Как проверять подрядчиков в сфере ЖКХ и получать лучшие цены — инструкция для управляющих компаний
Управляющие компании отвечают за эксплуатацию домов практически по всем направлениям: от ремонта крыши до уборки подъездов, от благоустройства дворов до обслуживания лифтов. Небольшой УК справиться с этими задачами силами сотрудников не получится, и чтобы ей выйти в прибыль, нужно оптимизировать расходы. Разбираемся, как привлекать добросовестных подрядчиков по приемлемой цене.
Эксперт:
Павел Соколов
коммерческий директор платформы Doma.ai
Определяемся с задачами и числом подрядчиков
Нанимать штатных сотрудников для выполнения части или вообще всех задач выгодно, когда в управлении УК находятся больше 150 тысяч квадратных метров — примерно 10–20 многоквартирных домов. Компаниям, которые управляют одним или несколькими объектами, лучше привлекать подрядчиков на все задачи. Иначе выйти в прибыль не получится, говорит коммерческий директор платформы Doma.ai Павел Соколов. Даже для обслуживания одного дома нужно несколько специалистов разных направлений: электрик, сантехник и так далее. Услуги через подрядчика обойдутся намного дешевле, поскольку в этом случае один сантехник работает на десяти объектах.
Эксперт:
Павел Соколов
коммерческий директор платформы Doma.ai
Поскольку задачи в ЖКХ разные, одним подрядчиком обойтись невозможно. «Чаще всего один исполнитель нужен на эксплуатацию, один — на уборку, один — на лифты, и ещё 2–3 — на спецсистемы, в зависимости от того, какие в доме есть», — перечисляет эксперт. Также подрядчики требуются для проведения ремонта.
Проверяем компанию перед началом сотрудничества
«Стаж» юридического лица. «Желательно, чтобы компания была старше трёх лет. Иначе высока вероятность, что в прошлом у владельцев были проблемы, и после ликвидации прежнего юрлица они создали новое», — говорит Павел. Проверить будущего партнёра по всем официальным источникам сразу, включая ФНС, Росстат и многие другие базы, можно через сервис проверки контрагентов от СберКоруса.
Размер штата. В надёжной компании работают как минимум несколько десятков сотрудников, особенно если она занимается задачами, требующими участия большого количества людей.
Если, например, в клининговой компании официально трудоустроена всего пара человек — это первый признак однодневки, говорит Павел. Значит, высок риск обмана, а у налоговой и банка могут возникнуть вопросы из-за сотрудничества с подозрительным контрагентом.
Проверить размер штата можно через онлайн-системы, такие как «За честный бизнес». Не лишним будет съездить в офис и вживую познакомиться с руководителем компании.
Формат трудоустройства сотрудников. «Например, в клининге работает много мигрантов, которые не всегда правильно трудоустроены. Если налоговики обнаружат, что на вверенной УК территории работают такие люди, их могут признать сотрудниками УК и начислить налоги. Вдобавок можно получить штраф от отдела экономической безопасности МВД в размере до 800 тысяч рублей за одного иностранца, работающего без разрешения», — предупреждает Павел.
О том, какие шаги предпринять, чтобы сэкономить на уборке в УК ЖКХ, — читайте в нашем материале.
Лицензии. У подрядчиков, которые занимаются монтажом и обслуживанием противопожарного оборудования и других систем повышенной опасности, нужно проверить лицензию.
На монтаж и обслуживание лифтов лицензия не нужна, как и на большинство ремонтных работ: штукатурку, облицовку, отделку гипсокартоном, ремонт полов, труб, сантехники, малярные работы. Перечень всех лицензируемых видов деятельности содержит ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
Качество работ. Убедиться, что дом будет обслуживаться надлежащим образом, а ремонт сделан хорошо, можно только лично. «Нанимая подрядчика, лучше посмотреть на его работу на других объектах. А ещё поговорить с руководителями управляющих компаний, которые уже пользовались услугами этой компании», — советует эксперт.
Получаем лучшую цену при небольшом объёме работ
Многие подрядчики, которые занимаются аварийным обслуживанием, уборкой и эксплуатацией, аффилированы с управляющей компанией — и не работают на внешнем рынке. «Реальной конкуренции мало: найти квалифицированного подрядчика, да ещё и поторговаться, чтобы получить хорошую цену, сложно», — говорит Павел.
Главным аргументом для снижения цены в таких условиях служит объём работ. Чем меньше управляющая компания, тем более высокий прайс ей будут предлагать.
Выйти из ситуации помогают биржи подрядчиков и платформы-посредники для поиска исполнителей, например Решение для ЖКХ от СберБизнеса.
Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru
«Мы даём подрядчику объём, замещая большую компанию своей платформой, а за это просим его давать хорошую цену нашим клиентам. Кроме того, на платформе есть сервисы по взысканию дебиторской задолженности, расчётный центр
— все базовые функции, которые нужны в ЖКХ», — объясняет Павел.
А ещё на платформе можно подключить цифровой контакт-центр с чат-ботами и телефонными роботами, а также удалённую диспетчерскую — и сократить расходы на приём обращений от жителей до 50%. Диспетчерскую на аутсорсе можно использовать постоянно или частично, допустим только ночью.
Прописываем важные детали в договоре подряда
.
Комфортный срок
«Люди часто подписывают договор не глядя, а потом долго не могут его расторгнуть, даже если недовольны работой подрядчика», — предупреждает Павел.
.
Ответственность сторон в деталях
Чем подробнее прописан этот раздел, тем проще контролировать работу подрядчика и настаивать на определённом уровне качества. Например, стоит предусмотреть штраф для лифтовой компании за остановки лифта: чем больше эпизодов с временными неисправностями, тем меньше платит УК.
.
Содержание отчёта о выполнении работ
«Чем детальнее отчёт, тем прозрачнее для заказчика информация о видах работ, которые выполнила компания. Пример непонятного документа: лифтовая компания приносит акт о том, что она обслужила один лифт в сентябре. Чтобы неразберихи не было, закрепите в договоре, какие данные подрядчик обязуется указывать в отчётах. В частности, что конкретно он сделал и какое количество остановок лифта было в течение месяца», — рекомендует эксперт.
.
Отсрочка платежа
«Мы рекомендуем заключать договоры с отсрочкой платежа на два месяца, потому что УК, как правило, работает с дебиторской задолженностью: жители задерживают платежи», — поясняет Павел.