Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2024 году

Эксперты:

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которую устанавливает государство в процессе проводимой кадастровой оценки. При проведении такой оценки объекты недвижимости объединяются в группы (подгруппы) на основе их сегментации.

Соответственно, в отличие от рыночной стоимости, которая учитывает индивидуальные особенности объекта, кадастровая все усредняет. То есть два здания могут стоить одинаково, хотя одно новое, а другое нуждается в ремонте (условно). Неудивительно, что кадастровая оценка не всегда устраивает бизнес.

Однако не все берутся ее оспаривать, потому что считается, что это долго, хлопотно и результатов не дает. Между тем снижение кадастровой стоимости хотя бы на 10–20% даст ощутимую экономию по налогам на несколько лет вперед — до следующей переоценки недвижимости. В регионах России (кроме городов федерального значения) ее делают каждые четыре года, в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — каждые два.

Немаловажно, что, если кадастровую стоимость удастся оспорить, новая будет учитываться не с момента снижения (допустим, 1 ноября 2024 года), а с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Когда можно оспаривать кадастровую стоимость

По закону оспаривать кадастровую стоимость можно, если:

• она завышена по сравнению с рыночной;
• при расчетах допущена техническая ошибка (неверно указаны площадь, материал стен, год постройки, состояние объекта и т. п.).

Начать процесс оспаривания можно в любой момент, вплоть до окончания срока действия актуальной оценки.

Вам необходимо доказать, что кадастровая стоимость объекта существенно превышает его реальную рыночную стоимость. Для этого можно использовать, например, следующие аргументы:

• невыгодное местоположение, отсутствие коммуникаций, подъездов;
• аварийное или ветхое состояние, необходимость ремонта;
• ограничения в использовании, обременения (например, охранные зоны);
• нахождение в зоне возможного подтопления, оползней и т. п.

Чем больше веских аргументов приведено, тем выше шансы на положительное решение. Желательно подкрепить каждый довод документально: фотографиями, экспертными заключениями и т. д.

Не будет лишним привлечь опытных юристов и оценщиков. Они помогут выработать оптимальную стратегию, собрать необходимые документы, обосновать позицию заявителя. В таких случаях инвестиции в профессиональную поддержку обычно многократно окупаются за счет последующей экономии на налогах и арендных платежах.

Если у вас в собственности несколько объектов, желательно иметь полную информацию о них в одном месте, чтобы она была всегда доступна, в том числе в спорных ситуациях вроде переоценки кадастровой стоимости. Контроль упрощают автоматизированные сервисы — например, решения для коммерческой недвижимости. Там же предусмотрен ряд других удобный функций: автоматизация расчетов с арендаторами, контроль договоров, составление аналитических отчетов и др.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2024 году

1. Сбор документов. Базовый пакет включает:
2. • заявление;
   • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
   • правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и т. п.);
   • отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта (потребуется в случае судебного разбирательства);
   • документы, подтверждающие доводы заявителя (технический паспорт, фотофиксация, экспертные заключения и др.).
2. Подача заявления. В 2024 году возможны два варианта:
3. • в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия). Комиссия создается исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. Это обязательный досудебный порядок, который действует в большинстве регионов РФ;
   • непосредственно в суд, если по региональному законодательству предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
3. Рассмотрение заявления комиссией.
   
   Срок рассмотрения — 30 календарных дней с даты поступления заявления. Комиссия вправе запросить дополнительные документы, назначить экспертизу, осмотр объекта для проверки сведений, указанных заявителем. По итогам выносится решение о пересчете кадастровой стоимости недвижимости или об отказе в пересмотре.
4. Обращение в суд.
   
   Если комиссия отказала в снижении кадастровой стоимости, заявитель вправе оспорить это решение в судебном порядке. Также в суд можно обратиться напрямую, минуя комиссию, если это допускается в данном регионе.
   
   Для суда потребуется отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Суд назначит судебную экспертизу для проверки достоверности этого отчета. А по результатам или установит кадастровую стоимость равной рыночной, или отклонит требования истца.
5. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН.
   
   Это происходит на основании вступившего в силу положительного решения комиссии или суда. С момента внесения новой стоимости в реестр недвижимости она будет использоваться для расчета налогов.

Важно понимать, что процесс оспаривания кадастровой стоимости недвижимости может затянуться, особенно в случае судебного разбирательства. Но если у вас есть веские основания для уверенности в своей правоте, то чем раньше начнете, тем больший экономический эффект получите в долгосрочной перспективе.