Дом-игрушка: как открыть собственный торговый центр
Торговые центры (ТЦ) остаются важными местами притяжения в российских городах — сюда приходят за покупками, развлечениями и едой. Разбираемся, можно ли заработать на собственном ТЦ и отвечаем на главные вопросы: во сколько обойдётся стройка, когда окупятся инвестиции, где искать арендаторов и как наращивать доходы.
Купить готовый объект или построить свой?
Взять готовый объект в собственность или построить свой — оба варианта рабочие. С действующей площадкой будет проще: надо найти предложение, заключить сделку — и можно начинать работать. Например, купить готовый ТЦ в спальном районе Уфы или Томска можно примерно за 130 000 000 рублей.
Построить с нуля — на 40% дешевле, часть помещений можно продать ещё до ввода здания в эксплуатацию. Например, из четырёх этажей три — будут вашими, а четвёртый купят под офисы. Такой подход позволит диверсифицировать вложения.
При выборе подходящей площадки вам предстоит оценить локацию и понять, когда будет основной трафик: днём, вечером, в выходные или будни. Наиболее интересные помещения — видовые, с панорамными окнами, входной группой, с лёгкой доступностью — лучше оставить себе: арендный доход с них самый высокий.
Также важно определить будущую аудиторию торгцентра — семьи с детьми, студенты, пенсионеры или сотрудники ближайших бизнес-центров. В зависимости от этого надо определиться с форматом и сразу подумать, каких арендаторов привлекать. Вряд ли стоит открывать ТЦ под тяжёлый люкс в спальном районе: из центра в него никто не приедет, а местные жители заинтересованы в продукции другого ценового сегмента.
Землю можно взять в долгосрочную аренду, но в любом случае назначение участка должно соответствовать вашей цели, иначе после ввода здания в эксплуатацию могут начаться судебные разбирательства.
Продумайте планировку и отделку. Многие предприниматели в стремлении снизить издержки не проводят коммуникации на вторые и третьи этажи. На этапе строительства это позволит сэкономить до 30 000 000 рублей, но потом возникнут проблемы с поиском арендаторов. Из-за неудачной планировки, отсутствия туалетов, лифтов или эскалаторов объект будет терять трафик, а значит, и арендаторов.
Экономика бизнеса
2 года — средний срок строительства ТЦ
6–8 лет — срок возврата инвестиций
До 70% здания — пригодные для аренды площади
До 80% — доходность бизнеса
Вернуть инвестиции в этот бизнес можно за 6–8 лет. Средний срок строительства ТЦ — два года. У арендного бизнеса 80% — это чистая прибыль. Оценить экономику проекта можно и так: срок инвестиций на 10 лет плюс сумма арендного потока и доходность 10–15%.
Кому подходит такой бизнес?
Связанный с торговыми центрами бизнес требует операционного управления, а также определённых навыков и компетенций. Например, открыть собственный ТЦ может строительная компания или предприниматели, занимающиеся сдачей различных объектов в аренду.
Для операторов ТЦ существуют сервисы, которые упрощают работу с арендаторами. Например, Решение для коммерческой недвижимости представляет собой единое окно для управления арендным бизнесом в интернет-банке СберБизнес. В нём удобно управлять платежами и отслеживать задолженности, а счета арендаторам выставляются автоматически.
Привлечение трафика и поиск арендаторов
Самые привлекательные помещения обычно предлагают крупным игрокам — будущим якорным арендаторам, которые будут генерировать трафик. Как правило, это продуктовые магазины федеральных ретейлеров, известные fashion-бренды или фастфуд-сети. Такие партнёры работают на выгодных для себя условиях, однако именно они в первую очередь привлекают посетителей.
Правильное расположение арендаторов также имеет существенное значение. Например, отправляясь в расположенную на территории ТЦ аптеку, человек может зайти на фудкорт или в продуктовый магазин, если они будут по пути.
В торговых центрах есть множество неторговых площадей, которые способны генерировать нужный вам трафик. Так, устанавливая в холле банкомат, предусмотрите рядом с ним место под кофеточку и корнер, где будут продавать сезонные товары.
Искать арендаторов для своих объектов можно с помощью онлайн-досок объявлений, менеджеров по продажам и специалистов на рынке коммерческой недвижимости, знакомых с потребностями розничного бизнеса у вас в регионе.
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia:
Принципы поиска арендаторов в торговых центрах не меняются. Основное отличие сегодня — выбор брендов, операторов, компаний и коммерческие условия, на которых они готовы рассматривать новые проекты.
Это могут быть скидки, переформатирование помещений под мультиформатные площадки для молодых дизайнеров, разбивка крупных блоков на более мелкие, как сделал недавно «Афимолл», разместив на бывших площадях Inditex новых арендаторов.
Арендная ставка: из чего складываются доходы торгового центра
Условия аренды внутри одного ТЦ будут отличаться в зависимости от расположения объекта, его размера, а также самого арендатора. Обычно ставка складывается из фиксированной стоимости за квадратный метр арендуемой площади, а также процента от выручки арендатора.
В ряде случаев арендатор может договориться на отсрочку платежа, арендные каникулы на время проведения ремонта, а также отказаться от внесения депозита. Чем крупнее игрок, планирующий занять ваши площади, тем больше требований он будет предъявлять во время переговоров.
При этом рентабельность связанного с ТЦ бизнеса стабильно растёт. Через 2–3 года после начала работы площадки стоимость аренды одного квадратного метра будет повышаться на 5–10% в год. Доходность объекта напрямую зависит от количества и качества посетителей: чем больше поводов посетить торговый центр вы организуете, тем выше будет стоимость для ваших арендаторов.
Нужны ли развлечения?
Один из способов увеличить трафик — именно развлечения. Откройте у себя детский центр, компьютерный клуб, боулинг или SPA-центр — и вы получите платёжеспособную аудиторию, которая в перспективе будет пользоваться и другими предложениями торгового центра.
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia:
В связи с дефицитом досуговых и спортивных развлечений для взрослой аудитории собственники ТЦ стали рассматривать альтернативных арендаторов, например клубы для саморазвития и киберспортивные, мастер-классы, творческие кружки, VR-развлечения, лазертаги, картинг, а также спортивные центры с такими занятиями, как танцы, гимнастика, йога, пилатес, сквош. Плюс различные временные коллаборации арендаторов с торговым центром.
Самая популярная концепция ТЦ — та, в которой есть расширенное общественное пространство для досуга, обширный ассортимент развлекательных операторов для разных возрастов и новые фудкорты в формате гастропространств.
