Эксперты:

«Долгосрочники» и «посуточники»: кто больше рискует при сдаче жилья

Посуточно или на длительный срок — каждый из видов аренды несет свои риски. При сдаче на короткий срок возрастает риск утери имущества, находящегося в квартире. Чаще всего квартиры сдаются на несколько дней через системы бронирования на площадках-агрегаторах посуточного жилья.

Посуточник не видит гостя до заезда, не общается с ним (помимо краткой переписки). Да и заезд в посуточных квартирах часто происходит удаленно — ключи арендатор забирает в сейфе возле двери после перевода денег за проживание. Под видом жильцов могут заселиться обычные квартирные воры. Зачем взламывать двери, шуметь, если хозяева сами вручают ключи? После посещения таких «гостей» из квартиры может исчезнуть техника и мебель.

Но случаи воровства достаточно редки. Зато при краткосрочной аренде не так быстро изнашивается имущество, ведь жильцы приезжают в город ненадолго и в квартире только ночуют. Они редко готовят, стирают и не успевают сильно намусорить.

А после съезда жильцов-долгосрочников многим собственникам приходится делать ремонт: обои испачканы или изрисованы детьми, мебель поломана в процессе эксплуатации, а кухня — требует генеральной уборки. Ремонт, пусть и косметический, раз в несколько лет — дорогое удовольствие, которое может свести на нет прибыль от аренды.

Риск краткосрочной аренды:

Сдавать самому или доверить в управление

В каждом из вариантов кроются свои нюансы.

При самостоятельной сдаче собственник лично встречается с будущими арендаторами, показывает квартиру и принимает решение, кому из претендентов отдать предпочтение. Сдать квартиру матери-одиночке с ребенком, группе студентов или рабочим с ближайшей стройки — у каждого арендодателя свой опыт удачных и неудачных заселений, и не всегда результат соответствует шаблонным прогнозам.

Другой вариант — жильцов отбирает компания по управлению недвижимостью. Обычно заключается договор доверительного управления, после чего все заботы по подбору жильцов и сдаче жилья в аренду ложатся на управляющих. Здесь главное внимательно читать договор с организацией, а также изучать ее портфолио и отзывы о работе, чтобы не нарваться на мошенников под видом управляющих и не попасть в кабальный договор, разорвать который собственнику будет очень сложно.

Частый риск при сдаче через компанию — это сокрытие управляющим части дохода, например:

• в отчете управляющего квартира в простое, а по факту она сдается;
• происходит пересдача посуточно без согласия на это собственника.

Вне зависимости от того, сдает собственник жилье самостоятельно или через управляющую компанию, он может платить налоги с аренды как самозанятый. Но нужно помнить, что режим самозанятости можно применять только при сдаче квартиры (жилого помещения), владельцы апартаментов должны уплачивать 13% НДФЛ как физлица или 6% в качестве ИП на УСН.

Главные риски арендодателя

Риск 1. Пожар, потоп и грабеж

С квартирой, сданной в аренду, как и с любой другой, могут произойти несчастные случаи — как по вине жильца, так и из-за третьих лиц. Например, в квартире может произойти пожар, затопление или кража. Для страховых компаний факт сдачи квартиры в аренду — повод увеличить страховую сумму на 10–20%. Считается, что квартирант — дополнительный фактор наступления страхового случая: среди нанимателей часто встречается пренебрежительное отношение к собственности арендодателя.

Непотушенная сигарета, незакрытый кран в ванной или невыключенный утюг может стать причиной несчастного случая. Не стоит скрывать от страховой компании, что квартира сдается, ведь если это выяснится после наступления страхового случая, то страховщик может отказаться от возмещения убытков.

В то же время многие коробочные страховые продукты, оформляемые клиентами самостоятельно через сайты страховых компаний, вовсе не содержат пунктов, куда можно было бы вписать информацию о нанимателе жилья — соответственно, информация о жильце не требуется.

В страховые полисы также входит защита гражданской ответственности на случай, если по вине хозяина недвижимости или арендаторов пострадает имущество третьих лиц, например соседей. Защита распространяется на конструктивные элементы, внутреннюю отделку, инженерное оборудование, движимое имущество (мебель, бытовую технику и другое). Сумму, на которую страхуется жилье, может определить сам страхователь (обычно дается несколько вариантов — «экономный», «оптимальный» и «максимальный»).

Застраховать можно жилье, сдаваемое как долгосрочно, так и посуточно. При долгосрочной аренде застраховать квартиру может даже наниматель жилья, если он посчитает, что так ему будет спокойней. Например, квартирант человек забывчивый и боится, что по его вине затопит соседей. В таком случае жилец будет страхователем (оплатит полис), а выгодоприобретателем — владелец жилья.

Риск 2. Порча имущества жильцом

Один из серьезных рисков наймодателя — ущерб имуществу, нанесенный самим жильцом, или даже хищение вещей собственника при съезде с квартиры. Чаще всего хищения происходят при посуточной сдаче, когда ключи от квартиры при съезде не передаются из рук в руки — их либо опускают в почтовый ящик, либо кладут в специальный сейф («кей-бокс») возле двери.

При долгосрочной аренде порча имущества владельца квартиры в основном взыскивается из страхового депозита: это сумма, примерно равная арендной плате за месяц, которую квартирант вносит при подписании договора найма.

При короткой аренде залог либо не взимается вовсе, либо взимается в размере оплаты 0,5–1 суток проживания. Что, конечно же, не покроет убытков владельца при краже или погроме квартиры. Некоторые сервисы посуточной аренды, выступая как посредники между нанимателем и наймодателем, предлагают для посуточников страховку от ущерба. Обычно сумма покрытия невелика (например, аффилированные с «Авито» страховые возмещают до 300 тысяч рублей).

От мелкой порчи имущества наймодатели стараются защитить себя сами. Иногда для этого приходится повысить уровень комфорта в сдаваемом жилье. Например, гостям предлагают одноразовые тапочки. Делается это из практических соображений: лучше потратиться на тапочки, чтобы жилец не ходил по полу в уличной обуви и не ложился в ней на диван, чем потом убираться дольше обычного или делать химчистку дивана.

С целью защитить от загрязнений полотенца и постельное белье собственники часто предлагают гостям ватные диски и палочки, гигиенические наборы для женщин, мини-аптечку (пластыри, бинты, антисептики) и так далее. При длительной аренде наймодатели могут предложить опцию клининга и мелкого ремонта за свой счет.

Риск 3. Нарушение жильцом условий договора

В процессе проживания квартиранты иногда допускают нарушение существенных условий договора. И это становится очередным риском для владельца квартиры. Например, наймодатель заключает договор с одними людьми, а по факту проживают другие: квартира сдана в субаренду или подселяются дополнительные жильцы, некоторые из них — даже четвероногие.

Дополнительный жилец в квартире — это ускоренная амортизация имущества. Если он к тому же четвероногий или пернатый друг квартирантов, риски порчи мебели могут кратно возрасти. Да и в целях безопасности владелец недвижимости хотел бы быть в курсе, кто именно проживает в квартире. Посуточная же аренда и вовсе предполагает расчет стоимости исходя из количества гостей.

К сожалению, застраховать такой риск невозможно, ни одна страховая компания не предлагает таких услуг. В данном случае проблему нужно предусмотреть в условиях договора найма.

Обычно соблюдение условий договора страхует депозит, который возвращается жильцу, только если договоренности не были нарушены. Ключевые условия возврата депозита (наряду со своевременной оплатой):

• не подселять дополнительных жильцов;
• не сдавать квартиру в субаренду, включая посуточную;
• не заводить в квартире животных.

Владельцы квартир, сдаваемых посуточно, чтобы подстраховаться от непрошенных гостей, нередко устанавливают камеру на лестничной клетке — так, чтобы она была направлена на входную дверь. Это позволяет удаленно отследить процесс заселения жильцов и увидеть, соответствует ли их количество заявленному в бронировании.

Леонид Захаревич считает, что установка камеры всегда очень щепетильный вопрос и самое важное при установке — соблюсти право на неприкосновенность частной жизни человека. Для установки камеры необходимо получить согласие остальных жильцов этажа. И расположить ее нужно так, чтобы на видео не попадала часть квартиры соседей, иначе это будет нарушением их права на приватность. Устанавливать камеру внутри сдаваемой квартиры категорически запрещено. При обнаружении такого устройства квартирант имеет полное право обратиться в полицию и в суд.

Риск 4. Простой квартиры

При долгосрочном найме собственник заключает договор с жильцом на год. Намерения квартиранта прожить до конца этого срока страхует депозит, внесенный нанимателем при заезде (в размере месячной аренды). Но никакой договор не в состоянии удерживать жильца в квартире насильно. Если наниматель съехал до истечения срока договора, у наймодателя появляется риск простоя квартиры. Например, если поиски новых жильцов пришлись на мертвый сезон в городе и займут длительное время.

Некоторые сервисы аренды жилья (например, «ПИК-Аренда», «Яндекс Аренда») предлагают вместо внесения жильцом депозита оформлять страховку, которая покроет расходы наймодателя при простое жилья. Конечно, не до конца срока годового договора аренды, а на пару недель простоя в поисках новых жильцов. Плюс выплатить неустойку в размере месячной аренды в случае съезда жильца без предупреждения.

Итоговая страховая выплата будет примерно равна стандартному депозиту, который выплачивает жилец при заезде. Только страховую сумму жилец платит не собственнику, а в адрес сервиса аренды, и не всю сумму сразу, а небольшими частями. Наймодатель, в свою очередь, отдает часть получаемой квартплаты сервису аренды. Из этих сумм и складывается страховка в случае досрочного съезда жильца.

Риск 5. Задержка оплаты

Частый риск арендного бизнеса — задержки оплаты жильцами. У некоторых квартирантов случаются реальные «кассовые разрывы» из-за непредусмотрительности и отсутствия финансовой подушки, а кто-то «кормит завтраками» наймодателя из вредности. Артем Бабинов рекомендует в договоре найма указать предельные сроки, после которых этот договор может быть расторгнут наймодателем из-за задержки оплаты. Обычно это 10–14 дней просрочки.

Компании по управлению недвижимостью или сервисы аренды могут поддержать собственника, выплатив ему стоимость оплаты жилья в качестве страховки, но обычно не более двух недель — месяца просрочки. Затем также разрывают договор с жильцом.

Риск 6. Жилец не платит и не съезжает

Это самый большой риск наймодателя. Может случиться при заселении «профессиональных жильцов», которые заведомо не планировали оплачивать проживание, либо людей, реально находящихся в сложной жизненной ситуации и втягивающих в нее своего наймодателя. От такого страховка не защитит. Решать проблему придется путем переговоров, если они не помогут — то в суде.

Если переговоры не помогут, единственный метод в рамках правового поля — обращение в суд. Договор найма жилого помещения регулирует гражданско-правовые отношения. Для принуждения одной из сторон к исполнению этих обязательств нужно обращаться к судебным властям.

Это может потребовать много времени, сил и средств. Статья 687 Гражданского кодекса РФ предусматривает расторжение договора найма жилого помещения, заключенного на год, после невнесения оплаты за два месяца. Затем по решению суда нанимателю может быть предоставлена отсрочка до одного года для исправления ситуации и внесения платы за проживание.

Все это время жилец может продолжать жить в квартире. Если за год наниматель так и не оплатит жилье, наймодатель должен будет обратиться в суд повторно. А наниматель, в свою очередь, имеет право обратиться в суд за второй отсрочкой оплаты, еще на один год.

Артем Бабинов рекомендует задействовать для проверки будущих жильцов все доступные и законные способы:

• проверить соцсети;
• свериться с базой должников ФССП;
• проверить действительность паспорта;
• уточнить отсутствие судимостей у будущего жильца по открытым данным с сайтов соответствующих ведомств (МВД, ФССП).

Риски арендодателя: главное, что должен знать хозяин квартиры

При сдаче объектов недвижимости важно понимать, что аренда — это тоже бизнес и, как и в любом деле, здесь существует масса рисков.

Главное — это предусмотреть большинство из них. И не впадать в панику, если, невзирая на всю предусмотрительность, что-то пошло не так.

В любом случае арендодателю поможет:

• правильно составленный договор найма жилого помещения;
• страхование квартиры;
• житейская смекалка;
• грамотное использование современных баз данных о лицах, преступивших закон.