Как открыть коливинг и сдавать комнаты в аренду

Как всё работает

Чтобы выбрать направление для своего дела, Артем вместе с партнером в 2018 году изучали кейсы компаний из списка Financial Times «1000 самых быстрорастущих компаний Европы». Предприниматели прикидывали, как адаптировать ту инли иную бизнес-модель в России, и в итоге в качестве примера взяли компанию, которая занималась коливингом.

Работает бизнес так. Colife арендует квартиру. Например, 3-комнатную в Москве за 90 000 руб. в месяц. Делает ремонт и сдает ее жильцам за 117 000 руб., а также оплачивает уборку и мелкий ремонт в сумме до 7 000 руб. Стоимость коммунальных услуг вносят жильцы. Прибыль компании составляет 20 000 руб. без учета расходов на подготовку квартиры — они сильно отличаются от объекта к объекту.

Средняя наценка Colife — 30% к стоимости аренды, которую компания платит собственнику. Это возможно, если не переплачивать: когда снимаешь квартиру слишком дорого, становится сложно пересдать ее по целевому прайсу и заработать.

Как тестировали идею и запускали бизнес

Компаньоны решили сразу тестировать идею на практике: принялись искать квартиру по объявлениям и смотреть, реально ли вообще снять жилье под коливинг.

Перед тем, как заключать договор и приступать к ремонту, предприниматели оценили спрос — выложили объявления о сдаче несуществующих комнат со свежим ремонтом в том же районе.

Артем рекомендует начинающим предпринимателям не торопиться инвестировать деньги и время в бизнес. Даже если он кажется перспективным, сначала лучше протестировать идею с минимальными вложениями.

Подход сработал. Начав с одной квартиры 6 лет назад, в 2024 году Colife управляет 700 объектами в России, ОАЭ и Турции. В их числе — здание-коливинг на 58 студий в историческом особняке в Москве.

Дизайн, ремонт и мебель

Первые квартиры обставляли так же, как это делала компания-ориентир из Европы. Но решение слепо копировать дизайн оказалось неудачным — первые объекты плохо сдавались. Тогда компания наняла дизайнера, который исправил ситуацию.

При запуске первых объектов в Дубае предприниматели допустили другую ошибку: пытались ввести для дизайнеров стандарты и активно участвовать в создании проектов. Результат оказался не таким, как ожидали основатели Colife. Все наладилось, когда они отпустили ситуацию и предоставили дизайнерам свободу действий. «Когда я перестал вмешиваться, дизайн получился эстетичным и качественным», — объясняет Артем Бабинов.

После утверждения дизайн-проекта компания приступает к ремонту. На отделку первой московской квартиры в 2018 году потребовалось 400 000 рублей. Артем говорит, что сейчас на такой же ремонт потребуется в Х раз больше.

После отделки квартиру обставляют по своим стандартам меблировки. Если мебель собственника им соответствует, ее оставляют. Если нет — покупают новую.

Бытовую технику предоставляет собственник.

Что делать, чтобы сотрудничать с собственниками вдолгую

Собственник не может разорвать договор только в течение первого года сотрудничества, при этом вложения в подготовку квартиры окупаются минимум два года. Задача коливинг-компании — сделать все, чтобы арендодателю было невыгодно прекращать сотрудничество. Вот базовые вещи, которые помогают работать вдолгую:

• своевременно платить за аренду — день в день, без задержек,
• делать ремонт без финансового участия собственника,
• искать, заселять, контролировать жильцов — собственнику не нужно с ними общаться и проверять состояние квартиры,
• самостоятельно оплачивать жилищно-коммунальные услуги,
• обслуживать жилье — производить уборку и мелкий ремонт.

Иными словами, компании в этом бизнесе надо стать идеальным арендатором и обеспечивать собственнику стабильный пассивный доход без головной боли.

Но стоит подготовиться к тому, что часть собственников в любом случае уйдет — это нормально. По статистике Colife, с компанией расторгают договор около 10% собственников.

Последний реализованный проект компании — здание-коливинг на 58 студий в историческом особняке в Москве

Для успеха в коливинг-бизнесе важно находить жильцов, которые едины по духу. Colife решает эту задачу тем, что сдает объекты через соцсети, и ведет аккаунты с ориентацией на определенную категорию людей. Они становятся подписчиками, а впоследствии — арендаторами. Такие люди ценят эстетику и хотят снимать стильные комнаты в хороших локациях с включенным сервисом и комьюнити. Им откликаются смыслы, которые команда проекта транслирует в постах.

Не забывают и о конкурентоспособной цене. Предприниматели следят за тем, чтобы стоимость жилья для их клиентов была примерно на 30% ниже, чем ставка на аренду самой дешевой квартиры без ремонта в этом же районе.

Обслуживание помещений

Сервис для жильцов без доплаты — часть идеи коливинга. В Colife это еженедельная уборка и мелкий ремонт. Например, если забился слив, не работает розетка, сантехника и электрика. Чтобы сообщить о проблеме, жильцы фотографируют неисправность и вместе с комментарием отправляют в чат-бот.

Когда ломается что-то крупное, например, холодильник, сначала выясняют причину. Если поломка произошла по вине жильца, он оплачивает ремонт или замену. Если техника вышла из строя из-за износа, расходы ложатся на собственника квартиры.

Масштабирование бизнеса

Коливинг — бизнес с низкой маржой. Чтобы зарабатывать, нужно масштабироваться: увеличивать количество объектов и снижать постоянные расходы в расчете на одну квартиру.

Предприниматель предупреждает: коливинг — сложный бизнес, который подойдет тем, кто готов к глубокому операционному вовлечению в работу и плотному взаимодействию с жильцами и собственниками квартир. «Зато это стабильный источник дохода. Мы всегда знаем, сколько заработаем в следующем месяце», — резюмирует предприниматель.

Вести учет арендных плат, напоминать арендаторам об оплате и получать аналитику по своим объектам можно с помощью специальных сервисов. Например, Решение для коммерческой недвижимости от Сбера позволяет автоматизировать расчеты с арендаторами, помогает планировать прибыль и напоминает об окончании договоров аренды.