Договор аренды нежилого помещения: образец 2026 года и правила составления

Что в статье

• Что такое договор аренды нежилого помещения и зачем он нужен
• Какой тип договора выбрать бизнесу
• Что должно быть в договоре
• Образец договора аренды нежилого помещения
• Регистрация договора в Росреестре
• Пролонгация договора аренды
• Расторжение договора аренды
• Ошибки при заключении договора аренды
• Частые вопросы
• Главное о договоре аренды нежилого помещения

Что такое договор аренды нежилого помещения и зачем он нужен

Договор аренды нежилого помещения ― это соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) помещение во временное владение и пользование за плату. Отношения между сторонами регулирует гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Специальных норм именно для нежилых помещений в ГК нет, поэтому применяются общие положения об аренде и нормы об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ).

Арендодателем может быть собственник помещения или тот, кто действует на основании закона или доверенности, ― например, арендатор, сдающий помещение в субаренду. Арендатором ― физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо или самозанятый.

Для бизнеса письменный договор ― необходимость: он помогает подтвердить расходы на аренду в налоговом учете, а в случае спора с арендодателем отстоять свои права.

Перед подписанием договора всегда проверяйте право арендодателя на помещение: запросите выписку из ЕГРН. Если договор подписывает представитель, а не собственник ― убедитесь, что у него есть действующая доверенность с нужными полномочиями. Договор, подписанный лицом без права распоряжения имуществом, могут признать недействительным, и тогда учесть расходы на аренду в налоговом учете не получится.

Какой тип договора выбрать бизнесу

От типа договора зависят условия, обязанности сторон и необходимость регистрировать документ в Росреестре.

Краткосрочный и долгосрочный

Краткосрочный договор заключают на срок до одного года. Это удобно, если вы запускаете тестовый проект, открываете сезонную точку или не готовы брать на себя долгосрочные обязательства.

Долгосрочный договор заключают на год и более. Он выгоден бизнесу, который вкладывается в ремонт, оборудование или развитие точки и рассчитывает работать на одном месте несколько лет.

После окончания краткосрочного договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, если добросовестно исполнял свои обязанности. Однако арендодатель может отказать, если решил прекратить сдачу помещения.

Если помещение в течение года передадут другому арендатору, прежний арендатор сможет потребовать через суд перевод прав по новому договору или возмещение убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Именно поэтому многие предприниматели заключают договор на 11 месяцев и не несут расходы на регистрацию.

На неопределенный срок

Если в договоре не указан срок, он считается заключенным на неопределенный срок. Любая из сторон может отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой вариант удобен, когда стороны не хотят жестко фиксировать горизонт сотрудничества. Риск тоже очевиден: арендодатель может попросить освободить помещение с относительно коротким уведомлением.

Безвозмездная аренда

Этот термин часто используют в обиходе, но юридически он некорректен. Аренда по определению предполагает плату (ст. 606 ГК РФ). Если помещение передается бесплатно, это не аренда, а договор ссуды ― безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

У ссуды другие правила: ссудополучатель несет расходы на текущий и капитальный ремонт, если иное не прописано в договоре. Но главное ― ссудополучатель фактически получает доход в виде права пользования имуществом. Этот доход признается внереализационным и облагается налогом по рыночной стоимости аренды аналогичного помещения (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть налог придется платить даже без реальных денежных поступлений.

Договор ссуды может быть удобен при отношениях между связанными компаниями или партнерами, которые доверяют друг другу. Но идти на него стоит осознанно, и стоит заранее рассчитать налоговую нагрузку вместе с бухгалтером.

Аренда части помещения

Снять не все помещение, а только его часть ― распространенная практика для коворкингов, торговых центров, складских комплексов. Юридически это возможно, но есть нюанс. Чтобы поставить такой договор на учет в Росреестре, часть помещения нужно поставить на временный кадастровый учет. Для этого потребуется технический план с описанием границ и характеристик арендуемой части. Если договор краткосрочный, технический план не требуется. Достаточно подробно описать арендуемую часть в самом договоре и приложить схему или план помещения.

Какой договор подойдет вашему бизнесу

Что должно быть в договоре

Закон не устанавливает единой формы договора аренды нежилого помещения, стороны составляют его самостоятельно. Но есть условия, без которых договор либо не будет работать, либо создаст проблемы при первом же споре.

Проверьте, чтобы эти пункты обязательно были в договоре:

1. Стороны и их полномочия
   
   Укажите полное наименование сторон, их реквизиты и основание, на котором каждая из них действует: для юридического лица — устав, для представителя это будет доверенность с конкретными полномочиями. Перед подписанием запросите у арендодателя свежую выписку из ЕГРН — она подтвердит, что именно он является собственником и что на объекте нет обременений. Договор, подписанный неуполномоченным лицом, могут признать недействительным.
2. Описание объекта
   
   Укажите адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и назначение помещения. Если в договоре нет данных, позволяющих однозначно определить передаваемое имущество, он считается незаключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса). Если сдается часть помещения, приложите план с обозначением арендуемой части. Дополнительно зафиксируйте состояние помещения на момент передачи: наличие отделки, инженерных коммуникаций, оборудования. Это защитит от споров при возврате объекта.
3. Срок и условия пролонгации
   
   Укажите даты начала и окончания аренды. Если планируете продолжать сотрудничество, пропишите условия продления: автоматическое, если ни одна из сторон не уведомила о прекращении, или по дополнительному соглашению. Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока и арендодатель не возражает, договор считается автоматически возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса).
4. Арендная плата
   
   Для аренды зданий и помещений условие об арендной плате считается существенным. Укажите конкретную сумму, валюту, способ оплаты и крайний срок платежа каждого периода. Отдельно пропишите порядок изменения ставки: без этого арендодатель может предлагать пересмотр не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса).
5. Коммунальные платежи
   
   Это один из самых частых источников конфликтов между арендатором и арендодателем. Зафиксируйте, кто платит и как: арендатор рассчитывается напрямую с поставщиками ресурсов, возмещает коммуналку арендодателю по счетчикам или она уже включена в арендную ставку. Любой вариант рабочий, главное — прописать его в договоре.
6. Обязанности по содержанию помещения
   
   По умолчанию текущий ремонт выполняет арендатор, а капитальный ― арендодатель (ст. 616 Гражданского кодекса). Стороны могут распределить эти обязанности иначе. Если арендатор планирует делать улучшения за свой счет, пропишите, кто и в каком объеме компенсирует затраты при расторжении договора. Иначе арендодатель может принять улучшения без какой-либо выплаты.
7. Ответственность сторон
   
   Укажите размер неустойки за просрочку арендной платы и за несвоевременный возврат помещения. Без конкретных санкций в договоре взыскать что-либо сверх законных процентов будет сложнее. Оптимально прописать фиксированный процент за каждый день просрочки. Так проще считать и сложнее оспорить, чем расчет по ключевой ставке.
8. Условия расторжения
   
   По закону досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд по основаниям из ст. 619 и 620 Гражданского кодекса. Если хотите сохранить возможность выйти из договора без суда, это право нужно прямо прописать в тексте (ст. 450.1 Гражданского кодекса). Например: «Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, направив письменное уведомление за 60 дней». Без такой оговорки одностороннее расторжение будет незаконным.
9. Акт приема-передачи
   
   Обязательное приложение к договору. Акт фиксирует состояние помещения на момент передачи арендатору и на момент возврата. Без подписанного акта нельзя ни подтвердить расходы на аренду в налоговом учете, ни защититься от претензий по состоянию помещения. Если при передаче обнаружены недостатки, их нужно отразить в акте, иначе арендодатель может предъявить претензии за чужой ущерб.

Образец договора аренды нежилого помещения

Мы подготовили стандартный шаблон договора аренды нежилого помещения, который охватывает все важные условия. Используйте его как основу и адаптируйте под свои обстоятельства, а в сложных случаях проконсультируйтесь с юристом.

Регистрация договора в Росреестре

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на год и более, нужно обязательно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса). Без этого договор не считается заключенным для третьих лиц: например, если арендодатель продаст объект, новый владелец не будет связан условиями договора.

Незарегистрированный долгосрочный договор создает и другие проблемы. По нему сложнее учесть арендные платежи как расходы в налоговом учете, а для ряда видов бизнеса — например, при получении алкогольной лицензии — наличие зарегистрированного договора обязательно.

Договоры сроком менее года или на неопределенный срок регистрации не требуют. Именно поэтому многие предприниматели заключают договор на 11 месяцев с условием автоматической пролонгации. Каждый новый период таким образом превращается в краткосрочный договор, регистрировать который не нужно.

Как подать документы на регистрацию

С 1 марта 2025 года юридические лица подают документы на регистрацию только в электронном виде (п. 1.6 ст. 18 218-ФЗ):

• через личный кабинет Росреестра,
• через портал «Госуслуги» с УКЭП обеих сторон.

Физические лица и ИП пока могут выбирать: подать документы лично через МФЦ или в электронном виде.

Какие документы потребуются:

• заявление;
• договор аренды со всеми приложениями;
• документы, подтверждающие полномочия сторон (устав, доверенность);
• выписка из ЕГРН на объект;
• квитанция об уплате госпошлины;
• технический план — если в аренду передается часть помещения или объект прошел перепланировку.

Согласно п. 1 ст. 16 218-ФЗ, если объект уже стоит на кадастровом учете, регистрация займет 7 рабочих дней. Если одновременно проводится кадастровый учет части помещения ― 10 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр или 12 дней через МФЦ.

Сколько стоит регистрация

Госпошлина за регистрацию договора составляет:

• для физических лиц и ИП — 4 тыс. руб.;
• для организаций ― 44 тыс. руб.

Регистрация допсоглашения об изменении или расторжении договора обойдется дешевле:

• физлицам — 700 руб.;
• юрлицам ― 2 тыс. руб.

Что происходит после регистрации

Росреестр вносит в ЕГРН запись об обременении объекта арендой. Это означает, что при любой последующей сделке с помещением новый собственник увидит обременение и будет обязан соблюдать условия договора до окончания его срока. Арендатор получает договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Пролонгация договора аренды

Когда срок договора подходит к концу, у сторон три варианта: заключить новый договор, подписать дополнительное соглашение о продлении или ничего не делать (тогда договор продлится автоматически).

Автоматическая пролонгация работает так: если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 ГК РФ). Это удобно, когда стороны довольны друг другом и не хотят тратить время на переоформление. Но у такого варианта есть последствие: любая из сторон сможет выйти из договора, предупредив другую за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Если стороны хотят зафиксировать новый срок и сохранить определенность, лучше оформить дополнительное соглашение. В нем достаточно указать новый срок аренды и реквизиты основного договора. Все остальные условия остаются в силе.

Чтобы не упустить момент и не оказаться в ситуации, когда договор уже истек, а новый еще не подписан, пропишите в договоре, за какой срок стороны обязаны уведомить друг друга о намерении продлить или прекратить аренду. Стандартная практика — 30 или 60 календарных дней до окончания срока.

Расторжение договора аренды

Выйти из договора аренды можно тремя способами: по соглашению сторон, в одностороннем порядке или через суд. Все зависит от условий договора и конкретной ситуации.

По соглашению сторон

Самый простой вариант. Стороны договариваются, подписывают соглашение о расторжении и фиксируют дату, с которой договор прекращает действие. Одновременно подписывают акт возврата помещения. Если договор был зарегистрирован в Росреестре, соглашение о расторжении тоже нужно зарегистрировать, чтобы снять обременение с объекта.

В одностороннем порядке

Здесь все зависит от того, что написано в договоре. Гражданский кодекс не дает ни арендодателю, ни арендатору права выйти из договора без суда. Чтобы такая возможность была, ее нужно прямо прописать в тексте договора (ст. 450.1 ГК РФ). Например: «Каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, направив письменное уведомление за 60 календарных дней». Если такое условие в договоре есть, достаточно направить уведомление — и договор прекращается по истечении указанного срока. Судебного решения не нужно.

Отдельный случай — договор на неопределенный срок. Здесь право на односторонний отказ предусмотрено законом: любая сторона может выйти из договора, предупредив другую за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Специально прописывать это в договоре не обязательно.

Через суд

Если договор не предусматривает одностороннего отказа, а другая сторона нарушает условия, досрочное расторжение возможно только в судебном порядке. Основания для арендодателя перечислены в ст. 619 Гражданского кодекса:

• арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора;
• существенно ухудшает имущество;
• не вносит арендную плату более двух раз подряд;
• не делает капитальный ремонт, если эта обязанность по договору лежит на нем.

Перед обращением в суд обязательно направьте другой стороне письменное предупреждение с требованием устранить нарушение в разумный срок. Без этого суд может отказать в иске.

• арендодатель не передал имущество или создает препятствия в пользовании им;
• имущество оказалось с недостатками, о которых арендатор не знал при заключении договора;
• арендодатель не делает капитальный ремонт в установленные сроки;
• имущество стало непригодным для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Ошибки при заключении договора аренды

Большинство проблем с арендой возникают не из-за злого умысла, а из-за невнимательности при составлении договора:

• Скачать шаблон из интернета и подписать его без адаптации. В нем могут быть устаревшие нормы, отсутствовать важные условия под вашу ситуацию или оказаться лишние пункты, которые создадут проблемы.
• Не прописать коммунальные платежи. Если в договоре нет четкого условия о том, кто и как оплачивает коммуналку, каждый счет превращается в повод для конфликта.
• Не включить в договор право на одностороннее расторжение. Без него досрочно выйти из договора без суда не получится ни арендодателю, ни арендатору.
• Не составить акт приема-передачи. Без акта невозможно доказать, в каком состоянии помещение поступило к арендатору. Акт подписывают дважды: при передаче помещения и при его возврате.
• Не проверить полномочия арендодателя. Договор, подписанный лицом без права распоряжения имуществом, могут признать недействительным. Запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что перед вами собственник или его представитель с действующей доверенностью.
• Не оговорить компенсацию затрат на ремонт и обустройство при расторжении договора. Без этого неотделимые улучшения по умолчанию переходят к арендодателю без выплат арендатору (ст. 623 ГК РФ).

Частые вопросы

Чем долгосрочный договор отличается от краткосрочного?

Краткосрочный договор заключают на срок до одного года, долгосрочный ― на год и более. Главное практическое отличие: долгосрочный договор нужно регистрировать в Росреестре, без этого он не защищает арендатора от последствий смены собственника помещения.

Как прописать коммунальные платежи в договоре?

Зафиксируйте конкретный порядок: арендатор платит напрямую поставщикам ресурсов, возмещает коммуналку арендодателю по показаниям счетчиков или она уже включена в арендную ставку. Любой вариант рабочий, главное — чтобы он был прописан в тексте договора, а не остался устной договоренностью.

Можно ли расторгнуть договор досрочно?

Можно, но способ зависит от условий договора. Если в нем прописано право на односторонний отказ, достаточно направить уведомление в установленный срок. Если такого условия нет, досрочное расторжение по инициативе одной стороны возможно только через суд по основаниям, перечисленным в ст. 619 и 620 Гражданского кодекса.

Что делать, если сторона нарушает условия?

Сначала направьте письменную претензию с требованием устранить нарушение в разумный срок ― это обязательный шаг перед обращением в суд. Если нарушение не устранено, обращайтесь в арбитражный суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков.

Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?

Нет, закон этого не требует. Договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение — добровольное и практикуется редко, обычно когда стороны хотят дополнительно подтвердить подлинность подписей.

Можно ли рассчитываться наличными?

Да, наличные расчеты возможны, но для бизнеса действуют ограничения. Между организациями и ИП по одному договору наличными можно платить не более 100 тыс. руб. Все платежи нужно подтверждать кассовыми документами или расписками.

Можно ли сдавать помещение в субаренду?

Да, но только если это прямо разрешено договором аренды или арендодатель дал письменное согласие. Без такого согласия субаренду могут признать нарушением договора.

Что делать, если помещение продали другому собственнику?

Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, новый владелец обязан соблюдать его условия до окончания срока аренды. Если договор не зарегистрирован, у арендатора могут возникнуть сложности с защитой своих прав.

Главное о договоре аренды нежилого помещения

• Договор аренды фиксирует ключевые условия пользования помещением: срок, арендную плату, порядок оплаты коммунальных услуг, обязанности сторон и правила расторжения. Для бизнеса письменный договор обязателен — без него сложно защитить свои интересы и подтвердить расходы в налоговом учете.
• Если договор заключен на срок от года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Перед подписанием важно проверить право арендодателя на помещение и внимательно прописать условия о ремонте, коммунальных платежах и досрочном расторжении.
• Чем подробнее договор учитывает реальные договоренности сторон, тем ниже риск споров и финансовых потерь в будущем.