Эксперты:

Что такое флиппинг

Флиппинг (от англ. to flip — перевернуть) — это покупка объекта недвижимости, который нуждается в ремонте, его обновление и продажа по более высокой цене. Одно из ключевых условий — процесс купли-продажи должен укладываться в среднем в 4 месяца.

Этот бизнес появился в конце 1980-х годов в США, которые преодолели в то время сложный экономический кризис. В американском обществе тогда сформировался запрос на жилье, поэтому отремонтированные объекты пользовались спросом.

Инвесторы за собственные деньги покупали старые дома, ремонтировали их и перепродавали по рыночной цене. Сегодня флиппинг по-прежнему популярная в США бизнес-стратегия.

В России флиппинг развивается с начала 2010-х годов, за последние несколько лет тренд стал особенно заметным. Российские флипперы зарабатывают в основном на квартирах, но сейчас появился запрос и на флиппинг дач.

«В Москве в последнее время набирает популярность дачный флиппинг. Процесс выглядит так: за 1–3 млн руб. покупается недоделанная или заброшенная дача, восстанавливается, переделывается, перекрашивается примерно за 1 млн руб. и продается с хорошей наценкой. Почему это становится трендом? Потому что купить дачу под флиппинг точно раза в четыре дешевле, чем покупать квартиру в Москве даже самого экономного экономкласса. Самая бюджетная московская квартира под флиппинг обойдется где-то в 9–10 млн руб., плюс в ремонт надо вложить хотя бы 1,5 млн руб. и на выходе продать ее за 14 млн», — рассказывает флиппер Виталий Потапов.

По сути, флиппинг состоит их трех базовых этапов: поиск инвестиционно привлекательного объекта, ремонт (чаще всего с помощью хоумстейджера) и быстрая реализация объекта. В идеале — с первого показа.

Отличия флиппинга от хоумстейджинга

И флиппинг, и хоумстейджинг — стратегии, направленные на увеличение стоимости объекта недвижимости. Флиппинг подразумевает инвестиции именно в покупку недвижимости, а хоумстейджинг — один из этапов флиппинга, способ сделать объект визуально максимально привлекательным и повысить спрос на него.

Флиппер может нанимать хоумстейджера для работы на каждом объекте или держать в штате. Задача хоумстейджера — показать каждый уголок квартиры в лучшем виде. Добавить в интерьер элементы, которые привлекут покупателей и помогут им представить себя живущими в этом пространстве прямо сейчас: шторы, скатерти, полотенца, постельное белье.

Не следует путать хоумстейджинг с дизайном интерьера и декорированием. Дизайнер интерьера создает общую концепцию, проект, продумывает планировку, зонирование, освещение, подбирает цвета и следит, чтобы материалы сочетались. Декоратор придает интерьеру больше индивидуальности — подбирает текстиль, посуду, цветы, картины, вазы так, чтобы это отражало самого человека и его вкусы. По сути, он делает интерьер завершенным и целостным.

А хоумстейджер стремится, скорее, максимально обезличить пространство, чтобы оно могло понравиться большему количеству потенциальных покупателей. Такой интерьерный one size.

Квартира под флиппинг: как выбрать

Выбор подходящей квартиры для флиппинга — ключевой этап для прибыльности квартиры. Следует учитывать не только стоимость покупки и ремонта, но и привлекательность объекта для потенциальных покупателей.

• Расположение квартиры и состояние дома
  Классическое правило «не первый и не последний этаж» никто не отменял. Первое впечатление потенциальные покупатели получат уже от входной группы, поэтому важно, чтобы вход и сам подъезд были чистыми и приятными. Подъезд, в который страшно заходить, может оттолкнуть от покупки даже хорошей квартиры. В этом случае, если флиппер считает, что квартира полностью ему подходит, он может сделать ремонт в подъезде. А еще стоит заранее разузнать, есть ли среди соседей проблемные жильцы.
  
  В Москве флипперы любят работать с объектами в центре города — запущенными сталинками, чаще всего с прогнившими перекрытиями.

• Ремонт
  Обычно квартиры для флиппинга ярче всего характеризует слово «убитая». Как правило, они с кривыми стенами и полом, поэтому флиппер чаще всего все сносит и делает капитальный ремонт со сменой всех коммуникаций.
  
  «Старый фонд — это старые трубы, батареи, вентили, которые держатся на честном слове. Одна из самых частых проблем при ремонте, которая приводит к убыткам, — затопление квартиры внизу. Поэтому у нас есть твердое правило: мы не начинаем работу, пока не познакомимся с соседом снизу. Если что-то вдруг потекло, он должен сразу нам позвонить. Перед началом всех работ вызываем сантехника, который проверит и переварит трубы. Это ремонтная база. Потом уже демонтаж и все остальное», — объясняет Виталий Потапов.
• Планировка
  После ремонта планировка должна быть удобной, а квадратные метры оптимально соотноситься с количеством комнат. «При этом, если квартира уже с перепланировкой или вы ее сделали, но не узаконили, ее будет очень сложно продать. Это сразу низколиквидный проект. Мы не работаем с квартирами с неузаконенной перепланировкой», — добавляет Виталий Потапов.
• Инфраструктура
  Кроме очевидного — удобной парковки, близости к метро, магазинов и аптек в пешей доступности — инфраструктура должна соответствовать запросам жителей именно этого дома и района. Семье с детьми не подойдет квартира в районе, где нет детсадов и школ. Молодой человек или студентка без машины не заинтересуются квартирой, если рядом не будет метро.
• Чистые документы
  Их должен внимательно проверить юрист: даже самую удачную квартиру флипперу будет очень тяжело реализовать, если документы не в порядке.

«Нельзя не учитывать неочевидные факторы. В Москве, где солнечных дней не так много, это, например, солнце в окна. Надо сразу смотреть, где оно встает, как идет в течение дня, какой вид из окна. Сегодняшний покупатель требовательный и всматривается во все детали», — напоминает Виталий Потапов.

Оценить потенциал локации помогут специальные сервисы. Например, если планируется сдача квартиры в аренду для бизнеса, решение для коммерческой недвижимости предоставит детальную аналитику местоположения, трафика, конкурентной среды, средней стоимости аренды и многое другое.

Ремонт квартир для перепродажи

Ремонт в квартире для флиппинга должен быть дешевым, быстрым, но качественным и подходить целевой аудитории.

По его словам, чтобы избежать убытков, главное — строгий контроль за строителями: «Мы контролируем строителей с трех сторон: прораб, дизайнерский надзор и технадзор. Частота контроля — как можно чаще. У нас постоянная команда из 14 человек: прорабы, дизайнеры, хоумстейджеры, разные ассистенты, закупщики, комплектовщики. Состав рабочей бригады иногда меняется».

Еще одно правило — работа бригады оплачивается поэтапно по договору. Этап выполнен — проводится оплата, не выполнен — денег нет. Если строители постоянно затягивают, нужно без стеснений прощаться с ними и искать новых. Чем быстрее флиппер поймет, что бригада не справляется со своей работой, тем меньше убытков понесет.

Для флиппера важно умение получать хорошие скидки при покупке стройматериалов и мебели. Он экономит на ремонте не за счет качества, а за счет скидок на двери, мебель, ламинат и все остальное. «Покупатель оценивает квартиру прежде всего по упаковке. Он не может определить, какую штукатурку ты брал, клей, гипсокартон и качество теплого пола, но видит, какая кухня установлена, какой кондиционер и какого бренда бытовая техника. Если он видит, что все дорого, в голове откладывается, что ремонт сделан хорошо. При этом, если в хорошо отремонтированной квартире покупатель замечает дешевую технику, ламинат, он думает, что также сэкономили на всем ремонте — и на электрике, и на сантехнике», — рассказывает Виталий Потапов.

Важный флипперский лайфхак —

в самом начале ремонта застраховать квартиру на полгода

Как оформить флиппинговый бизнес и платить налоги

Заниматься флиппингом может любое физическое лицо. В этом случае платится НДФЛ 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры. Поскольку флиппинговые квартиры реализуются быстро, минимальный срок владения, чтобы избежать оплаты налога, не успевает пройти. Но есть нюанс — в этом случае флиппер не сможет реализовать много объектов недвижимости. Если он перепродает два-три объекта в год и больше, нужно открывать ИП. Самая подходящая система налогообложения здесь — упрощенная «Доходы минус расходы». Так флиппер учитывает еще и расходы на все стройматериалы, мебель, строительные работы команды и прочее.

Система налогообложения на ИП не требует иметь в штате бухгалтера, поэтому он может работать на аутсорсе. «Наш бухгалтер, например, работает в Омске и все наши потребности по бухучету закрывает. Большой плюс флиппинга — продажа недвижимости не облагается НДС, поэтому при доходе с продажи квартиры вы не платите этот налог даже с учетом нового законодательства с 2025 года. Дополнительный налог на упрощенцев никак не повлияет», — поясняет Виталий Потапов.

Сколько зарабатывают на флиппинге

Прибыль флиппера зависит от его профессионализма, удачи и других факторов и может быть от 30 до 100% от стоимости квартиры и более. В среднем он продает две-три квартиры в год.

Но если отойти от доходности, то самыми удачными кейсами Виталий Потапов называет те, которые связаны с интересными ситуациями.

«Недавно мы купили квартиру на Тверской. Во время ремонта наш строитель в прямом смысле слова провалился к соседу снизу — в старом доме прогнили деревянные перекрытия. Так мы узнали, что в той квартире очень давно никто не живет. Мы решили купить ее и долго искали хозяина. К концу ремонта нашли и уговорили его пойти на продажу. В итоге мы купили его квартиру за те же деньги, что и первую. Ее мы уже реализовали с доходностью почти 7 млн руб. и сейчас по классному проекту делаем вторую, ее будем продавать еще дороже. Я люблю такие уникальные случаи, когда среди исторического фонда Москвы попадаются алмазы. Флипперов я называю клинерами старого фонда. Мы берем убитые квартиры с тараканами и превращаем их в конфетки. А еще помогаем самому дому — меняем внутренние коммуникации, электрику, сантехнику, трубы, ставим датчики протечки, делаем все для безопасности».

Риски при перепродаже квартир

Во флиппинге много рисков и сложностей, к которым нужно быть заранее готовым.

• Неудачный выбор квартиры. Например, локация может показаться удачной только с виду, или выясняется, что есть проблемные соседи.
• Неудачно подобранная команда строителей. Низкое качество работы или срыв важных сроков.
• Внезапные дополнительные расходы. В бюджет заложена только смена сантехники, а в итоге нужно менять все трубы.
• Неблагоприятная ситуация на рынке. Успешно сделанная квартира долго не продается.
• Юридические сложности. Выясняется, что у квартиры проблемные документы.

«В Москве у каждой десятой квартиры очень плохие документы. Мы сталкивались с несколькими такими случаями в последнее время. Например, во время покупки квартиры по доверенности оказалось, что по видеосвязи с нами разговаривает подставной человек. Мы выявили это, когда начали проверять его, задавая специальные вопросы, к которым невозможно подготовиться заранее: полное имя и фамилия, адрес регистрации, как называется улица по соседству с его домом. И вдруг он начинает медлить, запинаться, потом внезапно пропадает связь. Затем он снова появляется, и мы снова спрашиваем имена и фамилии его родителей, и он снова затрудняется ответить. Потом мы спрашиваем, кто он по знаку зодиака. Обычно люди не сразу соображают, если их реальная дата рождения не совпадает с фейковой. Он впал в ступор, а мы поняли, что он подставной, и не купили эту квартиру», — делится опытом Виталий Потапов.

Выгодно ли заниматься флиппингом в 2025 году

Все зависит от вводных. Сегодня играет важную роль дорогая ипотека: с одной стороны, она отражается на бюджете флиппера — ему теперь лучше покупать только на свои средства, с другой — на продаже отремонтированной квартиры. Покупателей становится ощутимо меньше. Но есть и плюсы — многие флипперы испугались рисков высоких ставок и переориентировали свои деньги на депозиты, на рынке флиппинга стало меньше конкуренции, а значит, больше вероятность купить удачные объекты по приятной цене, а еще можно уверенно торговаться.

«Если вы собираетесь заниматься флиппингом на ипотечные деньги при высоких ставках, то это высокий риск. Есть вероятность зависнуть с продажей и убить всю доходность и ликвидность. Если есть наличные и вы готовы рискнуть, можно пробовать брать ликвидные объекты. При этом рынок не стоит — продажи идут. Какой бы ни была ставка, люди все равно будут обновлять жилье. Когда рынок падает, нужно закупаться, а когда растет — продавать. Я вижу, что он сейчас падает, поэтому активно закупаюсь и торгуюсь так, как раньше не торговался. Не знаю, что будет с рынком через год, поэтому закладываю возможные риски», — делится Виталий Потапов.