Прибыль на пустом месте: сколько УК может заработать на придомовой территории

С 2005 года, когда был принят новый Жилищный кодекс, придомовая территория автоматически стала собственностью всех жителей многоквартирного дома. Однако в России также много домов, придомовой территорией которых владеют муниципальные органы. Вне зависимости от того, кто формально является собственником территории, ее содержание и благоустройство — зона ответственности управляющей компании.

Обязанности УК

Обязанности УК в части дворовой территории прописаны в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Управляющая компания обязана:

• убирать придомовую территории. Количество или время уборок не прописаны: каждая УК сама определяет, когда и как она убирает двор;
• организовать сбор и вывоз мусора и вторичных материалов. Именно УК должна контролировать наличие и нормальное состояние мусорных контейнеров;
• сохранять деревья и зеленые насаждения;
• проводить сезонные работы: зимой убирать снег, а летом косить траву на газонах.

Способ заработка

Самые популярные варианты коммерческого использования придомовой территории:

Далеко не все объекты можно разместить на придомовой территории. Прежде чем что-то разместить на участке, нужно удостовериться, что оно не противоречит СанПиНу (Постановлению главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-102»).

Например, парковка может противоречить допустимому уровню шума в жилых дворах или перекрывать выход из подъезда. Кроме того, категорически нельзя размещать во дворах:

• любые предприятия торговли и общественного питания (в том числе палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви);
• автомойки;
• автомастерские;
• любые другие объекты, из-за которых возникает шум, неприятные запахи, задымление, или где работают с вредными веществами.

Процедура утверждения

Придомовая территория принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома. Как следствие, любые решения об изменениях, включая сдачу в аренду, УК может принимать только с одобрения жителей дома.

Процедура стандартная — собрание собственников обсуждает вопрос о придомовой территории. УК важно учесть следующие моменты:

• Сообщение о собрании нужно довести до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия.
• Если в доме есть государственная и муниципальная собственность, то нужно отправить уведомление заказными письмами в соответствующую структуру.
• Решение о придомовой территории считается принятым, если за него — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
• По итогам собрания необходимо составить протокол, где будет описание решения, дата и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре и лицах, проводивших подсчет голосов.

Главная задача УК — убедить собственников, что коммерческое использование придомовой территории им выгодно. Важно максимально открыто и прозрачно рассказать, какие средства будут получены и на что они будут потрачены.

Налоговые сборы

Доходы от аренды составляют экономическую выгоду арендодателей, в нашем случае собственников жилья. Поэтому денежные средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц (НДФЛ). При этом не имеет значения, куда поступают деньги — в фонд капитального ремонта, подрядчику, ремонтирующему подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг. Юрлицо — арендатор, как налоговый агент, обязан исчислять НДФЛ и удерживать его.

Кроме того, услуги по передаче имущества многоквартирного дома в аренду не освобождены от обложения НДС. Физлица не являются плательщиками данного налога. А вот если в доме есть собственники, зарегистрированные как ИП и юрлица, то придется рассчитать и уплатить еще и этот налог. Все эти детали нужно объяснить собственникам жилья перед принятием соответствующего решения. Это поможет УК избежать ненужных конфликтов и повысить лояльность жителей.