Максим Сергеев

отраслевой эксперт Сбера

Определяем проблемные объекты

К проблемным объектам относятся:

• помещения или строения в местах с низкой проходимостью, обычно в спальных районах;
• офисные или торговые помещения, не приспособленные для этих целей.

• помещения в новых ЖК, огороженных забором, как правило, они расположены на первых этажах: горожане не могут пройти на закрытую территорию без пропуска или ключей, а домашний трафик не покрывает потребностей арендаторов;
• помещения выше первого этажа в жилых домах;
• давно построенные объекты недвижимости специфичного назначения, например конторы, научные институты. Они были перекуплены в собственность предпринимателем для коммерческих целей, но сам формат строения подойдет не каждому арендатору, даже если помещение находится в удобном для сдачи месте;
• офисы различных категорий без ремонта, в которых старые лифты, малая пропускная способность.

Формируем концепцию

Перед сдачей недвижимости в аренду задумайтесь о том, как лучше позиционировать объект на рынке.

Если помещение находится на непроходной улице, во дворах или в спальных районах, то оно, как правило, сдается под зоомагазины, маркеты формата «у дома», пункты выдачи заказов, парикмахерские, салоны красоты разных категорий — под те отрасли, куда потенциальный клиент направится целенаправленно.

Помещения в «крупную нарезку» в торговом центре выгодно сдавать под франчайзинг на длительный срок — такой арендатор называется якорным, в него целенаправленно идут клиенты, а другие арендаторы с радостью воспользуются данным трафиком.

Проанализируйте, какому виду бизнеса может подойти ваше помещение, и ищите в вашем городе таких арендаторов.

«Нарезаем» помещения на отдельные площади

На объект большой площади бывает сложно найти арендатора, если недвижимость находится в непопулярном месте. Сетевые ритейлеры его не снимут, а небольшие бизнесы не нуждаются в помещении такого размера, к тому же оно им не по карману.

В этом случае можно «нарезать» объект на несколько, установив дополнительные перегородки, и поискать арендаторов для каждого выделенного помещения.

Есть еще одно решение: часть «нарезанного» помещения можно продать. Так вам не придется самим искать арендаторов в большом количестве, а полученную прибыль можно будет вложить в ликвидный объект.

Делаем ремонт и облагораживаем помещение

Хороший ремонт повышает вероятность успешно сдать помещение в аренду. В обновленную недвижимость потенциальный арендатор сразу может заехать и начать вести бизнес. «Арендаторы, как правило, не хотят делать ремонт за свой счет, если речь не про крупнейшие компании, со своей стратегией и требованиями к ремонту, которые заключают десятилетний договор аренды», — отмечает Максим.

Кроме того, важно, чтобы на территории, где находится объект, была зона для подъезда транспорта. В этом случае потенциальным посетителям, покупателям, сотрудникам будет удобно добираться, доставлять грузы, производить погрузку-выгрузку.

Правильно размещаем объявление

Успеху в поисках арендаторов поспособствует и правильное размещение объявлений. В них важно наглядно продемонстрировать внешний вид помещения. Не поленитесь сделать качественные фотографии и дать исчерпывающую информацию: площадь, состояние объекта, наличие санузла и вытяжки, инфраструктура района. Дайте полную информацию о том, на каких условиях сдается помещение.

Прежде чем размещать объявление, изучите конъюнктуру рынка в районе, где находится объект. Решение для коммерческой недвижимости Сбера поможет оценить, какие коммерческие помещения находятся рядом с вами, сколько людей живет поблизости, какой у них средний доход в расчете на семью. Это позволит быстрее определиться с нишей и понять, как лучше позиционировать свой объект.

Привлекаем арендатора выгодными условиями

Лучший способ сдать проблемное помещение — предложить потенциальным клиентам выгодные условия: низкую ставку для якорных арендаторов, отсрочку платежа на комфортный для вас срок. Для некоторых компаний эти аргументы могут стать ключевым фактором в принятии решения о заключении сделки.

Помните, что арендная ставка для коммерческой недвижимости, расположенной на 2–3 этажах и выше, должна быть на 20-30% ниже, чем для аналогичного помещения на первом этаже.