Ирина Чу: «Хоумстейджинг позволит продать или сдать квартиру быстрее и дороже»

Что такое хоумстейджинг

Хоумстейджинг (англ. Home Staging — «инсценировка дома») — инструмент, который позволяет сделать квартиру более привлекательной на рынке, получить преимущества среди прочих лотов со сходными характеристиками. Для этого жилье декорируют, меблируют или делают в нем косметический ремонт. Услуги хоумстейджеров пользуются популярностью у людей, занимающихся флиппингом — покупкой квартир в плохом состоянии по бросовым ценам, стильной переделкой и дальнейшей продажей по верхней границе рынка. Как рассказывает Ирина Чу, хоумстейджинг бывает «легким» и «тяжелым». Последний вариант предполагает полный ремонт в квартире и замену мебели.

Проекты не имеют нижней границы по количеству комнат или площади. Один из таких проектов Ирины — преображение «однушки» площадью 40 кв. м в Москве. На его примере можно увидеть, как преобразилась квартира после переделки. Благодаря современному ремонту, который сглаживает минусы объекта, стоимость квартиры при продаже вырастает, а  при ее сдаче посуточно можно выручать в полтора раза больше, чем раньше. Сопровождение хоумстейджером такой переделки стоит примерно 10% от ее стоимости.

Главный недостаток квартиры заключался в небольшой площади, из-за которой возникало ощущение тесноты. Поэтому основные дизайнерские решения были направлены на визуальное увеличение пространства. На кухне установили барную стойку и высокий стул, чтобы потолки казались выше. Дверцы кухонного гарнитура и межкомнатные двери сделали белыми. При этом в проходе на кухню стены сделали разных цветов, а пространство, в котором находится санузел, серым — так узкое пространство визуально «расширяется». «Устранить ощущение тесноты также можно с помощью мебели на ножках без массивных оснований, — рассказывает Ирина. — Другой способ визуально расширить пространство — ставить мебель подальше от стены».

Чтобы привлечь платежеспособных арендаторов в возрасте 18–40 лет, акцент сделали на модных трендах, таких как минимализм и экологичность: деревянный стол, никаких устаревших вензелей и вставок из стекла в дверях, минимум пластика и блестящих деталей. Следовать трендам — важная часть работы Ирины. «Если обычный дизайн делают по индивидуальным вкусам заказчика, то хоумстейджеры следуют моде, — объясняет она. — Тренды управляют продажами, поэтому отходить от них мы не можем. Квартиру с сильным отсылом в ретро сдать всегда сложнее за исключением исторической недвижимости».

Заказы на «тяжелый» хоумстейджинг поступают редко, такая работа требует значительных вложений и переустройства квартиры, что займет время. А это, в свою очередь, отложит экспозицию жилья в продаже или отсрочит получение прибыли от сдачи в аренду.

Как правило, Ирина предлагает «легкий» или «средний» хоумстейджинг — в зависимости от состояния недвижимости. «Легкий» подразумевает работу с текстурами (ковры, ткани, декор), чтобы подчеркнуть плюсы помещения. «Порой достаточно поставить столик рядом с диваном и креслом, добавить уюта с помощью светильников, создать комфортное место для отдыха, грамотно подобрать цвета и текстиль», — объясняет Ирина. «Средний» хоумстейджинг подразумевает минимальный косметический ремонт: например, замену дверей и покраску стен.

Как работает Ирина Чу: от первого контакта с клиентом до сдачи объекта

Ирина — хоумстейджер с опытом: профессию она освоила, когда жила в Чехии. Сначала они с мужем сдали собственную квартиру в Праге и постепенно организовали сеть апартаментов для краткосрочного найма из 17 квартир: «Три из них были нашими, а остальные — в субаренде. Каждый объект мы переделали из неприглядного места в очень привлекательное». Там Ирина на практике отработала алгоритм работы с объектами.

Прежде чем взяться за обновление, хоумстейджер обсуждает с заказчиком, на клиентов какого типа он рассчитывает (пол, возраст, профессия, состав семьи, доход), и преображает интерьер так, чтобы он понравился целевой аудитории.

«Впервые заходя в квартиру, я вижу ее кадрами, будто в 3D-программе, и понимаю, как все будет выглядеть: в этом помогает архитектурное образование. Дальше я воссоздаю то, что представила. Составляю список предметов, которые нужно докупить, организую их быструю доставку и нанимаю через интернет людей для сборки. Все время работы я остаюсь на объекте, контролирую процесс. Владельцы иногда ходят со мной, но чаще всего просто отдают мне ключи», — рассказывает Ирина и добавляет, что задокументированных проектов она не делает и план работы с клиентами не согласовывает. Заказчики ей доверяют.

После того как мебель собрана, хоумстейджер принимается за главное: расстановку и перемещение объектов с места на место. «Однажды я за день находила по квартире 15 тысяч шагов», — рассказала она.

Затем проходит фотосессия обновленного интерьера. Снимки Ирина делает сама, чтобы кадры выглядели естественно, а потенциальные покупатели и арендаторы не разочаровывались, сравнивая фото из объявлений с реальной обстановкой.

Если снимки окажутся лучше объекта, вау-эффекта не будет, объясняет Ирина. Поэтому ее задача — убедить заказчика, чтобы после преображения он ничего не менял: «После того, как моя работа закончена, в квартирах ничего нельзя трогать, до продажи никаких жильцов. И сами владельцы в них не живут. Никто не приходит и ничего не передвигает. Иногда я прописываю сценарии просмотров: где должен гореть свет, в какое время суток показывать, какие могут возникнуть вопросы и что на них отвечать».

Где Ирина ищет и находит клиентов без затрат на рекламу

Первым клиентом в России стала подруга Ирины, которая продавала квартиру в Самаре. Так появился первый отечественный кейс, который хоумстейджер показала в соцсетях — именно благодаря таким постам появляются новые заказы.

«Аккаунт в соцсети — это мой сайт и портфолио: туда приходят люди, узнав обо мне по рекомендациям или из интервью», — вспоминает Ирина.

Рекламу и другое платное продвижение предпринимательница не использует, зато регулярно публикует в соцсети посты с результатами работы «до/после» и ведет рубрику «Разбор квартиры»: подписчики смотрят на фото объекта, предлагают идеи по улучшению, а Ирина их комментирует.

Хоумстейджер не берет в работу больше четырех объектов одновременно. Когда заказчиков стало больше, Ирина запустила проект по обучению хоумстейджингу. На курсе предпринимательница учит людей профессии, а затем передает успешным ученикам в работу часть своих заказов. За последние два года Ирина обучила более 1000 человек на своих курсах «Метод Ирины Чу» и «Основы хоумстейджинга».

Принципы хоумстейджинга. Правила Ирины Чу

1. Хоумстейджер знает тренды и психологию, чтобы угадывать предпочтения будущих арендаторов и покупателей недвижимости. Ирина работает по психологическому портрету. Например, одна клиентка пожелала сдать квартиру творческому человеку. После хоумстейджинга туда заселилась актриса — жилье сдали за день.
   
2. Хоумстейджер умеет продавать. К его услугам относится не только преображение интерьера, но и прописывание сценария показа квартиры и помощь владельцу с созданием объявления о сдаче.
   
3. Хоумстейджер работает творчески. По словам Ирины, у нее больше общего с художником, чем с дизайнером: она создает готовое произведение искусства на продажу, а не занимается скрупулезным выполнением технического задания.
   
4. Хоумстейджер экономит деньги клиентов. «У меня были объекты с нулевым бюджетом. Люди платили только за мои услуги, а я делала легкий хоумстейджинг с перестановкой мебели. К тому же у многих владельцев где-то лежит куча ненужных вещей, которые можно использовать для улучшения обстановки: постельное белье, торшеры. Обсуждение проектов я начинаю с выяснения, какие вещи есть», — говорит Ирина.
   
5. Хоумстейджер вникает в детали. Он и сценарист, и фотограф, и психолог, и риэлтор, и дизайнер, и декоратор. Для успешной работы важно учитывать множество нюансов из всех этих сфер. Например, знать, что неидеальные фото вызывают больше доверия, а показывать квартиру лучше днем: и свет лучше, и с парковкой меньше проблем, и в доме тишина, пока соседи на работе.