1. Главная
  2. Как заработать

14 ноября 2022

Как заработать

Чек-лист: выбираем коммерческую недвижимость в ЖК для сдачи в аренду

  • Надежда Орлова

В новостройках первые этажи, как правило, проектируют нежилыми — для размещения объектов коммерции. Там есть отдельный вход, витрины и инженерные системы. Обычно такие площади покупают люди и организации, чтобы сдавать в аренду другим компаниям, к примеру под магазин, кафе, пункт выдачи заказов. Разбираемся, как устроен этот бизнес и на что обращать внимание при выборе помещения.

Застройщиком жилого комплекса может быть компания или город.

Коммерческий застройщик продаёт нежилой объекты так же, как обычные квартиры. Стоимость коммерческой недвижимости выше цен на жильё.

Другой вариант — ЖК строит город под реновацию. В этом случае приобрести площадь можно через электронные торги. Как они устроены, рассказываем в статье «Стоит ли покупать коммерческую недвижимость через аукционы».

В общем случае покупать у города выгоднее: площади продают по рыночной цене с небольшой наценкой. При этом город реализует только построенные и уже введённые в эксплуатацию объекты. У частных застройщиков тоже встречаются привлекательные предложения. Например, если приобретать объект на ранней стадии строительства.

На что обращать внимание при выборе ЖК

.

Локация

Важно, чтобы к дому был свободный доступ, а вход в помещение — с улицы, а не со двора, иначе не будет достаточного клиентского трафика. Если ЖК окружён забором и туда могут попасть только местные жители, лучше отказаться от покупки объекта. Одни жильцы — слишком узкая аудитория для потенциальных арендаторов.

.

Надёжность частного застройщика

Проверьте информацию о компании по ключевым критериям:

  • Популярность застройщика
  • Количество реализованных проектов
  • Статистика сдачи объектов в указанные сроки
  • Наличие эскроу-счёта — специального счёта в банке, на котором хранятся деньги покупателя до момента, пока строительная компания не выполнит своих обязательств

Если компания не популярна, у неё нет реализованных проектов или имеются прецеденты, когда срок сдачи объекта был нарушен, — это повод задуматься о поиске другого застройщика.

.

Категория объекта

Важно, чтобы класс комплекса и потенциального арендатора совпадали. Вряд ли получится привлечь премиальную сеть магазинов в ЖК, построенном по программе реновации. В него переедут жители старых домов, большинство из которых — люди преклонного возраста, привыкшие к недорогим товарам.

Управлять данными об объектах недвижимости, вести расчёты с арендаторами, а также проверять их благонадёжность можно с помощью Решения для коммерческой недвижимости. Подключение к сервису бесплатно, оно позволяет следить за оплатой и получать аналитику о потенциале своего объекта.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

Что учитывать при покупке объекта

.

Наличие канализации и электроснабжения

Помещения без доступа к электричеству и без санузлов снимают неохотно. Даже если речь не о кафе, санузел нужен сотрудникам арендатора. Решить проблему с канализацией и электроснабжением можно, но это долго и дорого.

.

Площадь объекта

Помещение площадью 20 квадратных метров не снимут крупные ретейлеры. Однако большое пространство тоже подойдёт не каждому бизнесу.

.

Арендаторы-конкуренты

Допустим, помещение ориентировано на салоны сотовой связи. Если в этом же комплексе один салон уже есть, найти арендатора из той же сферы будет сложно. Лучше сразу ориентироваться на другое использование объекта.

.

Юридические тонкости

Проверьте, не находится ли помещение в собственности — с помощью выписки из ЕГРН. Если компания передаёт объект по переуступке прав собственности, есть риск получить его вместе с долгами по коммунальным платежам. Покупать коммерческую недвижимость, у которой уже был владелец, лучше с участием нотариуса, чтобы он позаботился о чистоте сделки.

Какие риски стоит иметь в виду

.

Задержка по срокам сдачи

Если помещение находится в строящемся доме, есть вероятность, что объект сдадут позже заявленной даты. В таком случае сроки окупаемости недвижимости затянутся.

.

Несоответствие площади

Площадь объекта может не соответствовать заявленной в документах. Даже несущественные расхождения могут стать критичными, если вы рассчитываете сдавать помещение определённым ретейлерам. Например, для получения алкогольной лицензии площадь торговой точки должна быть не меньше 50 квадратных метров.

.

Изменения планировки

Даже незначительные отличия планировки от заявленной могут ухудшить привлекательность объекта. Например, когда посреди помещения есть балка — часть несущей конструкции, которую нельзя снести. Клиентам арендатора она будет мешать, и они будут заходить в помещение с меньшим удовольствием.

.

Банкротство застройщика

Самый крупный риск — невыполнение обязательств со стороны застройщика. В случае его признания банкротом объект недвижимости могут арестовать на время проведения проверки. К тому же его могут не достроить: инвестор не получит объект и потеряет деньги. Избежать этого помогает проверка юридической чистоты застройщика.

Кейс: помещение в новом ЖК бизнес-класса возле выхода из метро в Москве

Площадь помещения: 410 м²

Стоимость квадратного метра: 745 000 рублей

Итоговая стоимость: 410 * 745К = 305 млн

Входная группа: панорамные окна с отдельным входом

Арендатор: сетевой магазин продуктов питания

Стоимость аренды: 2 500 000 руб./мес.

Срок окупаемости: 10 лет

Теги:

  • Открытие бизнеса
  • Лайфхак
  • B2B
  • Недвижимость
  • Чек-лист

Поделиться:

Рекомендации

    Главное

      2022 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19
      0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota
      8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России
      +7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)
      Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
      Замок

      Мы используем файлы cookie

      Это поможет нам улучшить работу сайта. Оставаясь на сайте, вы соглашаетесь с нашей политикой использования cookie.