Андрей К.

Новосибирск

Хочу инвестировать деньги, есть предложение по покупке бизнеса. Как вы считаете, выгодно ли покупать готовый арендный бизнес?

Станислав Ступников

партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»)

У покупки готового арендного бизнеса (ГАБ), то есть недвижимости с действующим договором аренды, есть несколько плюсов. Во-первых, вам не надо получать специального финансового образования, как, например, в случае с акциями или облигациями. Недвижимость — более простой и понятный способ инвестирования. Во-вторых, недвижимость — надежный способ сохранения денег. Квадратные метры всегда были, есть и будут. При этом они чаще растут в цене, чем падают.

Недвижимость — это история про пассивный доход. Если это одно помещение, то вы купили его, сдали в аренду и просто получаете деньги. Если объект более сложный и состоит из нескольких помещений, его всегда можно передать профессиональной управляющей компании — и получать пассивный доход, продолжая заниматься своим бизнесом, чтобы зарабатывать для следующей инвестиции.

Но к недвижимости надо относиться грамотно. Сначала определить бюджет, который вы можете потратить. И в соответствии с бюджетом определить объект, который вы можете себе позволить купить (с точки зрения площади, формата, локации и так далее). Объектов сейчас на рынке много: помещения стрит-ритейл (с отдельным входом), встроенные помещения, апартаменты, набирающие популярность офисы в розницу и другие.

При выборе объекта надо обратить внимание на некоторые моменты. Локация должна быть востребованной у арендаторов. Если действующий арендатор вдруг съедет по какой-то причине, вы быстрее найдете ему замену. Вам нужны все необходимые документы на помещение. Оно должно быть в пригодном для аренды состоянии. Также проверяйте арендатора: его бренд, отсутствие судебных споров, готовность вовремя оплачивать аренду. Наконец, грамотно установите сроки в договоре аренды, пропишите возможность индексации цены и право расторжения договора аренды сторонами.

Нормальной доходностью арендного бизнеса на сегодняшний день является 8–10% годовых. Если по прогнозам получается выше, то либо вам повезло, либо объект таит подводные камни: например, не все в порядке с документами или есть проблемы с техническим состоянием помещения (например, коммуникации потребуют значительных вложений в ремонт).

Все перечисленные мной типы помещений дают примерно одинаковую доходность. Стрит-ритейл и встроенные помещения всегда были более ликвидными, но и цена у них выше. У апартаментов и офисов в розницу чек ниже, и это тоже хороший способ вложения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Виды коммерческой недвижимости под сдачу в аренду

Подробнее ➔