Чек-лист: выбираем коммерческую недвижимость в ЖК для сдачи в аренду

Локация

Важно, чтобы к дому был свободный доступ, а вход в помещение — с улицы, а не со двора, иначе не будет достаточного клиентского трафика. Если ЖК окружён забором и туда могут попасть только местные жители, лучше отказаться от покупки объекта. Одни жильцы — слишком узкая аудитория для потенциальных арендаторов.

Надёжность частного застройщика

Проверьте информацию о компании по ключевым критериям:

• Популярность застройщика
• Количество реализованных проектов
• Статистика сдачи объектов в указанные сроки
• Наличие эскроу-счёта — специального счёта в банке, на котором хранятся деньги покупателя до момента, пока строительная компания не выполнит своих обязательств

Если компания не популярна, у неё нет реализованных проектов или имеются прецеденты, когда срок сдачи объекта был нарушен, — это повод задуматься о поиске другого застройщика.

Категория объекта

Важно, чтобы класс комплекса и потенциального арендатора совпадали. Вряд ли получится привлечь премиальную сеть магазинов в ЖК, построенном по программе реновации. В него переедут жители старых домов, большинство из которых — люди преклонного возраста, привыкшие к недорогим товарам.

Наличие канализации и электроснабжения

Помещения без доступа к электричеству и без санузлов снимают неохотно. Даже если речь не о кафе, санузел нужен сотрудникам арендатора. Решить проблему с канализацией и электроснабжением можно, но это долго и дорого.

Площадь объекта

Помещение площадью 20 квадратных метров не снимут крупные ретейлеры. Однако большое пространство тоже подойдёт не каждому бизнесу.

Арендаторы-конкуренты

Допустим, помещение ориентировано на салоны сотовой связи. Если в этом же комплексе один салон уже есть, найти арендатора из той же сферы будет сложно. Лучше сразу ориентироваться на другое использование объекта.

Юридические тонкости

Проверьте, не находится ли помещение в собственности — с помощью выписки из ЕГРН. Если компания передаёт объект по переуступке прав собственности, есть риск получить его вместе с долгами по коммунальным платежам. Покупать коммерческую недвижимость, у которой уже был владелец, лучше с участием нотариуса, чтобы он позаботился о чистоте сделки.

Задержка по срокам сдачи

Если помещение находится в строящемся доме, есть вероятность, что объект сдадут позже заявленной даты. В таком случае сроки окупаемости недвижимости затянутся.

Несоответствие площади

Площадь объекта может не соответствовать заявленной в документах. Даже несущественные расхождения могут стать критичными, если вы рассчитываете сдавать помещение определённым ретейлерам. Например, для получения алкогольной лицензии площадь торговой точки должна быть не меньше 50 квадратных метров.

Изменения планировки

Даже незначительные отличия планировки от заявленной могут ухудшить привлекательность объекта. Например, когда посреди помещения есть балка — часть несущей конструкции, которую нельзя снести. Клиентам арендатора она будет мешать, и они будут заходить в помещение с меньшим удовольствием.

Банкротство застройщика

Самый крупный риск — невыполнение обязательств со стороны застройщика. В случае его признания банкротом объект недвижимости могут арестовать на время проведения проверки. К тому же его могут не достроить: инвестор не получит объект и потеряет деньги. Избежать этого помогает проверка юридической чистоты застройщика.