Как заработать

7 февраля 2023

Ищем арендатора мечты: какой бизнес лучше выбрать для помещения в жилом доме

7 февраля 2023

Каждый объект недвижимости имеет свою специфику, которая определяет выбор арендатора. Например, помещения различаются по размеру, наличию оборудования, проходимости места. А как быть с объектами в жилых домах? Разберёмся, какая у них специфика и как выбрать арендатора для такого помещения.

Подбор помещения: общие правила

О выборе арендатора лучше всего задуматься ещё на этапе выбора помещения. Удобнее всего сразу искать подходящий объект для конкретной надёжной компании, например сети «ВкусВилл». При этом, конечно, надо учитывать, что на помещения, интересные такому арендатору, будет очень высокий спрос, поэтому придётся постараться, чтобы найти и купить его раньше конкурентов по рыночной цене.

Чтобы сделать задачу менее сложной, стоит смотреть на арендаторов, нацеленных на самое широкое присутствие в определённых регионах — они не слишком требовательны к помещениям. Например, алкомаркеты «Красное и белое» или пункты выдачи заказов Wildberries, которые везде найдут свою аудиторию.

У каждого арендатора есть своя специфика: для первого арендатора важна законная возможность торговать алкоголем, а второму нужна возможность разместить вывеску и пандус при наличии ступеней. Ещё один нюанс: в связи с тем, что у этих компаний множество объектов, под такие пункты и магазины чаще выбирают объекты с невысокой арендной ставкой.

Сразу проанализировать потенциальных арендаторов, чтобы уменьшить головную боль, можно с помощью карты Bestplace, которая предоставляется клиентам Сбера бесплатно в рамках Решения для коммерческой недвижимости. Начинающим предпринимателям эта карта даст возможность понять, стоит ли вообще приобретать объект, а опытным сэкономит время на самостоятельный осмотр и анализ локаций. Здесь же в едином окне также собраны объявления о продаже недвижимости из 5 источников и весь функционал, необходимый для ведения арендного бизнеса: от расчётов с арендаторами до налогового календаря.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

Жилой дом с помещением на первом этаже

Такие помещения, как правило, имеют свободное назначение, но иногда бывают рассчитаны только под офис или торговлю. У таких объектов есть один общий минус: на бизнес могут пожаловаться жильцы второго и третьего этажей, и в таких судебных процессах они, как правило, выигрывают.

Поэтому их не стоит сдавать шумным бизнесам, таким как алкомаркеты, пивные, бары, ночные клубы, то есть связанным с алкоголем. Есть один вариант решения проблемы с жалобами жильцов — дополнительные инвестиции в звукоизоляцию. Но они себя могут и не оправдать.

Проблемным арендатором для помещений на первых этажах жилых домах будет и кафе, как и любой другой общепит. В случае сдачи такому арендатору вам нужно позаботиться об отдельной вытяжке, так как все запахи из общедомой вытяжки попадают в жилые помещения, что также доставляет дискомфорт жителям. При этом простой вариант с трубой по фасаду здания, который вы можете видеть в некоторых кафе в старых домах, — решение из прошлого, и сегодня его реализовать практически невозможно. Вам понадобится согласие от общего собрания собственников дома, а потом согласование с комитетом по градостроительству и архитектуре. Это потребует обеспечения противопожарной безопасности воздуховодов, устойчивости воздуховода к коррозии, полной газонепроницаемости воздуховода и гарантии на 30 лет.

Но самое важное в помещении на первом этаже — наличие собственного входа. Если его нет, то вход может быть общим для нескольких бизнесов либо будет организован через жилое помещение. Рассмотрим, как особенности каждого варианта влияют на выбор арендатора.

Отдельная входная группа

Это самый комфортный из вариантов для бизнеса на первом этаже жилого дома. Здесь можно разместить и офис, и пункт выдачи заказов, и мастерскую, и мини-маркет, и парикмахерскую, и магазин товаров первой необходимости, и стройматериалы — всё, что может понадобиться жильцам дома и соседних зданий.

Вход через жилое помещение

Если же вход через жилое помещение, жильцы могут пожаловаться и запретить такой вход. Эта проблема в большинстве случаев никак не решается. Если у вас подобное помещение, то самый простой вариант — сдать его под офис, который не будет создавать шум, то есть с минимальным количеством сотрудников и посетителей.

В некоторых случаях можно согласовать посещение через чёрный вход — тогда вам придётся инвестировать свои средства в коммуникации, установку двери, возможной перегородки и даже охранника, который будет направлять клиентов через проходную. Это может снизить стоимость арендной ставки, но во многих случаях это единственное решение. К примеру, в исторической недвижимости в центре города. Локации там хорошие и ставки высокие, но вопрос со входом нужно решать.

Один вход на несколько бизнесов

Третий вариант — помещение со входом, который делят несколько бизнесов. Такое, например, случается с бывшими помещениями МГТС и других телефонных центров. После того как компании съехали, их целиком выкупили предприниматели, а потом размежевали и продали по частям под небольшие офисы, склады, торговые площади.

В этом случае важно знать, кто именно в юридическом плане владеет входной группой. Как правило, это изначальный владелец бизнеса или одна из компаний, которой принадлежит помещение в глубине. Если этому владельцу в голову придёт идея, допустим, закрываться в 6 вечера, то вы ничего не сможете с этим сделать. Также владельцем входной группы может оказаться город или компания-застройщик.

Чтобы снизить риски, лучше убедиться, что к недвижимости прилагается входная группа. Либо приобретать помещения в новостройках: сегодня уже нет практики отдавать общедомовые коммуникации в одни руки.

Пристройки к жилым домам

Пристройки бывают самых разных видов и форм. Как правило, все они оснащены отдельным входом, так что относятся к категории потенциально интересных. Это полноценные объекты коммерческой недвижимости, в которых можно спокойно разместить общепит. Проблемы могут возникнуть только с шумом после 23 часов, но в целом в таких помещениях можно разместить больше видов бизнесов, чем на первых этажах жилых домов. Например, здесь уже можно открыть общепит и даже бар, если публика в нём достаточно интеллигентная.

Ещё один плюс пристройки в том, что её можно нарезать на несколько помещений и сдавать разным арендаторам, например отдельно — подвал и первый этаж. Также есть возможность постепенно расширять помещение за счёт покупки окружающих квартир после получения разрешения строительной экспертизы. Для этого придётся пройти через различные согласования и перестройки, но зато никто не сможет пожаловаться, что ваши арендаторы шумят.

Можно выкупать квартиры и сдавать их как жилую недвижимость, предупреждая квартирантов о возможных неудобствах. Этот лайфхак, конечно, очень дорогой, но если потенциал вашей недвижимости от этого будет расти, то можно им воспользоваться.

Подвальные помещения

В отдельную категорию стоит выделить подвальные помещения. Они также активно реализуются как городскими властями, так и предпринимателями.

Основная трудность в них — общедомовые коммуникации. В подвальном помещении может, например, находиться кран, который перекрывает стояк в жилом доме. Соответственно, кран относится к общедомовой коммуникации, к которой должен быть свободный доступ у каждого жильца.

При необходимости ремонта любого общедомового имущества управляющая компания или ТСЖ имеет право на доступ в помещение без учёта интересов вашего арендатора. Непредоставление такого доступа имеет серьёзные последствия: на собственника помещения возлагается ответственность за аварии. Кроме того, управляющая компания может потребовать доступа в помещение через суд.

Поэтому следует, приобретая подвальное помещение, выбирать объект без общедомовых коммуникаций. Обязательно получите справку из БТИ о том, что таких коммуникаций там нет. Этот документ выдаётся после осмотра помещения кадастровым специалистом.

Как правило, подвал стоит дешевле, чем помещение на первом этаже жилого дома, но чуть дороже, чем на втором. Самый высокий спрос на аренду в подвальных помещениях — у пивных «разливаек» и пунктов выдачи интернет-магазинов: их клиент всегда найдёт.

Окупаемость таких бизнесов может быть в объявлениях указана разная — от 4 до 12 лет. Если вы видите цифры 4–5 лет, стоит задуматься, а зачем владелец продаёт помещение с такой высокой ликвидностью. И обязательно проверить, нет ли у объекта скрытых проблем.

С молотка: брать или не брать

Не стоит брать жилые помещения на этажах выше первого, изъятые за долги, в надежде сделать ремонт и разместить там офисы. По правилам, предусмотренным ст. 23 Жилого кодекса, для перевода помещения в нежилое придётся получить согласие всех жителей дома, а сделать это будет крайне сложно.

Если же на торгах реализуются готовые нежилые помещения на первых этажах в новостройках, то это потенциально интересные объекты, на которые стоит обратить внимание. При грамотном развитии окупить вложения в такой объект можно в достаточно короткие сроки.

Как вести переговоры с потенциальными арендаторами

Не будьте категоричными. Не говорите сразу «нет», обсуждайте условия, старайтесь найти решение, удовлетворяющее обе стороны. Иногда стоит пойти на уступки, например дать на полгода отсрочку на погашение аренды либо снизить на первый год или даже первые два года арендную ставку. Но при этом надо сразу договариваться, что после окончания льготного периода арендная ставка будет 100%. Это поможет начинающим предпринимателям получить свою аудиторию, а вам — развить потенциал помещения с нуля.

Если у вас несколько предложений для слабо раскрученного места, нужно в первую очередь отталкиваться от стабильности арендатора. При выборе между крупным ретейлером с более низкой ставкой за квадратный метр и начинающим ИП с более высокой, стоит склоняться в сторону опытного арендатора. Он найдёт покупателей даже в кризисные времена и прокачает трафик, который в дальнейшем заинтересует и других арендаторов и позволит повысить арендную плату.

В высоколиквидных помещениях имеет смысл выбрать именно того арендатора, который заплатит самую высокую ставку. Вы всегда сможете сдать объект, даже если арендатор внезапно съедет.

Больше материалов по теме «Развитие бизнеса»