Виды коммерческой недвижимости под сдачу в аренду

Апартаменты

Апартаменты — один из самых популярных вариантов для инвестиций в коммерческую недвижимость. Маржинальность их зависит от многих условий и определяется несколькими критериями, главные из которых — локация, ремонт, транспортная доступность. Есть дополнительные факторы, которые влияют на стоимость апартаментов и цену их аренды, например наличие рядом туристических объектов с высоким трафиком.

Дело в том, что коммерческой недвижимостью апартаменты являются только по законодательству. Они могут находиться в здании какого-то бывшего завода или другого предприятия, которое переформатировали и перестроили в формат апартаментов, могут располагаться апартаменты и в новом здании. Эти помещения приспособлены для проживания, но по закону являются нежилыми.

При строительстве жилого дома строитель должен соблюсти много условий. Например, земля под застройку должна быть соответствующего назначения, рядом должны быть социальные объекты и другие факторы, вплоть до освещенности окон и близости других зданий. Для апартаментов закон в этом плане делает послабление: например, если не хватает мест в школе или в садике рядом со строящимися объектами, то их переводят в разряд нежилых.

Зачастую такие концепции рассчитаны на инвесторов, которые планируют сдавать эту недвижимость в краткосрочную аренду.

Отличие апартаментов от квартир:

1. В апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию, прописку.
2. На эту недвижимость распространяется повышенный налог, больше, чем на обычную жилую недвижимость.
3. Как правило, такие объекты недвижимости не имеют квоты на устройство ребенка в ближайшую школу или детский сад. Это может оттолкнуть постоянных арендаторов, если они арендуют эти помещения.

Вывод: апартаменты не так маржинальны, как другие виды коммерческой недвижимости. Как правило, их снимают для проживания, поэтому особенно критичными тут становятся локация и инфраструктура.

Офисные помещения

Офисные помещения в России — это наиболее быстрорастущее направление в сфере коммерческой недвижимости. Даже в кризисные времена доля офисных помещений растет. Поэтому застройщик привлекает еще на этапе строительства инвесторов и продает им офисные помещения, которые в последующем используются для разных целей.

Такое помещение может располагаться в бизнес-центрах, в торговых центрах, выделенных под офисы. Оно может находиться даже в жилых домах, если квартиру, например, переоформили в нежилую недвижимость. В этом случае стоимость аренды будет ниже, а цена квадратного метра дешевле.

Офисные помещения стоят, как правило, дешевле, чем торговые. Цена за квадратный метр такого помещения оценивается исходя из локации, от типа бизнес-центра, где продается это офисное помещение. На аренду влияют также такие факторы, как доступность транспортной инфраструктуры, наличие парковки.

Однако в процессе поиска арендатора часть клиентов может «отвалиться». На этом рынке достаточно большое предложение и, соответственно, текучка. Чтобы удержать клиентов, нужно проявить гибкость и внимание к ним.

Вывод: самый простой способ для того, чтобы начать инвестировать в коммерческую недвижимость. Цена аренды чуть меньше, чем у торговых помещений. Главная проблема — большая текучка из-за широкого выбора помещений.

Торговое помещение

Иногда торговое помещение может называться помещением свободного назначения. Именно так они называются в выписке из ЕГРН. Но по факту в таких помещениях можно заниматься продажами или предоставлять услуги населению.

Такие помещения могут располагаться в торговых центрах, отдельно стоящих зданиях или на нижних этажах жилых домов. Торговля напрямую зависит от трафика, того, сколько людей проходит мимо магазина. Поэтому стоимость квадратного метра и стоимость за аренду зависит прежде всего от расположения. Цена аренды может доходить до 25–30 тыс. руб. за кв. метр в месяц.

На цену аренды влияет также этажность, тип планировки и наличие парковочных мест. Самыми востребованными являются локации, которые находятся на первом этаже и расположены вдоль пешеходного или автомобильного трафика.

Чуть меньшей популярностью пользуются помещения, которые расположены не на первом этаже и имеют какую-то замысловатую схему доступа. Любой лишний поворот от входа до торговой площадки уменьшает количество людей, которые потенциально могут дойти до нее. При покупке такого помещения нужно анализировать, соответствует ли цена тому, что вы можете получить.

Вывод: потенциально самый маржинальный вид коммерческой недвижимости. Главная сложность — он очень зависит от локации. Если компания, желая сэкономить, готова снять офис в дальнем районе, то магазин все хотят открыть в людном месте.