Бизнес-идеи

26 января 2023

Время экспансии. Как запустить арендный бизнес в другом регионе

26 января 2023

В России более тысячи городов, и в каждом из них есть люди, которые сдают коммерческую недвижимость в аренду. Достигая определённых оборотов, компании задумываются о приобретении новых объектов в других регионах. Собрали для вас инструкцию, как удалённо организовать арендный бизнес, минимизировать трудозатраты и возможные риски.

Когда приходит время

Как правило, предприниматели, длительно развивающие арендный бизнес в своём родном городе, рано или поздно приходят к идее открытия бизнеса в других городах и регионах. Обычно это происходит под влиянием информации об арендных ставках, полученной от коллег.

Например, в центре Волгограда, где проходит основной туристический поток, арендные ставки за торговую площадь доходят до полутора тысячи рублей за квадратный метр.

При этом в Москве, например, максимальные базовые ставки аренды, которые приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для островной торговли, в крупных торговых центрах с высоким трафиком могут достигать 180 тысяч рублей за квадратный метр, говорится в исследовании агентства недвижимости Knight Frank за III квартал 2022 года.

Высокая ставка аренды делает инвестицию гораздо более комфортной: вместо покупки 30 объектов недвижимости в своём регионе, которые в сумме будут приносить миллион рублей в месяц дохода, можно купить всего один объект с такой же доходностью, но с гораздо меньшей административной работой.

Но возникает множество вопросов: как выбрать объект, найти арендатора, нужно ли постоянное присутствие и контроль над бизнесом в регионе?

Риски аренды в другом городе

Выход в другой регион выглядит соблазнительно, однако есть ряд трудностей, которые отталкивают предпринимателей:

.

Удалённость объектов, на осмотр которых уходит много времени.

.

Незнание местных тонкостей регуляторики. Неизвестно, например, как власти города относятся к перепланировкам. Если сделать перепланировку под конкретного арендатора, то что произойдёт, если он съедет?

.

Незнание местного рынка и продавцов. В другом городе выше шансы быть обманутым.

Как купить недвижимость в другом регионе, минимизировав риски

Алгоритм поиска коммерческой недвижимости в другом регионе мало отличается от поиска объектов у себя дома.

Стандартный путь начинается с захода на Авито или Циан, отбора объектов, созвона, получения фотографий, видео и документов по электронной почте.

Потом требуется приехать лично, убедиться, правда ли всй то, что сказал владелец.

Стоит учитывать, что люди продают арендный бизнес по разным причинам:

.

это объект со сложно реализуемым арендным потенциалом

.

модель бизнеса подразумевает только продажу объектов

.

недостаточный арендный поток

.

срочно нужны средства для вложения в другие объекты

.

закрытие арендного бизнеса.

Мотивацию при продаже обязательно стоит узнавать и проверять, чтобы понимать, чего ожидать вашему арендному бизнесу в будущем.

Сервис внутри решения для коммерческой недвижимости Сбера помогает в рамках одного инструмента проанализировать локации и потенциальные объекты на территории всей России. Эта аналитика доступна без выезда в регион и без взаимодействия с арендаторами. Использование такого сервиса сэкономит ваше время на выяснение обстоятельств у продавца и позволит сконцентрироваться на работе с арендаторами и рассылке им предложений.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

Один из самых безопасных вариантов поиска недвижимости в регионе — обратиться в управляющую компанию или агентство недвижимости с запросом на подбор варианта, исходя из вашей суммы и интересующих вас целей.

С арендатором или без?

Самый простой и понятный вариант — покупка помещения в регионе с готовым арендатором. Но такие объекты, как правило, продаются со сроком окупаемости 10–15 лет. Поэтому это не бизнес-инструмент, а скорее долгосрочная инвестиция: вы вкладываете свои свободные денежные средства, получаете актив с возможной перспективой развития арендного потока для получения дополнительных доходов.

Но если вас интересует более выгодный сценарий развития или вы вскоре сами планируете перебраться в этот регион либо отправить своих детей или родителей, обеспечив их источником дохода, то стоит рассмотреть вариант с самостоятельным поиском арендатора. Такой бизнес обойдётся дешевле и быстрее начнёт приносить стабильный доход.

С какой суммой планировать выход в другие регионы?

Задуматься о выходе в другие регионы из Москвы стоит и тогда, когда есть свободные деньги для инвестиций, но их не хватает на качественный объект в столице. Например, если взять условный средний чек в 20 млн рублей, то стоит понимать, что в Саратове за эту сумму вы сможете купить высококачественный объект в центре города с достаточно высокой перспективой окупаемости и перспективой роста арендной ставки. А в Москве за такую цену можно будет купить лишь небольшой объект среднего качества с возможными ограничениями, допустим, с невозможностью продавать алкоголь.

И наоборот, если вы решили покорять Москву из другого региона, стоит приготовиться к кратно большим вложениям в аналогичные помещения, чем обычно. Если средств на качественный объект не хватает, стоит отложить экспансию.

Нюансы работы в регионах

Чтобы отсмотреть интересующие объекты, придётся провести какое-то время в регионе. Торопиться с этим не стоит: посмотреть всё и вникнуть в детали за пару дней не получится.

Это самый важный этап бизнеса, на котором обязательно ваше присутствие — нужно подписать договор купли-продажи, совершить оплату, провести перерегистрацию объекта недвижимости, потом встретиться с арендаторами, обменяться документами, передать ключи. Рассчитывайте, что весь процесс займет около месяца.

Ваше присутствие может понадобиться и на этапе эксплуатации объекта, если потребуется взаимодействие с государственными органами. К примеру, получение разрешения на установку или перенос мокрой точки или на подключение к счётчикам.

После въезда арендатора потребуется только контролировать получение арендной платы в срок и передачу данных счётчиков, которые вам надо отправлять в управляющую компанию.

Неожиданности, конечно, всё ещё могут возникать. Допустим, если арендатор перестаёт платить, у вас появится необходимость его выселить и поменять замки. Продумайте, кто сможет это сделать — сотрудник или родственник, который готов будет вам помочь с решением проблем в другом городе.

Как найти нового арендатора

Стадии поиска арендатора выглядят примерно так же, как поиск недвижимости.

Первая попытка — Авито и Циан. Если объект долго не удаётся сдать и пришлось уехать в родной регион, стоит подключить к делу риелторов — они сделают правильное описание, красивые фото, опросят потенциальных арендаторов из своей базы и на месте покажут объект без вашего личного присутствия.

Если у риелтора не выходит сдать объект, стоит задуматься, как повысить привлекательность недвижимости — сделать ремонт, закупить баннеры вдоль дороги, постараться привлечь к объекту внимание. Возможно, стоит пойти на уступки по условиям в договоре: снизить ставку за квадратный метр, ввести отсрочку предоплаты, каникулы на уплату аренды.

Работа с текущими партнёрами

Посмотрите на своих текущих «домашних» арендаторов: есть ли среди них тот, кто уже давно арендует ваши помещения и стабильно развивается совместно с вами? Например, сеть аптек или барбер-шопов.

В таком случае можно предложить совместную экспансию в регионы: вы покупаете под них помещения, они заезжают и работают. От такого развития событий выигрывают обе стороны.

Если партнёр не готов подхватить такую инициативу на равных, можно самостоятельно подобрать недвижимость и предложить текущему партнёру оценить возможности логистики, поиска клиентов, сотрудников, менеджеров и, наконец, продаж в конкретном помещении в конкретном городе и принять решение уже по факту.

Больше материалов по теме «На старте»