Как заработать

24 августа 2022

Готовый бизнес: как заработать на сдаче апарт-отеля в аренду

24 августа 2022

Апартаменты — популярный формат жилья, который арендуют семьи с детьми, деловые туристы и люди в длительных командировках. Такие номера обычно больше и дешевле гостиничных, а также располагают собственной кухней. Разбираемся, как устроен этот бизнес, что нужно учесть при покупке апарт-номеров и какие риски существуют на этом рынке.

Что представляют собой апарт-отели

Апарт-отели — это коммерческая недвижимость, представляющая собой что-то среднее между обычной съёмной квартирой и гостиницей. В последних не предусмотрена кухня, и останавливаются в них, как правило, совсем на небольшой срок. Апарт-отели отличаются более домашней атмосферой, при этом такие квартиры имеют статус коммерческой недвижимости, в отличие от жилых квартир, которые сдаются в аренду.

«Апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий студия и апартамент. Комплекс апартаментов — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом»,

— Постановление Правительства РФ № 158 от 16 февраля 2019 года об утверждении положения о классификации гостиниц.

Обычно апарт-номера расположены в отдельно стоящих зданиях. Их строят специально с этой целью, однако они также могут находиться на одном или нескольких этажах обычного жилого дома. В этом случае у отеля должен быть отдельный вход — постояльцы апартаментов часто сменяют друг друга, что может вызвать недовольство жильцов соседних квартир. Если они подадут жалобу, может прийти проверка и зафиксировать нарушения.

Для управления арендным бизнесом Сбер предлагает отдельное решение. Это набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес, включая формирование счетов и отслеживание их статуса, поиск арендаторов, историю платежей, хранение контактов и другие. В сервис интегрирована функция по геоаналитике данных для анализа как собственных, так и потенциальных помещений. Сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.


Быть рантье — как устроен этот бизнес

Есть два варианта сдачи коммерческой недвижимости:

  • на короткий срок
  • на длительный срок.

Сдавать такие объекты на короткий срок гораздо выгоднее. Средняя стоимость месяца аренды в Москве квартиры площадью 40 квадратных метров составляет в среднем 50 тысяч рублей или чуть более 1,5 тысячи рублей в сутки. В то же время подобную квартиру могут снять и за 3 тысячи рублей в сутки, но на более короткий срок — для постояльца это всё равно будет дешевле, чем проживание в хорошей гостинице. Однако в этом случае выручка владельца составит уже 90 тысяч рублей в месяц.

Важный вопрос при сдаче апартаментов на короткий срок: кто будет заниматься операционной частью? Жилое помещение требует регулярной уборки, замены постельного белья и полотенец, покупки мыла и других расходных материалов. Заниматься этим самостоятельно может быть накладно и слишком трудозатратно для собственника. Кроме того, приобретая такую недвижимость, инвесторы обычно ожидают получать пассивный доход и не участвовать в этой деятельности лично.

Если выкупленный объект находится в современном апарт-отеле, операционное управление зачастую берёт на себя управляющая компания. Контрагент самостоятельно ищет клиентов, помогает им поселиться, оказывает услуги клининга. Комиссия за его работу начинается от 4% от выручки. Таким образом, при месячном обороте 90 тысяч рублей оплата услуг управляющей компании составит около 4 тысяч рублей.

Лайфхак: игра на стоимости имущества

Есть предприниматели, рассматривающие такую недвижимость как бизнес-инвестицию, способную за пару лет приумножить средства инвестора в несколько раз. Они входят в сделку с покупкой такой недвижимости на стадии ее проектирования или строительства и уже через год-два получают актив, стоимость которого за этот период увеличилась уже на 30–60%, и реализуют такую недвижимость. Однако это не самый эффективный способ приумножения своих средств. Наиболее доходный способ подойдёт инвесторам, играющим на стоимости имущества и перепродающим апарт-отели как готовый бизнес. Для этого покупают помещения с потенциалом развития арендного бизнеса или объект на стадии строительства. Затем апарт-отель развивают нескольких лет, у него появляется стабильный поток клиентов, и место становится известным как среди арендаторов, так и на агрегаторах. При продаже такого объекта уже в качестве готового бизнеса предприниматель может извлечь доход 100–300% доходности за 3–5 лет.


На что обращать внимание при покупке апартаментов под сдачу

Есть несколько важных моментов, которые нужно учитывать, начиная бизнес с апарт-отелями.

  • Локация
  • Срок окупаемости
  • Состояние помещения
  • Возможность обслуживания

Приобретать объекты под кратковременную сдачу лучше всего в популярных среди туристов местах либо в городах или районах с высокой концентрацией деловой активности. Кроме этого, даже в туристическом городе крайне важен выбор локации. Как правило, постояльцы апарт-отелей предпочитают жить в центре или около важных мест притяжения туристов.

Срок окупаемости напрямую зависит от локации и популярности апарт-отеля. В случае с курортными городами, где высокий поток туристов, например в Сочи или Анапе, возврат инвестиций может составить от трёх лет. Однако и стоимость недвижимости в таких городах существенно выше. Средний срок окупаемости апарт-отеля составляет 4–5 лет.

При покупке недвижимости в первую очередь стоит оценивать её состояние. Если помещение требует небольшого косметического ремонта, можно обойтись минимальными вложениями. Но если необходим капитальный ремонт, дополнительные затраты на запуск площадки могут превысить миллион рублей. Помимо самих апартаментов, важно и состояние всей входной группы. Лучше отказаться от покупки недвижимости, если там грязные и требующие ремонта подъезды или парадные — привести в порядок эту территорию будет слишком сложно и дорого. Перед покупкой объекта в собственность также необходимо обращать внимание на будущих соседей.

При выборе помещения имеет значение и возможность обслуживания апартаментов — есть ли поблизости курортного городка хозяйственные магазины, прачечная, клининг. Плюс важно заранее договориться с управляющей компанией, которая будет следить за объектом.


Риски

Как и любой бизнес, деятельность по сдаче в аренду апарт-номеров сопряжена с рядом возможных рисков. Перечислим основные из них:

  • Статус недвижимости
  • Прозрачность сделки
  • Внеплановые проверки

Покупая помещение для краткосрочной сдачи в аренду, необходимо убедиться, что оно пригодно для этого. Идеально, если в этом помещении уже располагалась гостиница или хостел. Если их тут раньше не было, жильцы могут выразить недовольство — и потребовать закрыть данный бизнес.

При заключении сделки, особенно при покупке объекта на вторичном рынке, важно проверить документы, историю объекта и убедиться, не находится ли помещение в залоге у кредитной организации, могут ли оспорить сделку родственники текущего владельца.

Гостиничный бизнес попадает под определённые нормативные законы, владельцев гостевых домов, апартаментов и отелей ожидают регулярные проверки со стороны Роспотребнадзора, Пожарного надзора, миграционной и налоговой служб. При нарушении ряда норм, например санитарной или пожарной безопасности, владельца апартаментов ждут штрафы, временная приостановка деятельности или предписание о закрытии объекта.


Резюме

Сдача номеров в апарт-отелях развивается в России на протяжении последних 20 лет. Большие и средние игроки, владеющие сотнями или тысячами номеров, выстраивают специальную инфраструктуру для поддержки или обслуживания этого бизнеса. Тем, кто планирует владеть одним или несколькими апартаментами, вероятно, придется взять на себя и операционную частью этого бизнеса — следить за уборкой помещений, искать жильцов. Это процесс может не занимать много времени, если речь идёт про долгосрочную аренду.

В случае с туристами и постоянным потоком предпринимателю придётся тратить значительное количество времени на поддержку этого бизнеса либо жертвовать частью дохода и передавать управление делами контрагенту.