости, особенностей финансового рынка и спроса на квартиры в конкретном регионе России.

Документы для регистрации перехода права собственности

Конечно, нельзя забывать о грамотном оформлении всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности. Это договор купли-продажи, акт приема-передачи, копии паспортов участников сделки, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, иногда — согласие супруга продавца и так далее.

Перечень необходимых документов может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации, поэтому рекомендуется предварительно уточнить его в Росреестре или многофункциональном центре (МФЦ).

Своевременная подача документов в Росреестр

После подписания договора и передачи денег очень важно вовремя подать документы на регистрацию перехода права собственности. Закон не устанавливает точные сроки, в которые нужно подать документы в Росреестр после подписания договора. Подать заявление на регистрацию можно в любой момент, но лучше сделать это как можно скорее. По общему правилу это нужно сделать в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора. Иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией, а значит, и с легитимностью всей сделки.

После получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о регистрации нового собственника индивидуальный предприниматель получает право на распоряжение денежными средствами, полученными в результате сделки купли-продажи.

Декларирование дохода и уплата налога

Нужно помнить, что эти деньги должны быть учтены в налоговой базе и с них должен быть уплачен соответствующий налог (НДФЛ, УСН, ЕСХН, НДС). Декларацию необходимо подать в установленные сроки:

• 3-НДФЛ (если доход облагается как у физлица) подается до 30 апреля года, следующего за отчетным;
• декларация по УСН или ЕСХН — в сроки, установленные для спецрежимов;
• декларация по НДС (если возникла обязанность на УСН) — ежеквартально, до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Уплата налога осуществляется в составе единого налогового платежа (ЕНП) на единый налоговый счет.

Продажа как способ привлечь средства для развития бизнеса

В завершение следует подчеркнуть, что решение о продаже коммерческой недвижимости для ИП является ответственным шагом, который требует тщательного анализа и взвешенного подхода. Коммерческая недвижимость — не только значимый актив, но и важный инструмент предпринимательской деятельности. Поэтому перед выставлением объекта на продажу необходимо со всех сторон оценить возможные последствия и их влияние на развитие бизнеса. В некоторых случаях сохранение недвижимости и ее дальнейшее использование более целесообразно, чем продажа и утрата важного ресурса.

С другой стороны, продажа коммерческой недвижимости может стать эффективным механизмом привлечения финансовых средств. Они могут быть направлены на приобретение нового помещения, модернизацию производственных мощностей, закупку оборудования, открытие дополнительных точек и другие стратегически важные направления. То есть необходим детальный анализ всех возможных плюсов и минусов, связанных с продажей недвижимости.

Принимая решение о продаже коммерческой недвижимости, ИП должен строго соблюдать требования действующего законодательства, включая налоговые и юридические нормы. Это обеспечит успешное завершение сделки и максимальную экономическую эффективность.

Основные аспекты, которые нужно учитывать:

1. Выбор оптимального налогового режима (налог на доходы физических лиц, упрощенная система налогообложения, налог на добавленную стоимость).
2. Подготовка и оформление договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.
3. Определение и распределение в договоре всех расходов, связанных с проведением сделки.
4. Учет прав третьих лиц, включая наличие обременений в виде залога или аренды.
5. Сбор полного пакета документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.
6. Своевременная подача документов в Росреестр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
7. Декларирование полученного дохода и уплата соответствующего налога.

Соблюдение указанных рекомендаций позволит индивидуальному предпринимателю осуществить сделку оперативно, безопасно и с максимальной выгодой, что будет способствовать дальнейшему успешному развитию бизнеса.