Прибыль на пустом месте: сколько УК может заработать на придомовой территории
Придомовая территория обычно генерирует для УК только расходы, однако и ее можно превратить в серьезный источник прибыли. Главное — учесть требования законодательства и получить одобрение собственников жилья. Рассказываем, как с выгодой и в строгом соответствии с законом можно использовать землю вокруг здания.
Придомовая территория — это земля, которая закреплена за многоквартирным домом согласно градостроительному закону, нормативным актам и по регламенту застройщика.
В состав придомовой территории входят:
- территория, на которой стоит сам дом,
- тротуары и проезды,
- зеленые зоны,
- элементы благоустройства,
- детские площадки,
- площадки хозяйственного предназначения.
Иначе говоря, это вся территория, связанная с домом.
С 2005 года, когда был принят новый Жилищный кодекс, придомовая территория автоматически стала собственностью всех жителей многоквартирного дома. Однако в России также много домов, придомовой территорией которых владеют муниципальные органы. Вне зависимости от того, кто формально является собственником территории, ее содержание и благоустройство — зона ответственности управляющей компании.
Обязанности УК
Обязанности УК в части дворовой территории прописаны в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Управляющая компания обязана:
- убирать придомовую территории. Количество или время уборок не прописаны: каждая УК сама определяет, когда и как она убирает двор;
- организовать сбор и вывоз мусора и вторичных материалов. Именно УК должна контролировать наличие и нормальное состояние мусорных контейнеров;
- сохранять деревья и зеленые насаждения;
- проводить сезонные работы: зимой убирать снег, а летом косить траву на газонах.
Способ заработка
Самые популярные варианты коммерческого использования придомовой территории:
.
Разместить временное сооружение.
.
Разместить оборудование интернет-провайдеров, сотовых операторов или платежных систем (например, установка терминала в подъезде).
.
Организовать платную парковку.
.
Установить рекламный щит.
.
Оформить договор на проведение экскурсий в доме (для объектов культурного наследия или зданий, с которых открывается красивый вид на город).
Далеко не все объекты можно разместить на придомовой территории. Прежде чем что-то разместить на участке, нужно удостовериться, что оно не противоречит СанПиНу (Постановлению главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-102»).
Например, парковка может противоречить допустимому уровню шума в жилых дворах или перекрывать выход из подъезда. Кроме того, категорически нельзя размещать во дворах:
- любые предприятия торговли и общественного питания (в том числе палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви);
- автомойки;
- автомастерские;
- любые другие объекты, из-за которых возникает шум, неприятные запахи, задымление, или где работают с вредными веществами.
Процедура утверждения
Придомовая территория принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома. Как следствие, любые решения об изменениях, включая сдачу в аренду, УК может принимать только с одобрения жителей дома.
Процедура стандартная — собрание собственников обсуждает вопрос о придомовой территории. УК важно учесть следующие моменты:
- Сообщение о собрании нужно довести до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия.
- Если в доме есть государственная и муниципальная собственность, то нужно отправить уведомление заказными письмами в соответствующую структуру.
- Решение о придомовой территории считается принятым, если за него — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
- По итогам собрания необходимо составить протокол, где будет описание решения, дата и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре и лицах, проводивших подсчет голосов.
Главная задача УК — убедить собственников, что коммерческое использование придомовой территории им выгодно. Важно максимально открыто и прозрачно рассказать, какие средства будут получены и на что они будут потрачены.
Как потратить
Если собрание утверждает предложение, то по его итогам уполномоченное лицо (как правило, УК) заключает договор о передаче за плату во временное пользование части общего имущества дома. Закон не предъявляет особых требований к этому договору. По сути, это типичное соглашение об аренде. Единственная деталь: такой договор подлежит госрегистрации, когда срок аренды превышает 11 месяцев.
Что касается прибыли, то существует четыре способа, куда ее можно направить:
.
В фонд капитального ремонта.
.
На обеспечение безопасности: установку систем видеонаблюдения или охраны здания, а также на мероприятия по энергосбережению.
.
На оплату текущего ремонта здания или благоустройство придомовой территории.
.
На оплату жилищно-коммунальных услуг.
Считаем по формуле
Если доход от аренды направляется на оплату ЖКХ, то важно понимать принцип распределения этих денег. Он описывается в статье 37 ЖК РФ.
Принцип такой: доля в праве общей собственности на имущество определяется через соотношение площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников дома.
Разберемся на конкретном примере: площадь всего многоквартирного дома составляет 7000 кв. м, а площадь квартиры — 91 кв. м. Сумма долей собственников в доме всегда равняется 100%. Следовательно, 91/7000*100. Получится 1,3% — именно такую долю получит собственник этой квартиры от прибыли за коммерческое использование придомовой территории.
Если дом в этом примере будет получать с аренды 50 тыс. руб. ежемесячно, то владелец квартиры с долей 1,3% получит за месяц 650 руб. (50 000 *1,3%).
Налоговые сборы
Доходы от аренды составляют экономическую выгоду арендодателей, в нашем случае собственников жилья. Поэтому денежные средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц (НДФЛ). При этом не имеет значения, куда поступают деньги — в фонд капитального ремонта, подрядчику, ремонтирующему подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг. Юрлицо — арендатор, как налоговый агент, обязан исчислять НДФЛ и удерживать его.
Кроме того, услуги по передаче имущества многоквартирного дома в аренду не освобождены от обложения НДС. Физлица не являются плательщиками данного налога. А вот если в доме есть собственники, зарегистрированные как ИП и юрлица, то придется рассчитать и уплатить еще и этот налог. Все эти детали нужно объяснить собственникам жилья перед принятием соответствующего решения. Это поможет УК избежать ненужных конфликтов и повысить лояльность жителей.
Больше материалов по теме «На старте»
Вы отписались от рассылки!
Спасибо, что были с нами! Возобновить подписку можно в любой момент на сайте СберБизнес Live