Вы отписались от рассылки!
Спасибо, что были с нами! Возобновить подписку можно в любой момент на сайте СберБизнес Live
Надёжные инвестиции: как выбрать и купить недвижимость или нестационарный торговый объект
В периоды экономической нестабильности коммерческая недвижимость становится одним из самых стабильных активов.. Но если выбрать неудачное помещение, можно столкнуться с лишними тратами на ремонт, простоями, а то и судебными исками. В какую недвижимость выгодно инвестировать и стоит ли предпочесть более дешёвый нестационарный павильон — рассказываем вместе с экспертами рынка.
Зачем покупать коммерческую недвижимость?
Коммерческая недвижимость всегда пользуется высоким спросом, но во время изменений на рынке она привлекает особое внимание инвесторов как один из самых стабильных активов. Сегодня имеет смысл обратить внимание на офисную недвижимость, считает Максим Сергеев.
Эксперт:
Максим Сергеев
Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера
«В начале 2022 года был дефицит офисной недвижимости самых высоких классов А и В, поэтому многие стремились в неё вкладывать. Сейчас ситуация изменилась, нас покинуло несколько крупных иностранных компаний, и по стране в среднем освобождается до 15–20% помещений. В Москве ситуация лучше — около 15%. Но со временем наши российские компании, которые получат свободную долю рынка, будут расширяться и занимать эти офисы», — говорит он.
Опыт последних кризисов показывает, что свободные помещения постепенно заполнятся и через год спрос начнёт восстанавливаться, а цены снова начнут расти. «Например, в ковидный период, с переводом целых коллективов на удалёнку, многие были уверены, что сегмент офисной недвижимости рухнет. Но затем стало ясно, что коммуникация в таком формате во многих командах неэффективна, по этой причине офисы снова востребованы», — отмечает Максим.
Эксперт:
Максим Сергеев
Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера
Сбер предлагает решение для управления арендным бизнесом. Оно позволяет в автоматическом режиме вести расчёты с арендаторами и планировать доход, опираясь на статистику оплат и задолженностей. А также создавать и хранить договоры аренды, искать новых арендаторов и сразу проверять их на благонадёжность.
В какую недвижимость инвестировать: квартиру, коммерческое помещение или нестационарный торговый объект?
На текущий момент именно вложения в коммерческую недвижимость — лучший способ сохранения своих доходов, убеждён Максим Сергеев. Её стоимость недооценена. Об этом можно судить, в числе прочего, по тому, что доходность офисного помещения сейчас значительно выше, чем от квартиры или апартаментов, сданных в аренду. «Например, инвестор может купить квартиру площадью 80 м2 за 30 млн рублей и сдать её за 75–100 тысяч рублей. Но приобретая за ту же стоимость офисное помещение, он может зарабатывать на аренде 125–150 тысяч рублей, в некоторых случаях и 200», — говорит он.
В будущем стоимость аренды офисов может снова вырасти, добавляет эксперт. С одной стороны, стоит ожидать спроса со стороны российских компаний, которые будут наращивать долю на рынке, с другой — от иностранных компаний, оставшихся в России и получающих дополнительные возможности за счёт ухода конкурентов.
А с учётом тенденции к расширению сотрудничества с Китаем и другими азиатскими странами эксперт не исключает появления на рынке новых компаний из этого региона. Они тоже будут нуждаться в аренде офисных площадей и другой коммерческой недвижимости.
Аргументы в пользу помещения в капитальном здании:
.
Более низкие риски: законодательство в сфере нестационарной торговли часто меняется, а помещение в капитальном здании — это стабильный актив.
.
Проще управлять бизнесом: если удалось найти ответственного арендатора, постоянное внимание помещению не требуется.
Аргументы в пользу нестационарного торгового объекта:
.
Более низкая цена: вместо одного помещения под магазин можно купить несколько павильонов или контейнеров.
.
Короче срок окупаемости.
.
Возможность диверсифицировать бизнес: покупать и сдавать объекты в разных районах города разным арендаторам.
Как правильно выбрать недвижимость?
Подыскивая коммерческое помещение, стоит по возможности выбирать более высокий класс, советует Максим Сергеев. «Востребованность офисных помещений классов А и В в последние 2 года быстро росла. На конец 2021 года доля свободных помещений в Москве-Сити составляла в среднем около 2%», — говорит он. Поэтому после высвобождения этих объектов те предприятия, которые сейчас занимают офисы категорий С и D или заинтересованы в расширении, перебираются в офисы более высокого класса, объясняет эксперт.
Для получения пассивного дохода от инвестиций в недвижимость он советует ограничиваться городами-миллионниками, в которых будут активно развиваться федеральные сети. У них нет возможности расширяться в других регионах, не открывая офисы в городах присутствия.
Для сдачи в аренду малому бизнесу можно рассмотреть офис от 30 м2, но целесообразнее присматриваться к варианту площадью не менее 70 м2. «В такое помещение можно инвестировать от 15 млн до 80 млн рублей и при этом выйти на оптимальный уровень окупаемости 6–8 лет. Это средний срок, который планируют застройщики офисных помещений», — советует Максим.
Подробнее о том, как инвестировать в недвижимость с 1,5 млн рублей, читайте в нашем материале.
Что проверить перед покупкой?
Перед тем как покупать недвижимость, нужно убедиться, что у неё есть шанс окупиться. Стоит изучить, какие бизнесы успешно работают в округе, что было в помещении раньше, насколько у него высокая проходимость, будет ли заметна вывеска. Для этого лучше приехать на место несколько раз и погулять по району в разное время суток.
Кроме того, при покупке помещения нужно оценить его техническое состояние. Обычно арендодатели не делают полный ремонт за свой счёт, но помещение должно быть как минимум чистым, с электричеством и работающими коммуникациями.
Также необходимо выяснить, какими видами бизнеса можно заниматься в этом месте. Например, если помещение идеально подходит для бара или ресторана по техническим параметрам, но находится рядом с госучреждением, в нём будет нельзя торговать алкоголем. Тогда спрос среди арендаторов окажется низким. Проверить виды разрешённого использования можно, заказав выписку из ЕГРН на здание. В ней будет указан кадастровый номер участка под интересующим помещением. По этому номеру нужно найти участок на Публичной кадастровой карте и посмотреть, какие виды бизнеса разрешены в этом месте.
Чтобы убедиться в безопасности сделки, надо проверить продавца помещения. Во-первых, попросить его предоставить документ, подтверждающий право собственности: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о госрегистрации права. Выписку из ЕГРН на помещение стоит заказать самостоятельно: так вы будете уверены, что данные не устарели. Такая выписка покажет, кто владеет объектом и нет ли у него обременений, например ипотеки или ареста. Во-вторых, продавца недвижимости следует проверить по тем же критериям, что и любого потенциального контрагента: выяснить, не признан ли он банкротом, нет ли у него открытых судебных процессов. Если же вы покупаете помещение у застройщика, обратите внимание на степень готовности помещения и на то, вовремя ли он сдавал предыдущие объекты.
Критерии для выбора помещения:
.
Расположение, проходимость и транспортная доступность
.
Необходимость ремонта, присоединения к коммуникациям и электричеству
.
Разрешённые виды деятельности для помещения
.
Надёжность продавца и безопасность сделки