Придомовая территория: что это и как УК на ней заработать

Что такое придомовая территория многоквартирного дома

Придомовая территория — это земля, которая закреплена за многоквартирным домом согласно градостроительному закону, нормативным актам и регламенту застройщика. В нее входят, к примеру, тротуары и проезды, зеленые зоны, детские площадки.

Кому принадлежит придомовая территория МКД

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, придомовая территория является собственностью жильцов. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Это означает, что жильцы имеют полное право распоряжаться территорией с выгодой для себя.

Что входит в придомовую территорию

• Территория, на которой стоит сам дом.
• Тротуары и проезды в пределах дворовой территории.
• Зеленые зоны.
• Элементы благоустройства.
• Детские площадки.
• Площадки хозяйственного предназначения.

Обязанности УК по содержанию придомовой территории

Содержание и благоустройство придомовой территории входит в обязанности управляющей компании, только если это предусмотрено договором управления МКД. В остальных случаях обязанность лежит на собственниках помещений (ст. 39 ЖК РФ). Обязанности УК в отношении дворовой территории регулируются Постановлением Правительства РФ № 491 и региональными правилами благоустройства. Управляющая компания обязана:

• убирать придомовую территорию в соответствии с региональными правилами благоустройства и договором управления — периодичность уборок устанавливается местными нормативами, а не на усмотрение УК;
• организовать сбор и вывоз мусора и вторичных материалов — именно УК должна контролировать наличие и нормальное состояние мусорных контейнеров;
• сохранять деревья и зеленые насаждения;
• проводить сезонные работы: зимой убирать снег, а летом косить траву на газонах.

Важно: с 1 марта 2026 года УК обязаны ежегодно предоставлять собственникам отчеты о своей деятельности по единой стандартизированной форме. Это повышает прозрачность расходов и доходов, включая поступления от использования общедомового имущества.

Как использовать придомовую территорию в коммерческих целях

Популярные варианты коммерческого использования придомовой территории:

• разместить нестационарный торговый объект или временную конструкцию, согласованную с органами местного самоуправления;
• установить оборудование интернет-провайдеров, сотовых операторов или платежных систем (например, установить терминал в подъезде);
• организовать платную парковку;
• установить рекламный щит.

Самый популярный способ рекламы — это размещение рекламных конструкций. Например, если дом находится в центральной части города, можно использовать фасадные рекламные щиты. Если реклама размещается внутри дома, важно не превращать его в сплошную рекламную площадку, где все стены и лифты завешаны объявлениями.

С 2025 года действует запрет на установку крупногабаритных рекламных конструкций на расстоянии ближе 50 метров от жилых фасадов — за исключением зон, отведенных под коммерческую застройку региональными регламентами. Перед заключением договора рекомендуется свериться с местным нормативным актом о размещении наружной рекламы.

Управляющие компании могут:

• поставить мониторы в лифты и брать деньги за аренду рекламы;
• установить рекламные мониторы на первых этажах секций в доме;
• сдать в аренду площадь стены на входной группе подъезда под рекламный баннер;
• оформить договор на проведение экскурсий в доме (для объектов культурного наследия или зданий, с которых открывается красивый вид на город);
• сдать часть территории в аренду.

Прежде чем разместить что-либо на придомовой территории, нужно удостовериться, что это не противоречит нормам СанПиНа. Например, парковка может нарушать допустимый уровень шума в жилых дворах или перекрывать выход из подъезда. Кроме того, категорически нельзя размещать во дворах:

• любые предприятия торговли и общественного питания (в том числе палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви);
• автомойки;
• автомастерские;
• любые другие объекты, из-за которых возникает шум, неприятные запахи, задымление, где работают с вредными веществами.

Сдача территории в аренду под сферу торговли и услуг

Нежилые помещения дома или часть территории можно сдать в аренду третьим лицам. Например, сдать в аренду помещение на первом этаже под кафе или салон красоты или организовать платную парковку. При этом важно соблюдать ряд требований:

• собственный вход;
• парковка персонала за пределами придомовой территории;
• погрузо-разгрузочные работы проводить не со стороны двора жилого дома;
• соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям;
• не размещать магазины москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел;
• не открывать магазины ритуальных услуг, склады, специализированные рыбные магазины, бани, сауны, прачечные, химчистки;
• не открывать круглосуточные заведения.

Как заручиться согласием собственников

Придомовая территория принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома, поэтому любые решения об изменениях, включая сдачу в аренду, УК может принимать только с одобрения жителей дома.

Процедура стандартная — собрание собственников обсуждает вопрос о придомовой территории. УК важно учесть следующие моменты:

• Сообщение о собрании нужно довести до собственников не позднее чем за 10 дней до даты мероприятия. Самый простой способ информирования жителей — приложения, откуда они узнают о новостях дома, могут оплачивать квитанции и передавать показания приборов учета. Решение Сбера для ЖКХ дает возможность УК бесплатно получить и использовать подобные сервисы.
• Если в доме есть государственная и муниципальная собственность, то нужно отправить уведомление заказными письмами в соответствующую структуру.
• Решение о передаче в пользование придомовой территории считается принятым, если за высказались не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в МКД (ст. 46 ЖК РФ).
• По итогам собрания необходимо составить протокол, где будет описание решения, дата и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре и лицах, проводивших подсчет голосов.
• Главная задача УК — убедить собственников, что коммерческое использование придомовой территории им выгодно. Важно максимально открыто и прозрачно рассказать, какие средства будут получены и на что они будут потрачены.

Если собрание утверждает предложение, то по его итогам уполномоченное лицо (как правило, УК) заключает договор о передаче за плату во временное пользование части общего имущества дома. Закон не предъявляет особых требований к этому договору. По сути, это типичное соглашение об аренде. Единственная деталь: такой договор подлежит госрегистрации, когда срок аренды превышает 11 месяцев.

На что потратить прибыль

Есть четыре варианта, куда можно направить заработанное:

1. в фонд капитального ремонта;
2. на обеспечение безопасности: установку систем видеонаблюдения или охраны здания, а также на мероприятия по энергосбережению;
3. на оплату текущего ремонта здания или благоустройство придомовой территории;
4. на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Как платить налоги

Доходы от аренды составляют экономическую выгоду арендодателей, в нашем случае собственников жилья. Поэтому денежные средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц (НДФЛ). При этом не имеет значения, куда поступают деньги — в фонд капитального ремонта, подрядчику, ремонтирующему подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг. Юрлицо — арендатор, как налоговый агент, обязан исчислять НДФЛ и удерживать его.

Кроме того, услуги по передаче имущества многоквартирного дома в аренду не освобождены от обложения НДС. Физлица не являются плательщиками данного налога. А вот если в доме есть собственники, зарегистрированные как ИП и юрлица, то придется рассчитать и уплатить еще и этот налог. Все эти детали нужно объяснить собственникам жилья перед принятием соответствующего решения. Это поможет УК избежать ненужных конфликтов и повысить лояльность жителей.