Эксперт:

Что такое кворум и зачем он нужен

Кворум — это минимальное количество голосов, необходимое для признания общего собрания действительным. Если кворум не набран, собрание собственников считается несостоявшимся, а решения — неправомочными. Суды регулярно отменяют протоколы именно по этой причине.

Базовые нормы подсчета закреплены в ст. 45 ЖК РФ: собрание признается состоявшимся, если более 50% голосов принадлежит присутствующим владельцам помещений или их представителям.

Кворум нужен по большинству ключевых действий, связанных с управлением домом:

• определение модели управления домом: выбор управляющей компании, ТСЖ или ЖСК;
• назначение или переизбрание УК;
• утверждение годовой сметы расходов и размера платы за содержание жилья;
• вопросы использования общего имущества: размещение рекламы, предоставление помещений в аренду, сервитуты, установка оборудования;
• решения по капитальному ремонту, включая изменение размера взноса, использование средств фонда или получение кредита;
• установка или замена инженерного оборудования: камер, домофонов, шлагбаумов, системы контроля доступа.

Важно правильно определить, состоялась ли процедура официально и какой порог голосов требуется по каждому вопросу. Закон устанавливает разные пороги. Ошибка в определении нужного порога или в подсчете голосов приводит к тому, что протокол могут признать недействительным.

Сколько процентов голосов нужно для принятия решения

Правила подсчета такие:

• учитывается не количество людей, а их доли в праве собственности;
• участвуют только правообладатели;
• в расчет входят жилые и нежилые помещения, муниципальные и долевые участки.

Разберем, какие есть пороговые значения голосов и какие решения принимаются на их основе.

Простое большинство голосов от числа участников

Порог применяется в решениях, которые не затрагивают имущественные права обладателей и касаются текущей организации жизни дома. Например, выбор или переизбрание совета МКД, варианты благоустройства, технические моменты самого собрания (как уведомлять, где хранить протоколы, каким образом принимать бюллетени). Главное условие: встреча должна быть признана состоявшейся. То есть в регистрации должно участвовать более 50% совокупного удельного веса от всего фонда. Решения принимаются большинством тех, кто фактически голосовал, — участников собрания.

Более 50% голосов всех собственников

Здесь уже недостаточно собрать большинство голосов среди присутствующих: нужно, чтобы за проголосовали владельцы, обладающие более чем 50% общего фонда дома.

Такой порог применяется в наиболее чувствительных вопросах управления домом: выборе способа управления, назначении или смене управляющей компании, выборе вида формирования фонда капитального ремонта. Сюда же относятся создание ТСЖ, утверждение устава и всех ключевых параметров договора управления.

Квалифицированное большинство голосов собственников (2/3)

Порог >2/3 голосов действует в ситуациях, когда решение затрагивает общедомовое имущество или формирует серьезные финансовые обязательства для всех участников.

К таким вопросам относятся:

• увеличение взноса на капитальный ремонт;
• реконструкция и перепланировка элементов совместного имущества;
• ограничение пользования земельным участком;
• размещение оборудования третьих лиц (реклама, телеком, связь);
• отдельные полномочия совета дома или его председателя.

Единогласное решение

Единогласие необходимо в редких ситуациях, когда итог напрямую влияет на долю каждого владельца в общем имуществе. Это случаи уменьшения общего имущества: например, когда часть помещения хотят оформить как отдельный объект или присоединить к квартире. Единогласие требуется и при реконструкции, если она невозможна без присоединения части общего имущества к частному. Даже один голос против делает решение недействительным.

Как учитывать голоса в нестандартных ситуациях

Правила подсчета одинаковы для всех помещений, но есть нюансы:

• помещение без зарегистрированного права собственности не дает права участвовать в процедуре;
• юридическое лицо выражает позицию через уполномоченного представителя;
• при долевой собственности каждый владелец голосует пропорционально своей доле;
• помещения, собственники которых не приняли участие в голосовании, учитываются при определении общего числа голосов, но их голоса не участвуют в подсчете результатов.

Как посчитать кворум: 4 примера

На практике необходимый порог участия определяется через сумму долей владельцев объектов недвижимости. Основанием служит площадь помещений, внесенная в реестр собственников. Ниже — типовые ситуации, с которыми управляющие компании сталкиваются чаще всего.

Пример 1. Расчет кворума в стандартном доме

Если общая площадь жилых и нежилых пространств в МКД составляет 10 000 кв. м, минимальный объем голосов достигается только при участии правообладателей, владеющих в сумме не менее 5 001 кв. м. Если на собрание (очно или суммарно очно-заочно) пришли собственники с 4 980 кв. м — кворума нет, даже если людей было много.

Пример 2. Участие собственника, владеющего несколькими помещениями

Если один человек владеет двумя квартирами на 60 кв. м и 40 кв. м, в голосовании учитывается его общий объем: 100 кв. м. Это важно для домов, где значительная часть помещений находится у одного лица: такие владельцы существенно влияют на кворум и итоговые результаты.

Пример 3. Долевая собственность

При долевой собственности вклад каждого участника определяется пропорционально его доле. Так, если квартира площадью 80 кв. м оформлена на супругов в равных долях, то каждый владелец имеет 40 кв. м в голосовании. Они могут выражать свою позицию по отдельности или через одного представителя, если договорятся и оформят доверенность. Учитывается именно распределенная доля, а не совокупная площадь.

Пример 4. Очно-заочное голосование

Очная часть процедуры может не дать кворума. Если, например, на очном этапе зарегистрированы собственники с 30% удельного веса, то достаточного объема голосов нет. Процедура продолжается в заочной форме: правообладатели подают бюллетени или голосуют через информационную систему.

Если по итогам заочного этапа дополнительно учтены голоса собственников еще на 28% долей, совокупный объем участия составит 51% от общего фонда дома. В этом случае собрание признается состоявшимся и решения могут приниматься при соблюдении установленных законом порогов голосов.

Кворум определяется по суммарному результату всех этапов — очного и заочного, а не по каждому из них отдельно. Основанием служит итоговый реестр голосования и данные системы, в которой фиксируются поданные бюллетени.

Как подготовить ОСС, чтобы кворум был

Большинство общих собраний собственников срываются из-за организационных ошибок: владельцев уведомили слишком поздно, реестр оказался устаревшим, повестка сформулирована непонятно. Ниже — алгоритм, который помогает управляющей компании повысить явку и снизить риск оспаривания решений.

1. Уведомить собственников

Кворум начинается с коммуникаций. Закон требует уведомлять собственников минимум за десять дней, но на практике лучше использовать каскадное уведомление: за две недели, за неделю и за два дня до встречи. Эффективнее всего работает комбинация каналов: бумажные уведомления в почтовые ящики, объявления в местах общего пользования, рассылки в мобильном приложении УК или мессенджере. Чем раньше и точнее все узнают о повестке, тем выше шанс собрать необходимый объем голосов.

2. Выбрать форму проведения

Очные собрания дают минимальную явку, особенно в больших домах. Заочная форма удобнее и позволяет собрать мнения тех, кто физически не приходит на встречи. С 2025 года все заочные голосования проводятся через ГИС ЖКХ или региональную систему, что делает процесс прозрачнее, но требует цифровой подготовки владельцев.

С 2025 года при электронных ОСС появились дополнительные требования к идентификации собственников, включая использование СНИЛС в бюллетенях, решениях при голосовании через систему.

3. Обновить реестр собственников

Корректный реестр — основа расчета. Его нужно регулярно обновлять: учитывать новые сделки, изменения долей, появление муниципальной или корпоративной собственности. Площади объектов недвижимости сверяют с техпаспортом, а не просто записывают со слов правообладателей. Любая неточность в реестре приводит к неверному расчету голосов и ставит под угрозу легитимность итогов.

4. Определить оргсостав и проверить полномочия

Перед проведением встречи нужно назначить председателя, секретаря и счетную комиссию. Эти лица отвечают за корректность регистрации участников, подсчеты и оформление протокола. Все доверенности представителей необходимо проверить заранее: отсутствие или неправильное оформление доверенности — одно из наиболее частых оснований для отмены решений.

5. Подготовить материалы и повестку

Повестка должна быть конкретной и понятной собственникам. Вопросы формулируют коротко, без двусмысленностей и юридических ловушек. Важные темы (капитальный ремонт, реконструкция, использование общего имущества) выносят отдельными пунктами. Желательно заранее подготовить информационные материалы: объяснить правообладателям последствия каждого решения и указать, какой порог голосов требуется.

Отсутствие кворума: что делать

Отсутствие кворума — такое же юридически значимое событие, как и принятые решения. От правильности действий УК зависит, получится ли перейти к повторному голосованию и избежать претензий со стороны владельцев или жилищной инспекции.

Первое, что нужно сделать, — оформить протокол собрания. В документе фиксируют отсутствие требуемого объема голосов и указывают количество зарегистрированных на момент окончания приема бюллетеней. Это обязательно для дальнейших процедур, включая повторное или заочное голосование.

С 1 марта 2025 года информация о проведении ОСС, итогах голосования и протоколах может автоматически направляться собственникам через портал «Госуслуги».

В протокол включают:

• дату и форму проведения собрания;
• сведения об инициаторе;
• список зарегистрированных участников;
• указание объема голосов, участвовавших в процедуре;
• итоговую формулировку о несостоявшемся собрании.

«Добавить» голоса к уже прошедшему собранию нельзя, но можно запустить новую процедуру с той же повесткой. Собрать кворум заново можно тремя способами:

• Провести повторное очное собрание с той же повесткой. Это стандартный путь, если нужно провести обсуждение очно или собственники хотят изменения после обсуждения.
• Инициировать заочное собрание. С 1 марта 2025 года заочное голосование можно провести только в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.
• Провести очно-заочное собрание. Назначают две даты: начала очного голосования и окончания приема голосов собственников, голосующих заочно через ГИС ЖКХ. Обе даты назначаются за десять дней до того, как собственники жилья получат уведомления.

Типичные ошибки: на что обратит внимание суд

Суд проверяет каждое действие инициатора: уведомления, реестр, порядок подсчета. Приводим основные ошибки, из-за которых протокол чаще всего признают недействительным.

В расчете голосов:

• Подсчет по количеству людей, а не по долям. Учитывать нужно именно площадь объектов недвижимости. Если голосовали 20 человек, но их доли составляют только 25% — кворума нет.
• Исключение из расчета муниципальных помещений. Их площади входят в фонд, и исключать их нельзя.
• Использование неправильной базы площади. Типовая ситуация: считают не общую площадь МКД по техпаспорту, а только жилую площадь.

В процедуре уведомления:

• Нарушение минимального срока уведомления (менее десяти дней).
• Отсутствие доказательств направления уведомлений всем правообладателям.
• Использование способа уведомления, не предусмотренного законом или решением предыдущего собрания.
• Уведомление без указания формы проведения, сроков голосования или порядка подачи бюллетеней.

В форме проведения собрания:

• Неправильное оформление очно-заочной процедуры, включая некорректный переход от очного этапа к заочному.
• Проведение заочного собрания в бумажном или смешанном формате.
• Отсутствие лиц, ответственных за подсчет голосов, либо невозможность подтвердить порядок подсчета результатов.
• Отсутствие реестра зарегистрированных участников.
• Невозможность установить, кто именно и каким образом осуществлял подсчет долей.

Подделка документов:

• Недостоверные подписи и несоответствие данных.
• Незаполненные или исправленные бюллетени.

По таким нарушениям возможна даже уголовная ответственность.

Пример судебного кейса

Хорошо видно, как одна ошибка в расчете кворума ломает всю процедуру, на деле из Балашихи.

Собственники провели собрание и приняли решения по использованию совместного имущества. В протоколе указали, что в голосовании были задействованы правообладатели с 51,5% голосов: формально требуемый уровень участия достигнут, встреча считается состоявшейся. Суд первой инстанции с этим согласился и признал протокол действительным.

Позже при проверке выяснилось, что распределение долей инициаторы собрания считали на основе суммы площадей только жилых и нежилых пространств: 9 053 кв. м. Однако по техническому паспорту общая площадь многоквартирного дома составляла 13 156 кв. м без учета балконов и лоджий. То есть в фонд должны были входить именно эти 13 156 кв. м, а не 9 053 кв. м.

Когда суд пересчитал доли с учетом корректной площади, реальное участие составило около 41% от общего числа. Кворума не было с самого начала, а процедура юридически должна была считаться несостоявшейся. В итоге решения отменили, а дело направили на новое рассмотрение.

Ключевая ошибка — использование неполной площади дома при формировании голосового фонда, чего оказалось достаточно, чтобы обнулить результаты всей процедуры.

Частые вопросы:

1. Нужно ли учитывать нежилые помещения при расчете кворума?

Да, в голосовой фонд входят все объекты недвижимости, зарегистрированные как собственность: жилые, нежилые, офисы, магазины, муниципальные объекты. Исключение нежилых площадей — одна из самых частых ошибок, из-за которой итоги признают недействительными.

2. Можно ли провести собрание полностью онлайн?

Да, если выбрана заочная форма участия. С 1 марта 2025 года все заочные собрания проводят исключительно через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему. Очно-заочная форма допускает очное обсуждение вместе с голосованием в электронном виде.

3. Можно ли учитывать голоса, поданные после окончания срока?

Нет, бюллетени (бумажные или электронные), поступившие после установленного срока, считаются недействительными и не учитываются в расчете ни кворума, ни итогового решения.

4. Что делать, если собственник сменился во время голосования?

Учитывают сведения реестра владельцев на дату начала голосования. Если право собственности перешло уже после старта процедуры, мнение прежнего правообладателя остается действительным.

Главное о кворуме

• Кворум критически важен для признания собрания собственников состоявшимся.
• Кворум считают по долям, а не по людям. В расчет входит площадь всех помещений: жилых, муниципальных и долевых. Любая ошибка в базе площадей автоматически делает встречу незаконной.
• Собрание считается состоявшимся только при участии правообладателей с более чем 50% голосов от фонда. Если ниже — ОСС не состоялось, а принятые им решения будут отменены.
• Порог зависит от темы: большинство участвующих — для организационных вопросов, более 50% всех собственников — для вопросов управления, 2/3 — для финансовых обязательств, 100% — для уменьшения общего имущества.