Эксперт:

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которую государство устанавливает в процессе проводимой кадастровой оценки. При проведении такой оценки объекты недвижимости объединяются в группы (подгруппы) в зависимости от их категорий. Например: группа — коммерческая недвижимость; подгруппа — офисы, гостиницы, торговые центры.

Кадастровая стоимость недвижимости требуется для расчета налогов на имущество и землю, НДФЛ или налога на прибыль при продаже объектов.

На кадастровую стоимость влияют разные факторы, в том числе:

• регион, в котором расположен объект,
• тип объекта (например, жилой дом, земельный участок),
• площадь объекта,
• транспортная доступность,
• наличие инфраструктуры,
• инженерные системы (доступ к газо-, водо- и электроснабжению).

В отличие от рыночной стоимости, которая учитывает индивидуальные особенности объекта, кадастровая все усредняет. То есть два здания могут стоить одинаково, хотя одно новое, а другое нуждается в ремонте. Неудивительно, что кадастровая оценка не всегда устраивает бизнес.

Однако не все берутся ее оспаривать, потому что считается, что это долго, хлопотно и результатов не дает. Между тем снижение кадастровой стоимости хотя бы на 10–20% даст ощутимую экономию по налогам на несколько лет вперед — до следующей переоценки недвижимости.

Сроки изменения кадастровой стоимости указаны в Федеральном законе от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ. В регионах России (кроме городов федерального значения) оценку проводят каждые четыре года, в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — каждые два.

Кадастровую стоимость объекта могут скорректировать досрочно, если в нем или его окружении произошли перемены: например, изменилась площадь, сделали капремонт или построили новую инфраструктуру поблизости.

Если кадастровую стоимость удастся оспорить, новая будет применяться с даты внесения изменений в ЕГРН (например, с 1 июля 2026 года), а не с 1 января года оценки. В этом случае налог за январь — июнь остается по старой стоимости. А с июля по декабрь будет рассчитан по новой (переплату ФНС вернет при перерасчете).

Пересмотр кадастровой стоимости для земельных участков запланирован на 2026 год, для жилых и нежилых помещений, зданий, а также машиномест — на 2027 год.

После планового пересмотра кадастровой стоимости физлица получат новые уведомления и оплатят налог на недвижимость в обновленном размере в 2028 году, а организации — уже в 2027 году, из-за возможных авансовых платежей по региональным нормам.

Когда можно оспаривать кадастровую стоимость

По закону оспаривать кадастровую стоимость можно, если:

• она завышена по сравнению с рыночной;
• при расчетах допущена техническая ошибка (неверно указаны площадь, материал стен, год постройки, состояние объекта и тому подобное).

Начать процесс оспаривания можно в любой момент, вплоть до окончания срока действия актуальной оценки.

Необходимо доказать, что кадастровая стоимость объекта существенно превышает его реальную рыночную стоимость. Для этого можно использовать, например, следующие аргументы:

• невыгодное местоположение, отсутствие коммуникаций, подъездов;
• аварийное или ветхое состояние, необходимость ремонта;
• ограничения в использовании, обременения (например, охранные зоны);
• нахождение в зоне возможного подтопления, оползней и тому подобного.

Чем больше веских аргументов приведено, тем выше шансы на положительное решение. Желательно подкрепить каждый довод документально: фотографиями, экспертными заключениями и так далее.

Не будет лишним привлечь опытных юристов и оценщиков. Они помогут выработать оптимальную стратегию, собрать необходимые документы, обосновать позицию заявителя. В таких случаях инвестиции в профессиональную поддержку обычно многократно окупаются за счет последующей экономии на налогах и арендных платежах.

Если в собственности несколько объектов, желательно иметь полную информацию о них в одном месте, чтобы она была всегда доступна, в частности в спорных ситуациях вроде переоценки кадастровой стоимости. Контроль упрощают автоматизированные сервисы: например, решения для коммерческой недвижимости. Там же предусмотрен ряд удобных функций: автоматизация расчетов с арендаторами, контроль договоров, составление аналитических отчетов и другие.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2026 году

1. Сбор документов
   
   Базовый пакет документов включает:
2. • заявление,
   • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта,
   • правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и тому подобное),
   • отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта (потребуется в случае судебного разбирательства),
   • документы, подтверждающие доводы заявителя (технический паспорт, фотофиксация, экспертные заключения и другие).
2. Подача заявления
   
   Заявление подается в ГБУ «ГКО» (государственное бюджетное учреждение «Государственная кадастровая оценка недвижимости») соответствующего субъекта РФ. Такие учреждения заменили комиссии, действовавшие до конца 2025 года.
   
   Подать заявление можно в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка недвижимости. Эта дата должна быть указана в отчете об оценке.
3. Рассмотрение заявления
   
   Срок рассмотрения — 30 календарных дней с даты поступления заявления. ГБУ вправе запросить дополнительные документы, назначить экспертизу, осмотр объекта для проверки сведений, указанных заявителем. По итогам выносится решение о перерасчете кадастровой стоимости недвижимости или об отказе в пересмотре.
4. Обращение в суд (при отказе от ГБУ)
   
   С 1 января 2026 года (а в некоторых регионах и раньше) введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости: обращаться нужно сначала в ГБУ региона, проводившее оценку по ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Несоблюдение досудебного порядка приведет к отказу суда.
   
   Если ГБУ отказало в снижении кадастровой стоимости, заявитель вправе оспорить это решение в судебном порядке.
   
   Желательно обратиться в суд в течение ближайших двух месяцев после получения отказа от ГБУ. Здесь нет жесткого срока исковой давности, но суд применяет «разумные сроки» по Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ).
   
   Для суда потребуется отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта, а также решение ГБУ об отказе (если было обращение) или доказательства молчания.
   
   Суд назначит судебную экспертизу для проверки достоверности этого отчета. А по результатам или установит кадастровую стоимость равной рыночной, или отклонит требования истца.
5. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН
   
   После положительного решения ГБУ в течение трех рабочих дней направляет акт в Росреестр, который вносит изменения в ЕГРН не позднее пяти рабочих дней с момента получения. Общий срок от решения ГБУ — до восьми рабочих дней.
   
   Если решение принимает суд, то судебный акт о пересмотре направляется Росреестру заявителем или автоматически. Внесение происходит в те же пять рабочих дней, по ч. 2 ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ.
   
   С даты внесения новой стоимости в реестр недвижимости она будет использоваться для расчета налогов.

Важно понимать, что процесс оспаривания кадастровой стоимости недвижимости может затянуться, особенно в случае судебного разбирательства. Но если есть веские основания для уверенности в правоте, то чем раньше начать, тем больший экономический эффект получится в долгосрочной перспективе.