Вкуснее внарезку: как повысить доходность крупных помещений

7 июня 2023

Сдавать большое помещение одному арендатору удобно. Но что делать, если он ушел, а найти нового не получается? Чтобы помещение не простаивало, его можно разделить на части и сдать нескольким арендаторам. Так вы не только не потеряете прибыль, но, возможно, еще и повысите ее. Рассказываем, как сдать площади внарезку и какие есть подводные камни у такой схемы.

Если вы владеете помещением площадью от 150 кв. м выше первого этажа или в непроходном месте, найти одного крупного арендатора может быть сложно. О том, чтобы нарезать помещение и сдать в краткосрочную аренду по частям, стоит задуматься, когда на протяжении полугода не удается сдать крупную площадь.

Чем меньше площадь помещения, тем выше может быть арендная ставка. Например, если крупное помещение 700 кв. м вы сдавали по 1000 руб. за квадратный метр, то помещение площадью 50 кв. м можно сдать уже за 1200-1500 руб. за квадратный метр.

Однако если ваша цель — быстрее найти арендаторов и сформировать клиентский поток, то можно предложить маленьким арендаторам ту же самую оптовую цену, 1000 руб. за кв. м, на продолжительный период времени.

Используйте Решение для коммерческой недвижимости от СберБизнеса, чтобы быстро искать арендаторов по одному объявлению на трех популярных сайтах сразу. Также с помощью платформы можно анализировать потенциал помещений, формировать и выставлять счета за аренду и многое другое.

Типового решения по нарезке помещений нет — каждое помещение уникально, и необходимо, глядя на план, подумать над тем, как там будут перемещаться люди и как сделать так, чтобы в их поле зрения попадало как можно больше арендаторов.

Какая концепция может подойти

Прежде чем заселять арендаторов и тем более предлагать им повышенную арендную ставку, определитесь с концепцией будущего пространства. Заселять всех подряд — плохая идея.

Вот какую концепцию вы можете придумать:

  • Мультибрендовый шоурум

Разместите в одном пространстве несколько магазинов с интересной одеждой, украшениями и прочими аксессуарами. Это привлечет туда определенную аудиторию.

  • Развлекательное пространство для детей и родителей

Дети — это драйвер дополнительных продаж. Пригласите арендатора, который создает детские уголки, поставьте корнер с кофе и сладостями. Сюда же можно пригласить владельцев 2-3 магазинов с детской одеждой и игрушками. Такое помещение будет пользоваться популярностью в холодное время года. Главное — создать комфортное пространство не только для детей, но и для родителей.

  • Спортивная концепция

Это тоже может стать местом притяжения для тех, кто увлекается спортом. Здесь можно поставить, например, стену для скалолазания, настольный теннис, магазин со спортивным питанием и одеждой.

  • Все для свадьбы

В одном помещении может быть магазин свадебных платьев, ювелирные магазины, свадебное агентство и цветочная студия.

Минусы нарезки

Главный минус такой схемы сдачи помещения в аренду — увеличение операционных процессов. Когда у вас один крупный арендатор, вся операционка крутится вокруг него. Раз в месяц вы выставляете ему счет на оплату аренды, и он перечисляет вам деньги. Когда арендаторов несколько, объем работы увеличивается в несколько раз. Каждый может платить в разное время, соответственно, приходится контролировать несколько выплат платежа.

Кроме того, существует риск, что вы не угадаете с концепцией арендатора, и тогда он просто от вас съедет через пару месяцев, когда поймет, что прибыли здесь не будет. Например, вы сдали помещение в спальном районе кофейне с ценами выше среднего, да еще и на втором этаже. Велик риск того, что этот бизнес уйдет и операционные задачи лягут на ваши плечи: нужно выселить одного арендатора и помочь въехать новому.

За счет чего можно повысить арендную ставку

  • Сгенерировать трафик

Для этого нужно найти хотя бы 1-2 небольших арендаторов, к которым клиенты идут целенаправленно: например, оператор сотовой связи, пункт выдачи товаров или зоомагазин.

  • Сформировать клиентский путь

К примеру, если у вас помещение на втором этаже и туда ведет одна-единственная узкая лестница, подумайте, как сделать так, чтобы клиентам было удобнее до вас добираться. Можно подумать над переоформлением именно этой входной группы, чтобы люди заходили в помещение и двери сами открывались. Также можно установить эскалатор вместо лестницы. Это тоже может решить проблему с недостатком трафика.

Как разместить нескольких арендаторов

Наиболее интересных арендаторов сажайте в самый конец помещения, предлагая им скидку. Чтобы добраться до них, посетителям придется пройти через все помещение с другими, менее известными арендаторами. Таким образом, известный бренд будет генерировать трафик и создавать поток клиентов для остальных, менее востребованных бизнесов.

Если сделать наоборот (разместить якорных арендаторов у самого входа), посетители просто не будут доходить до остальных, и вы не сможете создать должный трафик.

Такой концепции придерживаются многие бизнес-центры. Они предлагают места возле входа по самой высокой арендной ставке, тем самым привлекая арендаторов именно в конец помещения.

Примеры такого размещения можно увидеть во многих столичных торговых центрах, в глубине или на минус первом этаже которых находятся крупные супермаркеты, в самом дальнем углу от входа – известные бренды одежды или украшений. Приезжая туда целенаправленно, посетители проходят рядом со множеством витрин менее популярных брендов.

Ставить перегородки или специально строить стены в таком помещении не нужно. Есть шанс, что неожиданно найдется крупный арендатор, и тогда все придется сносить и делать заново. Помещение может быть огромным опенспейс-пространством, где нет никаких перегородок, а площадь разделена условными линиями. Арендаторы могут устанавливать там свои витрины и прилавки, а также сами огораживать территорию, например с помощью растений в горшках или напольных покрытий.

Как управлять помещением, разделенным на несколько частей

При наличии нескольких арендаторов нужно достаточное количество времени, чтобы управлять этим бизнесом: решать вопросы с коммуналкой, арендными каникулами, поиском нового арендатора взамен ушедшего. Если вы не хотите всем этим заниматься, вы можете сдать помещение в субаренду — найти одного арендатора и заключить с ним договор на определенную сумму в месяц.

Тогда этому арендатору можно делегировать всю работу, связанную с поиском арендаторов в ваше помещение, переговорами и заключением договоров, решением операционных вопросов. Важно включить в договор с ним условие о том, что он полностью несет ответственность за все, что происходит с помещением. Доверить эту работу специалисту может быть даже выгоднее, чем брать все на себя: те, кто имеет опыт в субаренде, быстрее ищут арендаторов и с первого раза находят подходящих.

Больше материалов по теме «Развитие бизнеса»