Эксперт:

Что такое рента на недвижимость

Рента — это договор, по которому недвижимость передается плательщику ренты в обмен на регулярные выплаты в пользу получателя. Такое соглашение дает возможность не только получать постоянный доход, но и распоряжаться имуществом с перспективой долгосрочного дохода. Выплаты по договору могут быть бессрочными или на срок жизни получателя. В случае пожизненной ренты помимо рентных платежей могут быть предусмотрены и иные выплаты, например оплата питания или лечения получателя ренты.

Плюсы и минусы ренты

Получатель ренты может рассчитывать на стабильный доход, что особенно важно для пожизненной ренты. Плательщик же получает доступ к недвижимости с возможностью ее полного приобретения по завершении выплат. Это делает ренту удобным финансовым инструментом для долгосрочного планирования.

Однако у ренты есть и минусы. Для плательщика такие выплаты могут оказаться существенной нагрузкой на бюджет, особенно если речь идет о долгосрочных соглашениях. Для получателя есть риск того, что плательщик окажется ненадежным, а также возникнут сложности с расторжением договора.

Разница между рентой и арендой

Основное различие в том, что при аренде недвижимость остается в собственности владельца, а арендатор просто временно пользуется ей. В случае ренты имущество передается плательщику с условием регулярных выплат, и в итоге право собственности может перейти к нему полностью.

Для арендодателя аренда — это способ получения дохода без потери прав на недвижимость, тогда как рента предполагает передачу собственности. Важно учитывать, что рента более долговременная и сложная в расторжении, чем аренда, особенно если речь идет о пожизненной ренте.

По сути, рента — это более долгосрочное соглашение с большим риском для собственника, чем аренда, так как в процессе возможно полное отчуждение имущества.

Чем рента может быть полезна бизнесу

Главная выгода ренты для бизнеса заключается в ее финансовой гибкости: с ее помощью можно приобрести объект недвижимости и сразу использовать его в коммерческой деятельности без крупных единовременных затрат, а освободившиеся средства направить для других нужд бизнеса. И наоборот, гражданин или некоммерческая организация (если речь идет о постоянной ренте) могут передать в ренту неиспользуемый объект недвижимости и таким образом освободить оборотные средства, получая дополнительный доход.

Однако перед принятием решения о заключении договора ренты необходимо тщательно взвесить все риски и проконсультироваться с юристом и налоговым консультантом.

Виды ренты

Гражданский кодекс предусматривает три вида ренты:

• Постоянная. В этом случае плательщик обязуется выплачивать рентные платежи на постоянной основе, без ограничения по времени. Чаще всего такие договоры заключаются на неопределенный срок и могут передаваться по наследству. При этом плательщик может в любой момент отказаться от выплат и выкупить имущество, в отношении которого заключен договор ренты.
• Пожизненная. Предполагает, что рентные выплаты осуществляются до смерти получателя ренты. Это удобный вариант для тех, кто хочет обеспечить себе стабильный доход в старости. Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин.
• Пожизненная с иждивением. Помимо денежных выплат, плательщик ренты обязуется содержать получателя ренты, обеспечивая его жильем, едой и необходимыми услугами. Этот вид ренты наиболее сложен с точки зрения обязательств для обеих сторон.

Как оформить ренту правильно

Процесс оформления ренты на недвижимость состоит из нескольких этапов, которые требуют тщательной подготовки.

Определение вида ренты

Вид ренты зависит от целей сторон. Если собственник хочет обеспечить себе постоянный доход без ограничения по времени, предпочтительна постоянная рента. Если пожилой собственник недвижимости хочет получить финансовую поддержку до конца своей жизни, лучше выбрать пожизненную ренту.

Заключение договора ренты

Особых требований к заключению договора ренты нет — подписать его может любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Но перед подписанием договора нужно подготовить определенный комплект документов. И если плательщику понадобится только паспорт, то получателю ренты нужно подготовить целый комплект документов.

Список документов для получения ренты:

• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство;
• технический план;
• выписка из домовой книги;
• выписка из финансово-лицевого счета о наличии или отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• нотариальное согласие супруга получателя на сделку, если объект недвижимости был приобретен в браке.

При участии юридических лиц в сделке потребуется дополнительный пакет документов, который может включать в себя учредительные документы организации, выписку из ЕГРЮЛ, решение о заключении договора и другие документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица.

Единой установленной формы нет, все зависит от договоренностей сторон.

Скачать образец договора ренты.

Нотариальное заверение и государственная регистрация договора

Чтобы договор ренты имел юридическую силу, его необходимо заверить у нотариуса. Он проверит правильность оформления всех документов, а также может предложить включить дополнительные пункты для защиты интересов сторон. А если предметом договора является объект недвижимости, он также обязательно подлежит и государственной регистрации.

Как составить договор ренты

Договор ренты — это основной документ, на который опираются обе стороны сделки, поэтому он должен быть составлен грамотно. Вот ключевые элементы, которые нужно определить:

• Стороны договора. В договоре необходимо четко указать данные плательщика и получателя ренты, включая их Ф. И. О., адреса и паспортные данные.
• Размеры и сроки выплат. В договоре можно установить точные суммы и периодичность их выплаты. Постоянную ренту можно выплачивать деньгами или вещами, либо плательщик может выполнять работы или оказывать услуги в пользу получателя. Пожизненная рента предусматривает выплату только деньгами. Если иное не оговорено договором, плательщик должен выплачивать сумму по окончании каждого месяца. Причем размер ежемесячного платежа не должен быть ниже прожиточного минимума на душу населения того региона, где находится недвижимость, и каждый год он индексируется.
• Описание объекта ренты. Договор должен содержать детальное описание недвижимости, которая передается по ренте. Указываются все характеристики объекта — адрес, площадь, кадастровый номер, кадастровая стоимость и любые другие важные детали.
• Права и обязательства плательщика. Здесь нужно точно указать, как и в каком размере плательщик обязан выплачивать ренту. Например, в договоре ренты с иждивением можно указать, что плательщик помимо ежемесячных платежей должен оплачивать коммунальные услуги, периодически делать в квартире получателя ренты уборку и косметический ремонт, сопровождать его на медицинские осмотры, выгуливать домашнее животное.
  
  Есть и обязательные для включения в договор нормы. Например, если рента выплачивается деньгами, плательщик обязан предоставить получателю обеспечение или застраховать в его пользу риск ответственности за ненадлежащее внесение платежей.
• Права и обязательства получателя. Обычно это право пользоваться переданным имуществом, если речь идет о пожизненной ренте, а также принимать от плательщика оплату — деньги, другое имущество или работы (услуги).
• Условия прекращения договора. В договоре необходимо указать случаи, когда его можно будет расторгнуть, включая невыполнение обязательств одной из сторон.

Эльмира Музалевская, юрисконсульт ПРАВОКАРД, подчеркивает, что размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ. При отсутствии указанной величины — не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Важно и то, что верхний предел суммы ренты законом не предусмотрен, то есть ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре.

Выкуп ренты

Выкуп ренты — это досрочное прекращение обязательств по рентным выплатам путем единовременной выплаты плательщиком ренты. Это особенно актуально для постоянной ренты, но в ряде случаев возможно и для пожизненной ренты, если это предусмотрено договором или согласовано сторонами.

Для плательщика выкуп ренты выгоден, если он хочет избежать дальнейших регулярных выплат и использовать имущество для других целей, например для коммерческой деятельности или сдачи в аренду.

Выкупить ренту также удобно, если у плательщика улучшилось финансовое положение и он может позволить себе закрыть обязательства разовым платежом. Для получателя ренты выкуп может быть выгодным в случае, если ему срочно нужна крупная сумма, например, для покупки имущества или лечения.

Важно, чтобы в договоре ренты была предусмотрена возможность выкупа. Если этой оговорки нет, потребуется подписывать дополнительное соглашение. Для пожизненной ренты с иждивением выкуп возможен только при согласии получателя, поскольку этот вид ренты включает в себя обязательства по содержанию, которые могут быть значимыми для получателя.

Сумма выкупа рассчитывается исходя из оставшихся обязательств по договору. Это может быть эквивалент всех будущих рентных платежей или компенсация за материальные обязательства, такие как обеспечение ухода.

Как расторгнуть договор ренты

Прежде чем начинать процесс расторжения, важно внимательно изучить условия. В договоре могут быть указаны конкретные причины и процедуры для его расторжения, включая сроки уведомления и возможные штрафы. Например, если договор предусматривает расторжение при невыплате ренты более 3 месяцев, это нужно учитывать.

Если договор ренты не может быть расторгнут по обоюдному согласию, необходимо направить второй стороне официальное письменное уведомление. В нем должны быть указаны причины расторжения и ссылка на соответствующие условия договора. Обычно уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы избежать споров о его получении.

Следующий шаг — обращение в суд. В исковом заявлении нужно указать причины, по которым договор должен быть расторгнут, и приложить доказательства нарушения условий договора. Суд может рассмотреть невыплату ренты, нарушение обязательств по уходу или другие основания, предусмотренные законодательством или договором. После вынесения решения договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются, и имущество может вернуться в распоряжение получателя ренты.

Кто платит налоги в период ренты

Во время действия договора ренты налоговые обязательства ложатся на обе стороны, но их характер и размер зависят от типа ренты и условий договора. Если по условиям сделки предусмотрена передача недвижимости, налог на имущество должен оплачивать тот, кто владеет правом собственности. Если право собственности уже перешло к плательщику ренты, платить налог должен он. Если же право собственности переходит после завершения выплат, налог на имущество остается обязанностью получателя ренты до этого момента.

Кроме того, получатель ренты должен оплачивать НДФЛ с рентных платежей. В случае пожизненной ренты с иждивением, если плательщик предоставляет не только денежные выплаты, но и услуги, например обеспечение жильем или уходом, такие услуги также облагаются налогом как натуральный доход.