Финансы и законы

13 февраля 2024

Общий сбор: зачем нужны собрания собственников дома

13 февраля 2024

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) — главный управляющий орган дома, на утверждение которого должны выноситься все основные вопросы. Рассказываем, как, когда и зачем нужно проводить такие собрания.

Согласно статье 44 ЖК РФ, ОСС проводится при принятии любого решения — строить парковку или детскую площадку на придомовой территории, проводить ли капитальный ремонт дома, изменять тарифы и все другие важные вопросы. Для УК это — единственный способ получить разрешение на выполнение тех или иных задач. Более того, собрание — это еще и контролирующий орган, который следит за действиями управляющей компании и утверждает ее расходы.


Зачем нужно собрание

Суть в том, что многоквартирный дом с точки зрения закона ничем не отличается от частного дома, который принадлежит одному владельцу. Такая аналогия позволяет лучше понять роль собрания собственников жилья.


Как вы принимаете решения в своем частном доме? Захотели покрасить крышу — покрасили, захотели посадить деревья на участки — посадили. Вот и в многоквартирном доме принцип такой же, только у дома много владельцев, а значит, необходима их консолидированная позиция. Чтобы узнать ее, проводят общие собрания.


Все имущество (стены, лестницы, крыши, придомовая территория, почтовые ящики — абсолютно все) принадлежит не одному человек и не некой организации, а всем собственникам помещений в этом доме. Получается, если вы захотите покрасить крышу, вам нужно спрашивать соседей, ведь это и их крыша тоже.

Собственникам помещений принадлежат (согласно статье 36 ЖК РФ):


  • все помещения в доме, не являющиеся частями квартир: лестницы, лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши, технические чердаки и технические подвалы с инженерными коммуникациями, встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта;
  • оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и мусоропроводы;
  • крыши;
  • фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты;
  • окна и двери помещений общего пользования, перила и парапеты;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;
  • все иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников (например, для занятий с детьми или спортзалы);
  • инженерные сети, отопление, электроснабжение и газоснабжение;
  • приборы учета потребления коммунальных ресурсов;
  • земельный участок, на котором расположен сам дом, с элементами озеленения и благоустройства, и все расположенные на нем объекты.


ОСС необходимо для правомерного использования всего этого имущества и принятия решений по распоряжению им. Таким образом, ни у кого из соседей не возникнет мысли подать жалобу за те или иные действия управляющей компании. Все ее действия утверждаются при помощи голосования на общем собрании.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Как превратить проблемного клиента в единомышленника. Реальные истории управляющих компаний

placeholder

Подробнее ➔

Как провести ОСС

Инициатором собрания может стать любой собственник помещения дома, государственное казенное учреждение «Дирекция ЖКХ» (она отвечает за подключение коммунальных услуг), сама управляющая компания или орган местного самоуправления. Собрание можно провести не только очно. Предусмотрено, что ОСС может пройти заочно или очно-заочно, что не требует прямого присутствия тех жильцов, которые в отъезде или не успевают вернуться с работы.


Перед тем, как проводить собрание, необходимо подготовить сообщение, четко определить тему, распечатать бланки для голосования и, главное, пригласить жильцов. Уведомить собственников помещений можно несколькими способами:


  • повесить объявление в подъезде,
  • отправить заказные письма по почте каждому,
  • вручить приглашения лично под роспись.


Важно, что уведомлять собственников нужно не позднее, чем за 10 дней до самого собрания. Если вы выбрали способ отправки писем по почте, то датой извещения считается дата отправки этого письма. Самый простой способ информирования жителей — приложения, откуда они узнают о новостях дома, могут оплачивать квитанции и передавать показания приборов учета. Решение Сбера для ЖКХ дает возможность УК бесплатно получить и использовать подобное приложение.


На собрании же все присутствующие должны отметиться, подтвердив, что действительно были на сборе. Когда тема оглашена, разобрана и проведено голосование, организационные моменты еще не заканчиваются. После сбора и голосования организатору необходимо не позднее, чем через 10 дней, предоставить протокол в УК, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).


Как формируется повестка собрания

Повестка собрания формируется заранее, до того, как жильцам вышлют уведомления о проведении встречи. Согласно ч.ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ, ее формирует инициатор ОСС, составляя список вопросов, которые планирует обсудить.


Общие правила формирования повестки:


  • нельзя изменить или дополнить повестку во время собрания;
  • нельзя объединить несколько вопросов в один пункт;
  • вопросы должны быть четкими и понятными: нужно избегать формулировок «иное», «другое», «разное»;
  • ответы должны быть конкретными: «за», «против» или «воздержался».


Обязательные вопросы в повестке:


  • выбор председателя собрания,
  • выбор секретаря собрания,
  • выбор счетной комиссии.


Согласно Федеральному закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, все оригинальные протоколы и решения собрания жильцов должны передаваться в ГЖИ и храниться там, а управляющая компания хранит копии этих документов.


Если собрание проводится впервые, то стоит рассмотреть следующие вопросы:


  • об утверждении состава общего имущества,
  • утверждении долей каждого собственника в общем долевом имуществе,
  • о порядке проведения ОСС,
  • о порядке уведомления собственников о проведении собрания и о его результатах.

Явка на собрание

Причем порог явки для признания ОСС состоявшимся довольно высокий: по ряду вопросов (например, капремонт) кворум составляет не менее 2/3 от общего числа собственников в доме. Более простые вопросы (например, выбор совета дома) требуют кворума в 50% от собственников, причем проголосать за должно 50%+1 голос от тех, кто пришел. Напомним, чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь (сумма площадей жилых и нежилых помещений дома) и умножить на 100%.


Что же делать, если собрать жителей не получается? В этом случае можно попробовать провести заочное голосование. Однако даже в таком случае нужно соблюсти все правила организации и уведомить собственников помещений о проведении встречи не менее, чем за 10 дней до нее.


Если же организовано очное собрание, но никто не пришел, оно не будет считаться действительным. В таком случае в протоколе собрания указывается, что никто не пришел и встреча будет проведена повторно.


Нужно понимать, почему жители не пришли, правильно вы их уведомили и т. д. Если же все верно, то проведите собрание заочно. Например, бюллетени можно бросить в почтовые ящики, а затем жильцы поступят также, когда проголосуют.