Что такое земли сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли — это земельные участки для сельского хозяйства: фермерства, сельхозпроизводства, животноводства и других связанных с этим видов бизнеса. Такие земли всегда расположены вне городов. Они находятся под особым контролем государства как важный стратегический ресурс, потому что нужны для поддержания продовольственной безопасности страны. 

Владельцами земель сельскохозяйственного назначения могут стать как юридические, так и физические лица. Последним для этого нужно зарегистрировать ИП для использования территории в аграрных целях. 

Статус земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственной деятельности, регулируется законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В нем прописаны правила взаимодействия между государственными органами и предпринимателями, которые пользуются этими участками.

Обязанности владельцев сельхозземель

Владелец сельхозземли должен обязательно вести сельскохозяйственную деятельность. Даже если вы не ведете полноценный бизнес, земля должна хотя бы раз в год обрабатываться. Это может быть простой покос травы или другой уход за земельным участком, чтобы он не превратился в заброшенный.

При отсутствии ухода земельные ресурсы истощаются, а плодородие почвы снижается. Чтобы понять, насколько истощилась почва, проводят экспертизу, которая позволяет оценить ее пригодность для сельскохозяйственных нужд, в том числе для выращивания урожая. Однако понять, что хозяин забросил земельный участок, могут и по внешним признакам: заросший участок, которым не занимаются, видно сразу.

Если человек владеет земельным участком и не использует его совсем и не занимается обработкой земли, то с марта 2025 года местная администрация будет выносить предупреждения, затем накладывать штраф, а при отсутствии изменений — изымать такие земельные участки через суд.

Что можно делать на земле сельхозназначения

Закон устанавливает 20 основных видов деятельности (видов разрешенного использования — ВРИ) на сельхозземле. Предприниматель может выращивать на ней овощи, фрукты, сельскохозяйственные культуры, производить чай, возделывать виноградники, заготавливать сено, разводить скот, домашних птиц и некоторых других животных, пчел, а также вести научную и селекционную деятельность, если она связана с сельским хозяйством. Также на некоторых сельскохозяйственных участках можно строить здания, но есть ограничения:

• на сельхозугодьях, которые предназначены для пастбищ или выращивания урожая, возводить постройки запрещено;
• в зонах сельскохозяйственного использования допускается строительство для обслуживания сельскохозяйственного производства. На них можно построить здание для агробизнеса — например, склады или хозяйственные постройки. Также к ним можно прокладывать дороги для транспортировки продукции и создавать каналы мелиорации. 

Что делать запрещено

Закон категорически запрещает использовать участки из состава земель сельхозназначения не по их целевому назначению. Государственные органы могут изъять земельный участок из собственности физического или юридического лица, если земля не обрабатывается или на ней ведется деятельность, не связанная с сельским хозяйством. При этом важно, чтобы сфера деятельности, указанная при аренде участка (ВРИ), соответствовала тому, чем предприниматель действительно собирается заниматься.

Например, человек владеет земельным участком, который он арендовал для ведения скотоводства. Однако фактически он выращивает там птиц. Это правонарушение. 

Если вы вдруг решили поменять вид своей деятельности, например, перейти с выращивания картофеля на пчеловодство, необходимо обратиться в администрацию и подать заявление на изменение вида разрешенного использования. Такое изменение возможно только в случае, если это допускается правилами землепользования и застройки.

Строить капитальные жилые здания на землях сельхозназначения, прописываться или постоянно проживать в них запрещено.

Как купить землю сельхозназначения

Большинство земель сельхозназначения принадлежат государству или муниципалитетам. Чтобы приобрести такой участок, нужно участвовать в аукционе. Для этого следует выбрать лот и подать заявку на сайте torgi.gov.ru. Кроме того, можно также запросить проведение аукциона на аренду конкретного участка через местную администрацию.

После 3 лет аренды арендатор может купить участок без аукциона в собственность.

Если говорить о приобретении такого земельного участка у физического или юридического лица, то сделать это можно через любые онлайн-площадки по продаже недвижимости.

При этом важно перед покупкой убедиться, что продавец уведомил администрацию о продаже земельного участка. В противном случае администрация впоследствии может подать иск в суд, и сделка будет признана недействительной. И тогда покупатель просто лишится данного участка.

Как получить земельный участок сельхозназначения в аренду

Здесь у потенциального арендатора два варианта:

• обратиться в администрацию, узнать, какие участки есть на балансе, и подать заявление на аренду;
• выбрать неразграниченные земельные участки, создать схему кадастрового плана территории (КПТ) и подать заявление на аренду в муниципальные органы.

Во втором случае важно понимать, что все земли сельхозназначения предоставляются в аренду только через торги.

Максимальный срок аренды составляет 49 лет. По истечении этого срока договор аренды можно продлить, если у государства не возникнет других планов на этот участок.

Кроме того, закон № 101-ФЗ предусматривает правила для выкупа арендуемого земельного участка в собственность. Так, арендатор, который ведет деятельность на земельном участке в соответствии с целевым назначением, через 3 года может выкупить его в собственность.

Если же предусмотренная документами деятельность на арендованном земельном участке не ведется, то арендатор лишается права на выкуп такого участка. Он останется в собственности администрации или другого государственного органа. 

Как продать сельхозземлю

Если вы собственник земельного участка сельхозназначения и решили его продать юридическому или физическому лицу, важно сначала уведомить об этом администрацию или другой муниципальный орган, поскольку у них приоритетное право на выкуп.

Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения?

Чтобы изменить ВРИ, можно обратиться в администрацию по месту нахождения земельного участка. Однако перед этим необходимо уточнить, можно ли на данном участке вести желаемую деятельность. Узнать это также можно в местном органе самоуправления: там должны сообщить и о возможных ограничениях.

Предположим, что вы хотите сменить деятельность с пчеловодства на животноводство. Но заниматься животноводством можно на определенном расстоянии от населенных пунктов. Если ваш земельный участок находится слишком близко к населенному пункту, сменить ВРИ не получится. В каждом конкретном случае нужно сверяться с документами на участок и с нормами законодательства.

Что предпринимателю важно знать о землях сельхозназначения: главное

1. Сельскохозяйственные земли могут быть использованы для фермерства, сельхозпроизводства, животноводства и других связанных с этим видов деятельности, если это позволяет ВРИ участка.
2. Владелец сельхозземли должен обязательно вести на ней сельскохозяйственную деятельность либо как минимум ухаживать за земельным участком, чтобы он не превратился в заброшенный. Иначе можно получить штраф или вовсе лишиться участка.
3. Запрещено использовать сельхозземли не по их целевому назначению. Однако, если позволяют правила землепользования и застройки, можно изменить ВРИ участка.
4. Строить капитальные жилые здания, прописываться или постоянно проживать на землях сельхозназначения запрещено.
5. Приобрести земельный участок сельхозназначения от государства можно через участие в аукционе и через 3 года аренды выкупить в собственность. Также можно купить участок у частных собственников.
6. Перед продажей участка физическому или юридическому лицу собственник обязан уведомить об этом администрацию или другой муниципальный орган, поскольку у них приоритетное право на выкуп.