Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Чтобы не тратить время на ведение переговоров с арендаторами, потенциально не подходящими под предлагаемое помещение, стоит изучить все особенности своего помещения — мощность электросети, ограничения по получению лицензий, возможность обустроить кухню или производство, установить вытяжку. Например, если сдаётся помещение в жилом доме, будет сложно организовать там пекарню или кафе с кухней, так как такая деятельность требует обязательного наличия отдельной вытяжки, которую вряд ли согласуют жильцы и власти. Аптекам не подойдёт помещение меньше 90 м², а барам и ресторанам — помещения вблизи школ, детских садов и госучреждений. В этом случае в помещении нельзя будет продавать алкоголь.

Где искать арендаторов и как вести переговоры?

Самое простое и эффективное — разместить объявления на популярных сервисах, таких как Домклик, Авито и ЦИАН. На каждом их них есть раздел для коммерческой недвижимости. «Если предложение точечное или объект нетиповой, можно обратиться в специализированные компании за помощью в поиске потенциального арендатора», — советует эксперт.

Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости. Получить такую оценку возможно с помощью геоаналитического сервиса, входящего в состав СберБизнес. Недвижимость. «Он позволит определить наиболее востребованную отрасль в выбранной локации и подготовит отчёт, который можно использовать как часть бизнес-плана при ведении переговоров с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.

В переговорах стоит заранее проговорить ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы, добавляет Максим.

Как и в любом другом договоре, в договоре аренды стоит предусмотреть условия по штрафам и пеням, даже если нет намерения их применять, а также не забыть об условиях пролонгации и расторжения договора.

Какие налоги должен платить арендодатель?

В первую очередь, собственники недвижимости оплачивают налог на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Также арендодатели должны платить налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения. Наиболее распространенная и выгодная система среди предприятий арендного бизнеса — УСН 6%. Если плательщик УСН 6% в течение отчётного периода уплатил страховые взносы за себя или за работников, то рассчитанный авансовый платёж можно уменьшить.

Причём уменьшение налога УСН на сумму страховых взносов в 2022 году для ИП без работников производится в особом порядке — уменьшать авансовый платёж они могут на всю сумму уплаченных взносов. Если же у предпринимателя есть наёмные работники, то уменьшать налог разрешено не более чем на 50%.

Сдавать нежилое помещение самозанятым нельзя, а если делать это просто как физическое лицо, то придётся заплатить НДФЛ в размере 13%, так что выгоднее всё же зарегистрировать ИП и выбрать УСН. Важно также помнить, что такая деятельность физического лица может быть расценена налоговыми органами как незаконное предпринимательство.

Арендодатели могут применять патент на арендный бизнес, стоимость которого зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности, или воспользоваться калькулятором ФНС. Сумму патента можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.

Сбер предлагает решение для управления арендным бизнесом. Это единое окно, которое включает в себя набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес: формирование счетов и отслеживание их статуса, история платежей, поиск арендаторов, хранение контактов и другие. А также уникальный функционал по геоаналитике данных для анализа как собственных помещений, так и тех, которые рассматриваются к приобретению. Все сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.

Как определить цену?

В основном стоимость объекта аренды зависит от локации. Кроме того, на цену влияет этаж помещения, класс здания, наличие ремонта, расположение входной группы и многое другое, вплоть до наличия ступенек при входе в помещение. Чтобы определить стоимость, проще всего ориентироваться на арендные ставки соседей и в целом по локации, советует Максим. «Если помещение выгодно отличается от ближайших конкурентов, квадратный метр в аренду должен стоить дороже», — уточняет эксперт.

Чтобы узнать цены объектов-аналогов, достаточно поискать на специализированных сайтах помещения в той же локации, схожие по метражу и состоянию отделки. Ещё варианты: обратиться к риелтору, который сам посоветует оптимальную цену. Либо воспользоваться сервисом геоаналитики данных в составе решения для коммерческой недвижимости в СберБизнес.

Что делать при переменах на рынке?

Главное — внимательно следить за ситуацией и поведением остальных участников рынка. Например, во время пандемии в итоге выиграли арендодатели, согласившиеся пойти на уступки бизнесу и сделать скидку или отсрочку по аренде. Во время самого жёсткого локдауна те, кто позволил арендаторам работать за процент от оборота, продолжили получать хотя бы какую-то прибыль и сохранили арендаторов, которые через некоторое время снова начали платить полную стоимость. Те же, кто изначально настаивал на полной цене, потеряли арендаторов и получили несколько месяцев простоя — текущие арендаторы вынуждены были от них уйти, а найти новых в разгар пандемии было непросто.

Чтобы понять, насколько обоснованы просьбы о скидке, можно читать деловые СМИ и аккаунты представителей малого бизнеса в соцсетях, советоваться с другими участниками рынка и предпринимателями.