Жилое — нежилое: можно ли заработать на апартаментах

Типы апартаментов

Апартаментами принято считать комнату или отдельное помещение в многоквартирном доме — выглядит оно так же, как квартира, но имеет другой юридический статус. Это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания.

Согласно данным аналитики компании «Бон Тон», на середину 2023 года в новостройках Москвы на долю апартаментов приходится 13,6% объектов. Причем половина предложений приходилась на бизнес-класс, комфорт-класс — 20%, еще 20% — премиум, остальное — в экономе.

Апартаменты — востребованный на рынке вид недвижимости. Их отличает:

• Инфраструктура
  Это главное, на что обращают внимание арендаторы и арендодатели при покупке. На первом этаже таких домов обычно есть все, что может потребоваться: ресторан, фитнес-центр, аптека, банкомат, супермаркет, которые работают круглосуточно.
• Наличие мебели и техники
  Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Однако есть возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.
• Удобный трафик
  Как правило, апартаменты находятся в центральной части города с удобными подъездными маршрутами.

Как устроен этот бизнес

Есть три основных варианта сделок:

• приобретение с целью перепродажи,
• покупка апартаментов для сдачи в аренду,
• приобретение части комплекса совместно с другими инвесторами.

Сделки по покупке апартаментов чаще всего совершаются либо на старте строительства, либо на старте продаж.

Покупая апартаменты на старте строительства, можно неплохо заработать при последующей перепродаже, когда апартаменты будут готовы к сдаче. На первичном рынке недвижимости маржинальность такого объекта составит до 30%. Многое зависит от периода сдачи самого объекта. В отдельных случаях доход достигает 70%.

Второй вариант — покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Доходность для арендодателя зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. Поэтому разные типы апартаментов будут стоить по-разному. Например, апартаменты повышенного комфорт-класса могут продаваться за 220-250 тыс. руб. за кв. м. Стоимость помещения бизнес класса может доходить до 500 тыс. руб. за кв. м и даже выше. От этого зависит и последующая стоимость аренды помещения.

В случае сдачи апартаментов арендодатель получает пассивный доход, при этом имея актив, который, как правило, не дешевеет. Еще один плюс этого вида бизнеса в том, что

за объектом следят: в доме поддерживается чистота, есть охрана, консьерж, а прилегающая территория благоустроена. Так может быть не всегда, если вы сдаете квартиру в обычном жилом комплексе.

Есть еще один вариант инвестирования: кооперируясь, инвесторы находят на рынке недвижимости ликвидный объект и сдают его в аренду, а прибыль делят между собой. Это может быть, к примеру, бывшая территория завода, которую реконструировали и сдали в собственность как апартаменты для проживания. Минус этой схемы в том, что

порог входа в такой бизнес достаточно высок.

Подводные камни бизнеса

В коммерческую недвижимость можно перевести даже собственную квартиру — при условии, если она находится в удобном для аренды месте. Сдавать ее можно как апартаменты, но это может не понравиться соседям по лестничной клетке, и с такой недвижимостью могут возникнуть проблемы. Поэтому такой вид деятельности имеет большие риски.

Даже если весь дом (этаж здания) состоит из апартаментов, а собственную недвижимость владелец решил сдавать посуточно, это тоже вызовет вопросы. Если здание не является гостиничным типом, могут быть трудности с тем, чтобы сдать его в посуточную аренду. Постоянный регулярный трафик клиентов будет мешать соседям, которые, пусть и находятся в апартаментах, но живут там на постоянной основе.

Конфликты тех, кто использует апартаменты как жилые квартиры, с теми, кто сдал свои помещения для коммерческого использования, — очень распространенная история. Чтобы избежать проблем, лучше всего выбирать в качестве арендатора какой-нибудь тихий бизнес, не связанный с большим трафиком людей. Получить наибольшее количество вариантов и найти подходящего арендатора проще всего с решением для коммерческой недвижимости от СберБизнеса, которое позволяет размещать объявления о поиске арендаторов сразу на трех популярных сайтах по одному клиенту. Также с его помощью можно анализировать потенциал помещений, формировать и выставлять счета за аренду и многое другое.

Стоимость вложений в апартаменты, по подсчетам специалистов, окупается в среднем за 8 лет при условии, если сдавать эту недвижимость в аренду. Такой вид недвижимости, кроме того, показывает стабильный рост стоимости в рублях. Кроме того, апартаменты, как нежилая недвижимость, стоят дешевле, чем коммерческая недвижимость.

Таким образом, апартаменты могут быть отличным вариантом для входа на рынок коммерческой недвижимости, их единственный недостаток — относительно высокий порог входа.