«Бизнес в действии»: коммерческая недвижимость играет по новым правилам

5 мая 2023

Российский бизнес во многом держится на коммерческой недвижимости. Раньше ее владельцы не испытывали особых трудностей, но сегодня найти арендаторауже не такая простая задача. В новом выпуске второго сезона шоу «Бизнес в действии» Александр Цыпкин и эксперты из отрасли обсудили, что изменилось в новых условиях, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2023 году, а также дали советы предпринимателям из малого бизнеса.


Эксперты:

Дарья Устинова,

генеральный директор центра дизайна ArtPlay, партнер управляющей компании ArtPlay

Владимир Дорофеев,

исполнительный директор сети коворкингов и сервисных офисов «Практик» и OFIX

Александр Павленко,

директор по аналитике и направлению коммерческой недвижимости компании ЦИАН

Станислав Ступников,

партнер группы компании «БестЪ», генеральный директор «МТЛ. Управление активами»

Алексей Шашкин,

лидер сегмента «Малый и микробизнес» в Сбере

Что изменилось в новых условиях

Прошлый год стал серьезным испытанием для российского бизнеса, в том числе это сказалось и на рынке недвижимости. Но, несмотря на сложную ситуацию, этот сегмент экономики продолжает чувствовать себя уверенно. Однако некоторые правила игры пришлось изменить и его игрокам.

Устинова: Спрос у нас сегодня полностью восстановился и превышает предложение, однако арендаторы стали менее платежеспособны. Мы пошли на снижение ставок. К нам пришло много хороших арендаторов из регионов.

Дорофеев: Мы в целом всегда были как Louis Vuitton — не предоставляли скидки, потому что наш продукт стоит своих денег. А теперь скидки есть. Но мы их пытаемся завуалировать под условно разгонную цену, то есть когда клиент заезжает по одной цене, а потом, через 2-3 месяца, она поднимается.

Ступников: Аренда просела в настоящее время, но мы стали более гибко подходить к арендаторам и к их запросам. Например, увеличиваем срок арендных каникул.

Шашкин: 80% предприятий в этой отрасли занимается сдачей в аренду коммерческой недвижимости в виде офисов. Большая их часть — это продуктовый ретейл. Но речь идет скорее о стрит-ретейле, а не о больших торговых центрах. Понятно, что стрит-ретейл, если это хорошее место и если туда садится хороший арендодатель, финансово более выгоден. Но важна сама идея и место. Если мы строим ретейл, то место определяет успех. Там хоть воткни палку — вырастет цветок.

Вопросы экспертам от предпринимателей

Как привлекать клиентов в фотостудию вне сезона?

Ступников: Тут два варианта: первый — перейти на долгосрочную аренду. Доходность понизится, но при этом нивелируются риски. Второй вариант — найти себе партнера-субарендатора, у которого нет сезонности, и нивелировать риски с его помощью.

Устинова: С точки зрения арендодателя надо трезво оценить потенциалы этого помещения и попробовать договориться с ним о сезонном начислении аренды.

Дорофеев: Я бы предложил идею эволюции формата продукта. Например, есть продукт — фотостудия, и есть продукт очень близкий — ивент-пространство, которое позволяет сдавать в аренду подготовленные с хорошим дизайном помещения под проведение каких-то мероприятий.

Павленко: Можно попробовать создать культуру, какое-то комьюнити вокруг своего места благодаря сарафанному радио.

Шашкин: Я считаю, что это всесезонный бизнес. Нужно привлечь самозанятых фотографов к работе в этой студии и каждому фотографу объяснять, что если он снимает в этой студии, то зарабатывает и он, и собственник помещения. Кроме того, фотограф приводит людей, и можно проводить фотосессии с клиентами именно здесь. Можно еще и бонус сделать: например, если у клиента день рождения и он пришел на фотосессию, ему дарят бутылку шампанского.


Как использовать сложные зоны в ТЦ, где отсутствует трафик?

Устинова: Можно перестроить навигацию, сделать второй выход в слепую зону из супермаркета, запасной вход с улицы. Посадите туда Сбербанк или МФЦ.

Ступников: Первый вариант решения — организовать там ивент-площадку, это дополнительный трафик. Второе — это создание детских спортивных и игровых секций. Третий вариант — предложить эти площади уже действующим арендаторам.

Шашкин: Если говорить про маленькие торговые центры, для этих предпринимателей у нас есть решение, которое помогает понять, какой вид бизнеса в данной локации будет востребован.


Нужно ли сдавать помещения в субаренду?

Устинова: Сдавая помещение в аренду, следите, чтобы субарендатор не менял его назначение.

Ступников: Если мы занимаемся развитием торгового центра, то очень важно понимать, кому компания будет сдавать помещение в субаренду. Потому что помимо того, что мы соблюдаем концепцию, есть еще у некоторых арендаторов эксклюзивы на те или иные виды товаров.


Как искать клиента для коворкинг-центра? На кого переориентировать бизнес?

Устинова: Я бы рекомендовала сдать это пространство целиком. Сейчас такие помещения популярны у психологов, коучей. Они могут проводить как индивидуальные сессии, так и групповые. Кстати, в сложные времена спрос на услуги этих специалистов возрастает. И сейчас в Москве я вижу небольшие площадки, которые начинают профилироваться под сдачу помещений специально для психологических кабинетов. Это, кстати, не очень дешево стоит.

Павленко: Есть разные форматы коворкингов: например, бьюти-коворкинги или пространство для творческих людей, которым для работы нужны какие-то станки, и дома это держать неудобно.


Где найти партнеров в коммерческой недвижимости?

Ступников: Обратитесь в какие-то финансовые структуры или возьмите заем. Только четко рассчитайте, чтобы проценты по займу не перекрывали доходность от помещения. Если говорить о партнерах, которые будут, например, привлекать арендаторов, то тут надо искать партнеров среди брокеров.

Шашкин: Брокер — хороший вариант, но он должен быть компетентным, иметь хороший рейтинг. Тут вопрос, что ты хочешь сделать. Нужно ли тебе самому покупать помещение? Можно пойти в какой-нибудь фонд и положить деньги туда. Сам фонд будет искать для тебя арендаторов, и ты будешь получать с этого арендную доходность. Это может быть комфортнее и удобнее, чем покупать недвижимость самостоятельно. Если мы говорим про то, как найти партнера, то я посоветую зайти в СберБизнес, разместить объявление в один клик на всех трех площадках, включая ЦИАН, и смотреть, кто к вам придет.

У СберБизнеса есть много бесплатных продуктов, которые помогут предпринимателям, занятым в сфере недвижимости, автоматизировать процессы. Решение для коммерческой недвижимости позволяет быстро искать арендаторов, анализировать потенциал помещений, формировать и выставлять счета за аренду и многое другое.

Узнать подробнее

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru.

Прогноз рынка коммерческой недвижимости

У рынка коммерческой недвижимости большие планы и перспективы. Игроки, способные видеть долгосрочный результат, гибко изменять ценовую политику и потребности рынка, уверенно смотрят в завтрашний день.

Ступников: Объекты коммерческой недвижимости в будущем должны быть максимально гибкими и многофункциональными. Уже сейчас наша компания некоторые бизнес-центры переделывает в общественно-досуговые и общественно-деловые центры.

Устинова: ArtPlay уже живет в будущем. Я вижу сейчас классный тренд на более сложную и богатую архитектуру хорошего качества. В будущем усилится борьба, конечно, за арендатора в плане анонса своих уникальных торговых преимуществ даже в классических офисах. Это должна быть эстетизация общественных зон, современное искусство, попытки внести элементы гибких офисов, внедрить там мини-фитнесы. Что будет происходить с рынком? Все больше будет переходить в цифру, сделки будут все чаще происходить в электронным виде.

Павленко: Рынок будет становиться все более эффективным, и роль брокера будет основываться на все более качественных услугах, на том, как помочь в переговорах, на том, где лучше подобрать помещение, нежели просто организовать показ и провести сделку с точки зрения бумаг. Потому что все это можно будет делать в электронном виде.

Дорофеев: В офисной недвижимости я вижу тренды, которые мы в целом сами будем поддерживать. Это эволюция формата. Мир уходит от двуполярности. Если на одной стороне классический метраж, то с другой стороны это коворкинги. Сейчас происходит определенное сближение этих вещей. Появится новый гибридный формат. Это white box-плюс, в котором можно арендовать оборудование, кофемашины, мебель, рабочие зоны, и все это снять чуть дороже.