Готовый бизнес: как заработать на сдаче апарт-отеля в аренду

Что представляют собой апарт-отели

Апарт-отели — это коммерческая недвижимость, представляющая собой что-то среднее между обычной съёмной квартирой и гостиницей. В последних не предусмотрена кухня, и останавливаются в них, как правило, совсем на небольшой срок. Апарт-отели отличаются более домашней атмосферой, при этом такие квартиры имеют статус коммерческой недвижимости, в отличие от жилых квартир, которые сдаются в аренду.

«Апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий студия и апартамент. Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом»,

— Постановление Правительства РФ № 158 от 16 февраля 2019 года об утверждении положения о классификации гостиниц.

Обычно апарт-номера расположены в отдельно стоящих зданиях. Их строят специально с этой целью, однако они также могут находиться на одном или нескольких этажах обычного жилого дома. В этом случае у отеля должен быть отдельный вход — постояльцы апартаментов часто сменяют друг друга, что может вызвать недовольство жильцов соседних квартир. Если они подадут жалобу, может прийти проверка и зафиксировать нарушения.

Для управления арендным бизнесом Сбер предлагает отдельное решение. Это набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес, включая формирование счетов и отслеживание их статуса, поиск арендаторов, историю платежей, хранение контактов и другие. В сервис интегрирована функция по геоаналитике данных для анализа как собственных, так и потенциальных помещений. Сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.

Быть рантье — как устроен этот бизнес

Есть два варианта сдачи коммерческой недвижимости:

• на короткий срок
• на длительный срок.

Сдавать такие объекты на короткий срок гораздо выгоднее. Средняя стоимость месяца аренды в Москве квартиры площадью 40 квадратных метров составляет в среднем 50 тысяч рублей или чуть более 1,5 тысячи рублей в сутки. В то же время подобную квартиру могут снять и за 3 тысячи рублей в сутки, но на более короткий срок — для постояльца это всё равно будет дешевле, чем проживание в хорошей гостинице. Однако в этом случае выручка владельца составит уже 90 тысяч рублей в месяц.

Важный вопрос при сдаче апартаментов на короткий срок: кто будет заниматься операционной частью? Жилое помещение требует регулярной уборки, замены постельного белья и полотенец, покупки мыла и других расходных материалов. Заниматься этим самостоятельно может быть накладно и слишком трудозатратно для собственника. Кроме того, приобретая такую недвижимость, инвесторы обычно ожидают получать пассивный доход и не участвовать в этой деятельности лично.

Если выкупленный объект находится в современном апарт-отеле, операционное управление зачастую берёт на себя управляющая компания. Контрагент самостоятельно ищет клиентов, помогает им поселиться, оказывает услуги клининга. Комиссия за его работу начинается от 4% от выручки. Таким образом, при месячном обороте 90 тысяч рублей оплата услуг управляющей компании составит около 4 тысяч рублей.

Лайфхак: игра на стоимости имущества

Есть предприниматели, рассматривающие такую недвижимость как бизнес-инвестицию, способную за пару лет приумножить средства инвестора в несколько раз. Они входят в сделку с покупкой такой недвижимости на стадии ее проектирования или строительства и уже через год-два получают актив, стоимость которого за этот период увеличилась уже на 30–60%, и реализуют такую недвижимость. Однако это не самый эффективный способ приумножения своих средств. Наиболее доходный способ подойдёт инвесторам, играющим на стоимости имущества и перепродающим апарт-отели как готовый бизнес. Для этого покупают помещения с потенциалом развития арендного бизнеса или объект на стадии строительства. Затем апарт-отель развивают нескольких лет, у него появляется стабильный поток клиентов, и место становится известным как среди арендаторов, так и на агрегаторах. При продаже такого объекта уже в качестве готового бизнеса предприниматель может извлечь доход 100–300% доходности за 3–5 лет.

Риски

Как и любой бизнес, деятельность по сдаче в аренду апарт-номеров сопряжена с рядом возможных рисков. Перечислим основные из них:

• Статус недвижимости
• Прозрачность сделки
• Внеплановые проверки

Покупая помещение для краткосрочной сдачи в аренду, необходимо убедиться, что оно пригодно для этого. Идеально, если в этом помещении уже располагалась гостиница или хостел. Если их тут раньше не было, жильцы могут выразить недовольство — и потребовать закрыть данный бизнес.

При заключении сделки, особенно при покупке объекта на вторичном рынке, важно проверить документы, историю объекта и убедиться, не находится ли помещение в залоге у кредитной организации, могут ли оспорить сделку родственники текущего владельца.

Гостиничный бизнес попадает под определённые нормативные законы, владельцев гостевых домов, апартаментов и отелей ожидают регулярные проверки со стороны Роспотребнадзора, Пожарного надзора, миграционной и налоговой служб. При нарушении ряда норм, например санитарной или пожарной безопасности, владельца апартаментов ждут штрафы, временная приостановка деятельности или предписание о закрытии объекта.

Резюме

Сдача номеров в апарт-отелях развивается в России на протяжении последних 20 лет. Большие и средние игроки, владеющие сотнями или тысячами номеров, выстраивают специальную инфраструктуру для поддержки или обслуживания этого бизнеса. Тем, кто планирует владеть одним или несколькими апартаментами, вероятно, придется взять на себя и операционную частью этого бизнеса — следить за уборкой помещений, искать жильцов. Это процесс может не занимать много времени, если речь идёт про долгосрочную аренду.

В случае с туристами и постоянным потоком предпринимателю придётся тратить значительное количество времени на поддержку этого бизнеса либо жертвовать частью дохода и передавать управление делами контрагенту.