Почти как гостиница: как заработать на сдаче апарт-отеля в аренду

Эксперт:

Что такое апарт-отель

Апарт-отель — это коммерческая недвижимость, гостиница, состоящая из квартир, а не номеров. В номере отеля не предусмотрена кухня, в апарт-отеле кухня есть. Апарт-отели отличаются домашней атмосферой, при этом клиенты могут пользоваться сервисом — таким же, как в гостинице.

Номера в апарт-отелях бывают двух видов: студия — номер площадью не меньше 25 кв. м, апартамент — номер с несколькими комнатами и общей площадью не меньше 40 кв. м. Требования к номерам детально прописаны в приложении 1 к «Положению о классификации гостиниц».

Важно понимать, что апартаменты могут располагаться только в нежилых помещениях, у которых есть официальный статус гостиницы, они должны относиться к определенному апарт-отелю или апарт-комплексу.

Бывают еще квартиры, разделенные на студии, которые также сдаются в аренду посуточно. Их принято называть апарт-отелями, но юридически они таковыми не являются.

Существует два типа апартаментов:

• Несервисные. Предназначены для длительного проживания. Дополнительный сервис в них отсутствует.
• Сервисные. Предназначены для аренды на короткий срок. Они отличаются высоким уровнем сервиса, предоставлением большого количества услуг, развитой инфраструктурой.

Тому, кто собирается открывать апарт-бизнес, стоит учитывать особенности апартаментов:

• Владельцы, которые приобретают сервисные апартаменты, могут самостоятельно искать постояльцев или воспользоваться услугами управляющей компании. За определенный процент УК поможет найти арендаторов и будет следить за уровнем сервиса.
• Поскольку апартаменты — это нежилая недвижимость, на нее не распространяются меры господдержки, а значит, ремонт и устранение любых неполадок придется производить за счет собственника.
• Требования к строительству и использованию стройматериалов для апартаментов ниже, чем требования к строительству квартир. Это может сказаться на шумоизоляции и амортизации, которая происходит быстрее.

В структуре бронирования доля апарт-отелей растет из года в год, а развитие внутреннего туризма только стимулирует этот процесс. Особой популярностью пользуются апарт-отели в больших и курортных городах в туристический сезон. По данным сервиса бронирования «Островок», доля бронирования апарт-отелей в июне 2024 года составляла 32% — за год она выросла на 5%. В некоторых регионах этот показатель превысил половину всех бронирований.

Растет доля апартаментов и в системе бизнес-бронирования. Здесь отмечается рост бронирования в апарт-отелях Владивостока, Южно-Сахалинска, Петропавловска-Камчатского, Норильска.

Отличия апарт-отеля от отеля и комплекса апартаментов

У апарт-отелей есть ряд преимуществ перед отелями и апартаментами в жилом доме. Более гибкая система оплаты, наличие кухни и сервиса — все это делает апарт-отели привлекательными для клиентов.

Как открыть бизнес

Начать бизнес можно с одного или нескольких номеров в апарт-комплексе. Можно выбрать вариант, когда УК полностью берет на себя обслуживание номеров и поиск клиентов. Это дополнительные расходы, комиссия за привлечение клиентов — 10–15%, плата за управление — 5–10%. Либо можно самостоятельно оформить апарт-отель и заниматься всеми организационными и техническими вопросами.

Это делается в несколько этапов.

1. Анализ

Перед тем как выбирать недвижимость для бизнеса, важно проанализировать ключевые факторы, которые влияют на доходность. Вот основные из них:

• Туристическая привлекательность. Популярные туристические направления, крупные города, курорты или места с историческими и культурными достопримечательностями привлекают больше посетителей.
• Транспортная доступность. Наличие аэропортов, железнодорожных и автобусных вокзалов, а также доступность остановок общественного транспорта и метро влияют на приток туристов.
• Сезонность. Некоторые регионы могут быть популярны только в определенное время года (например, курорты на море).
• Конкуренция. Узнайте, как много апарт-отелей уже открыто в выбранном регионе или районе города. Понимание конкурентной среды поможет разработать уникальное предложение.
• Инфраструктура и сервис. Наличие хороших ресторанов и кафе, развлекательных заведений, супермаркетов поблизости повысит привлекательность апарт-отеля.

2. Оформление

При оформлении апарт-отеля в России можно рассмотреть несколько юридических форм.

• Индивидуальный предприниматель (ИП)
  
  Преимущества: проще регистрация, меньше налоговые ставки (особенно если выбрать УСН), упрощенный бухгалтерский учет.
  
  Недостатки: неограниченная ответственность, любые риски ложатся на личные активы.
  
  Этот вариант больше подходит для тех, кто планирует приобретать одни апартаменты.
• Общество с ограниченной ответственностью (ООО)
  
  Преимущества: ограниченная ответственность участников, потому что риск ограничивается вкладами в уставной капитал. Также остается возможность привлечения партнеров и инвесторов.
  
  Недостатки: более сложная регистрация и бухгалтерия, обязательные отчетности.

Для открытия бизнеса понадобится расчетный счет в банке. Если расчетного счета еще нет, его можно открыть в рамках выгодной подписки СберБизнес Прайм — бесплатно за первый месяц. Дополнительно вы получите доступ к полезным сервисам: онлайн-бухгалтерии в один клик, юридической поддержке 24/7 и электронному документообороту — все для развития вашего бизнеса.

3. Оценка расходов

Чтобы хотя бы приблизительно понимать, какая будет прибыль от бизнеса, изначально нужно просчитать вложения, то есть расходы. В данном случае это:

• Покупка апартаментов. Это самое крупное вложение. Дешевле всего купить помещение на стадии котлована. По мере строительства стоимость апартов будет только расти.
• Коммунальные платежи. Все платежи лежат на плечах владельца. К тому же коммуналка в апартаментах дороже, чем в квартирах. Однако прибыль от сдачи компенсирует эти вложения.
• Налоги. По российскому законодательству, владельцы коммерческой недвижимости обязаны платить налог на имущество и налог на доход.
• Непредвиденные траты. Нужно быть готовым периодически проводить мелкий ремонт, а также косметический ремонт номеров через каждые пять-семь лет.

4. Сертификация

Все гостиницы и апарт-отели обязаны пройти сертификацию и получить категорию, то есть звездность. Ее присвоением занимаются независимые аккредитованные компании. Тем, кто только начинает заниматься гостиничным бизнесом, удобнее воспользоваться услугами консалтинговых компаний.

В Положении о классификации гостиниц прописаны все главные требования к номерам. Чем больше звезд у отеля, тем выше требования к его обслуживанию и содержанию.

Калькулятор затрат и прибыли

Вот примерный расчет затрат и прибыли для предпринимателя, который покупает апартаменты площадью 100 кв. м по цене 200 тыс. руб. за кв. м и организует из них апарт-отель на пять номеров.

1. Первоначальные расходы

2. Ежемесячные расходы

3. Доход от аренды

• Средняя загрузка — 75% (высокая, но реальная при грамотной работе).
• Средняя цена за сутки за номер — 3 500 руб.
• Количество номеров — 5.

Расчет:

• 3 500 руб. × 5 номеров × 30 дней × 0,75 загрузки = 393 750 руб. за месяц.
• Годовой доход: 4 725 000 руб.

4. Годовая прибыль

Окупаемость

• Общие вложения: ~29 000 000 руб.
• Чистая годовая прибыль: ~2 862 000 руб.
• Срок окупаемости: ~10 лет (может сократиться при повышении загрузки, сезонных ценах, посуточной сдаче напрямую без УК).

Минусы апарт-бизнеса

Следующие показатели могут снизить доход.

• Высокая конкуренция
  
  В сегменте апарт-отелей с приемлемой доходностью конкуренция довольно высокая. Меры, предпринимаемые УК в борьбе за клиента, влияют на доходы от инвестиций. Они падают. Поэтому важно на этапе выбора найти ликвидный объект. Здесь нужно использовать правило четырех*.
• Сложности с заполняемостью
  
  Несколько однотипных номеров в большом отеле заполнить сложно. Заполняемость в маленьком апарт-комплексе будет выше. К тому же, если поиском и заселением арендаторов занимается УК, в первую очередь она будет заполнять апартаменты, которые находятся в ее собственности. Инвестиционные апартаменты заполняются по остаточному принципу.
• Плата во время простоя
  
  Имеется в виду плата за услуги УК. В апарт-отелях тарифы за обслуживание выше, чем в жилых, а перечень услуг значительно шире: например, ресепшен, клининг, система видеонаблюдения, стоянка, обслуживающий персонал и другие. Несмотря на то что за это отвечает УК, расходы оптимизируются за счет инвестора.
• Рост затрат на обслуживание
  
  Амортизация здания, ремонт оборудования и прочее — со временем эксплуатационные расходы растут. УК, составляя договор на срок более одного года, прописывают индексацию тарифов. Амортизация ниже у апартаментов, которые сдаются на долгий срок. Однако арендная плата за такие апартаменты ниже. Посуточная аренда выгоднее, но амортизация в этом случае больше.
• Снижение звездности
  
  Это может произойти после сертификации отеля. Из-за этого снижается и стоимость номеров.

* Правило четырех

На ликвидность влияют:

1. Локация.

2. Инфраструктура.

3. Хороший ремонт.

4. Качественный сервис.

Сколько можно заработать

Многое зависит от выбранной стратегии инвестирования.

1. Простая
   
   Инвестор приобретает готовые меблированные апартаменты, заключает договор с УК и ежемесячно получает пассивный доход вне зависимости от заполняемости апарт-отеля.
   
   Прибыль: 8–12% годовых.
2. Составная
   
   Инвестор приобретает готовые апартаменты и самостоятельно сдает их в аренду. Либо посуточно, либо на долгий срок.
   
   Прибыль: около 15% годовых.
3. Выгодная
   
   Инвестор приобретает апартаменты на стадии строительства и продает их, как только апарт-комплекс будет полностью готов.
   
   Прибыль: 15%.
   
   Либо сдает апартаменты и получает доход.
   
   Прибыль: 15% годовых + ежемесячный доход, зависящий от выбранной стратегии инвестирования.

Что бизнесу нужно знать о работе с апарт-отелями: главное

• Апарт-отели популярны в больших и курортных городах, особенно в туристический сезон.
• Оформление апарт-отеля в России может быть осуществлено через ИП или ООО.
• Оценка расходов включает покупку апартаментов, коммунальные платежи, налоги и непредвиденные траты на мелкий ремонт.
• Сертификация апарт-отелей обязательна и включает присвоение категории, или звездности, независимыми аккредитованными компаниями.
• Прибыль от апарт-отелей может составлять 8–12% годовых при простой стратегии и 15% годовых при выгодной стратегии.