Сносим лабиринты, открываем витрину: 8 способов поднять арендную стоимость помещения

Парковка и удобный подъезд — один из главных факторов, влияющих на арендную ставку. Это легко проследить по случаям, когда к помещениям вдруг затрудняется доступ, как часто случалось в 2018 году. К чемпионату мира по футболу власти городов, принимающих гостей, сильно урезали количество парковочных мест. Акцент делали на прогулки, максимально расширяя пешеходные зоны. Это спровоцировало резкое снижение клиентопотока, а следом — быстрый выезд арендаторов из таких помещений. В основном пострадали рестораны, магазины продуктов и одежды. Арендная ставка в результате заметно снизилась.

Поэтому любому владельцу помещения стоит заниматься организацией парковочных мест. Даже если придётся вести длительные переговоры с властями и делать дополнительные вложения, эти расходы, как правило, себя оправдывают.

Самый большой трафик привлекают торговые точки со входами без препятствий: каждая ступенька сокращает количество посетителей на 2–5%. Это особенно важно учитывать, если вы планируете сдавать помещение в аренду магазину или другому объекту, рассчитанному на быстрые посещения. Допустим, небольшой кофейне или пончиковой, которая торгует в основном на вынос.

Если ступеньки уже есть, а опустить вход ниже не получается, собственники прибегают к хитростям. Например, из 5 ступенек делают 4, увеличивая их высоту и размер. Или ставят пандус, который визуально «разбавляет» ступеньки и помогает привлечь больше посетителей.

Ещё один способ повысить доход арендного бизнеса — использовать современные инструменты для поиска арендаторов, ведения расчётов и планирования доходов в зависимости от статистики оплат и задолженностей. Решение Сбера для управления арендным бизнесом позволяет автоматически выполнять эти задачи, а также создавать и хранить договоры, искать новых арендаторов и сразу проверять их благонадёжность.

Если вы планируете сдавать просторное помещение под магазин, в которое арендатор будет регулярно завозить товары, позаботьтесь о втором входе. Сам факт наличия подъезда, отдельной зоны и ворот для разгрузки и погрузки существенно увеличивает стоимость аренды.

Если в качестве арендатора вы видите производство, второй вход тоже необходим. Лучше делать ворота и зону разгрузки пошире: производствам важна функциональность. Если в помещении второго входа нет, можно согласовать перепланировку для его создания. Процедура может занять несколько месяцев: пока идёт согласование, можно сдать помещение в краткосрочную аренду, а затем подыскать более взыскательного и платёжеспособного арендатора.

Важно: на первых этажах жилых домов обычно нельзя сделать дополнительный вход, если он изначально не предусмотрен. Учитывайте это при покупке помещений для сдачи магазинам.

Предприниматели в небольших городах любят закрытые непрозрачные витрины. В миллионниках — наоборот: покупатели хотят понимать, что находится внутри, непрозрачные витрины отпугивают клиентов. Арендаторы учитывают это при выборе помещения.

Пример: Как «Магнит» перестал заклеивать витрины

До прихода на московский рынок торговая сеть «Магнит» активно и успешно развивалась в регионах, хотя витрины почти всех магазинов были закрытыми. Даже открытые витрины «Магнит» заклеивал брендированной плёнкой, не позволяя заглядывать внутрь магазина с улицы, — и это не влияло на посещаемость. Но в Москве люди не хотели идти в такой магазин, отдавая предпочтение пусть более маленьким, но открытым точкам. Со временем ретейлер понял, в чём проблема, и изменил подход к оформлению витрин. Теперь магазины в крупных городах не похожи на точки в регионах.

Арендуя офис, компании ищут максимально комфортные условия для сотрудников. Поэтому владельцу помещения надо сразу подумать об установке панорамных окон — такое остекление автоматически повышает класс здания. Старые окна могут сильно снизить потенциал аренды и арендную ставку при прочих равных.

При ремонте стоит ориентироваться на будущего арендатора и прогнозировать маршрут клиента от входа: чем меньше препятствий и чем больше открытости — тем лучше.

Если планировка заставляет людей бегать в магазине или салоне красоты, как в лабиринте, возвращаться туда не хочется. Рассчитывать на максимальную арендную плату в этом случае не стоит. Чтобы исправить ситуацию, лучше снести лишние стены и перегородки. А при возможности — еще и поставить автоматически открывающиеся двери: они дополнят ощущение открытости, будь то офис или торговый объект.

Чем менее заметен с улицы объект, тем важнее вывеска. Если расположение помещения не самое выгодное, допустим в глубине двора или здания, постарайтесь заранее согласовать размещение вывески с органами местного самоуправления. Такое разрешение даст объекту преимущество перед другими, а вам — возможность запрашивать более высокую арендную плату.

Лайфхак: Вывеска по соседству

Если на здании запрещено размещать вывеску или есть жёсткие ограничения по её виду и размеру, можно закрепить вывеску на помещении поблизости — если договориться с собственником. Такой способ также выручит, когда у вывески на вашем здании низкий охват.

Постарайтесь заранее удовлетворить потребностям потенциальных арендаторов. Например, вопрос № 1 для общепита: «А есть ли вытяжка?» Без неё функционал кафе и ресторана очень ограничен.

Для производственных площадей важно наличие отопления, газа и утепления помещений. Салону красоты, хостелу или гостинице нужны дополнительные мокрые точки.

Резюме

Главная рекомендация — разобраться, как помещение может быть использовано и какому типу арендатора его можно сдать выгоднее всего. Затем стоит инвестировать силы, время и деньги в улучшения, которые важны нужному типу арендатора — благодаря им можно максимизировать цену.

Сами арендаторы неохотно инвестируют в улучшения, неотделимые от помещения, опасаясь внезапного расторжения договора — забрать с собой вытяжной блок, окна и водопровод не получится. Зато они готовы платить больше за аренду помещения, обустроенного специально под их нужды.