Он же памятник: как покупать и использовать объекты культурного наследия

Что считается объектом культурного наследия?

Если коротко, это коммерческая или жилая недвижимость, представляющая ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники, социальной культуры.

Как правило, такие здания и помещения находятся под защитой государства. Поэтому купленный вами объект культурного наследия, по сути, будет принадлежать вам лишь наполовину. Что налагает на вас дополнительную ответственность, особенно в части бережного обращения с недвижимым имуществом. Единый реестр объектов культурного наследия можно найти на сайте Минкультуры. Со списком объектов культурного наследия Москвы можно ознакомиться по ссылке.

Как насчет ремонта и реставрации?

Многие объекты культурного наследия находятся в плачевном состоянии. Но привести их в порядок непросто из-за массы законодательных ограничений.

Так, при проведении капитальных работ нельзя модернизировать здание: необходимо сохранить его исторический облик. Любые пристройки также запрещены.

Кроме того, на фасадах зданий не разрешается вешать вывески и рекламные баннеры. Вот почему некоторые владельцы объектов культурного наследия размещают информацию для посетителей на автомобиле, припаркованном рядом со входом.

Если в здании были деревянные окна и они пришли в негодность, заменить их придется на такие же — пластиковые рамы будут считаться нарушением. То же самое касается дверей и всей входной группы.

На реконструкцию внутри помещения также действуют ограничения. Например, нельзя по своему желанию убрать колонну в доме — ведь она представляет историческую ценность.

Зачем покупают такие объекты?

Первая и очевидная выгода — повышенный пешеходный трафик, поскольку здания-памятники часто находятся в центральных и оживленных туристических районах. К тому же шоурум или кафе в историческом месте обычно смотрится выигрышнее на фоне современных построек, и покупатель охотнее его посетит.

Если вы стали собственником объекта культурного наследия, продумайте концепцию, подходящую под облик здания. Например, в нем может расположиться изысканный ресторан или магазин винтажных изделий. Посетители часто идут в такие места не столько ради покупки, сколько за атмосферой и красивыми фотографиями.

К плюсам можно отнести и то, что старую недвижимость, требующую ремонта, могут продавать с большим дисконтом. Иногда она стоит значительно дешевле, чем помещения в зданиях, не представляющих историческую ценность.

Некоторые предприниматели инвестируют средства в реконструкцию объектов культурного наследия с целью их дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Но в этом случае важно заранее и тщательно просчитать все затраты, поскольку большие вложения могут и не окупиться.

С какими рисками можно столкнуться?

Как уже отмечалось выше, использование исторических объектов сопряжено с ограничениями и распоряжаться ими на все 100% не получится. При покупке такой недвижимости нужно учитывать следующие риски:

Неликвидность объекта

Иногда покупка помещения в здании-памятнике экономически нецелесообразна. Скажем, затраты на объект стоимостью 20 млн руб., да еще и требующий реконструкции миллионов на 100, могут окупаться десятилетиями. Выгодно перепродать здание, которое «съело» столько денег, — тоже задача не из легких.

Если вам сложно оценить ликвидность самостоятельно, обратитесь к специальной фирме, которая проверит эффективность сделки. Она проведет анализ помещения и предоставит подробный отчет.

Решение для коммерческой недвижимости от СберБизнеса также позволяет анализировать потенциал помещений, а кроме того, формировать и выставлять счета за аренду. Также с его помощью можно размещать объявления о поиске арендаторов на трех популярных сайтах по одному клиенту.

Пристальное внимание со стороны проверяющих органов

Помимо стандартных проверок со стороны пожарных и санэпидемстанции, будьте готовы к визитам различных комиссий. Их задача — убедиться, что вы не нарушили планировку помещения.

Недовольство жителей дома

Над коммерческим помещением могут располагаться квартиры. Если кто-то из жильцов подаст жалобу на шумную работу вашего заведения, возможно, придется заплатить штраф. В худшем случае вас могут настоятельно попросить съехать.

Как приобрести объект культурного наследия?

Принадлежащие государству здания и помещения можно купить только на торгах. У каждого региона и города есть свои площадки, на которых выставляется подобная недвижимость.

Как правило, государство продает или сдает в аренду объект при условии, что новый собственник его восстановит. Но сколько времени займет реконструкция и какие средства будут в нее вложены — решает сам покупатель.

Объекты культурного наследия, находящиеся в частной собственности, могут продаваться на любой площадке. Их принадлежность к памятникам архитектуры никак не ограничивает возможность перепродажи или сдачи в аренду. Но имейте в виду, что купить такой объект в кредит будет проблематично — банки крайне неохотно идут на подобные сделки.