1. Главная
  2. Как заработать

30 декабря 2022

Как заработать

Как купить коммерческий объект на этапе строительства: плюсы и риски

  • Наталия Владимирова

Доходность коммерческих объектов недвижимости в последние годы снижается, а сроки окупаемости — растут. Если вы хотите получить доход быстрее и в большем объёме, стоит покупать помещения на этапе строительства. Сравним инвестиции в готовый объект с покупкой на этапе строительства и разберёмся, как совершить максимально выгодную сделку.

Рынок коммерческой недвижимости: новые реалии

На рынке коммерческой недвижимости за последние три года произошло много изменений. Арендная ставка начала снижаться с начала пандемии, после этого многие предприятия просто не смогли выжить и закрыли свой бизнес.

В первую очередь пострадали объекты двух видов: торговые центры класса «окружные» и выше и офисная недвижимость. В этом году с рынка уходили иностранные компании, прежде занимавшие торговые точки, складские помещения, офисы. Освободилось множество офисных помещений, которые изначально строились под иностранных арендаторов. Не все российские компании готовы снимать помещения такого высокого класса. При этом динамика на рынке положительная: многие компании меняли локацию, переезжали из офиса в офис, повышая тем самым комфортабельность и улучшая территориальное расположение.

Коммерческая недвижимость остаётся одним из самых надёжных капиталовложений, и в неё продолжают инвестировать. За три квартала 2022 года общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость составил 248,6 млрд рублей. Это на 4% больше, чем годом ранее, по данным агентства недвижимости Knight Frank.

В то же время у торговых помещений ещё в пандемию снизилась доходность. Аналитики Knight Frank высчитали, что в половине торговых улиц столицы минимальная ставка аренды, запрашиваемая владельцами объектов стрит-ретейла в Москве, сократилась на 10–45% в первом полугодии 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021-го. По мнению директора направления стрит-ретейла Knight Frank Ирины Козиной, эта динамика обусловлена уходом с рынка международных брендов.

Поэтому в текущей экономической ситуации для инвесторов важны максимально короткие сроки окупаемости. Давайте сравним сроки окупаемости готовых объектов со строящимися и разберёмся, кому из инвесторов больше подходит тот или иной вариант.

Готовый арендный бизнес с подобранным арендатором

Если зайти на классифайды Циан или Авито, то в текстах объявлений по продаже готовых арендных бизнесов в ценовом диапазоне 5–40 млн рублей вы увидите сроки окупаемости в пределах 10–15 лет.

Покупка такого готового арендного бизнеса — удобный инструмент для тех, кто не готов искать арендатора самостоятельно и вкладывает средства надолго. В этом варианте от инвестора требуется минимум усилий. Так вы сможете легко зайти на рынок, постепенно окупить вложения и получить ощутимую прибавку к пенсии в будущем.

Готовый объект без истории

Второй случай — покупка готового объекта недвижимости у государства, например у Департамента имущества города Москвы. Сейчас в столице множество построенной жилой недвижимости, на первых этажах которой расположены помещения для бизнеса.

Государство оценивает примерную рыночную стоимость таких объектов на основании нескольких параметров, в том числе:

.

сравнительная цена

.

потенциальная доходность

.

кадастровая стоимость

.

объём вложений в строительство этого объекта недвижимости.

У подобных объектов нет готового коммерческого потенциала, потому что в них никто ранее не вёл бизнес. Развитие этого потенциала — задача покупателя. От инвестора потребуется вложить деньги в оснащение помещения под конкретного арендатора или в чистовой ремонт и найти этого арендатора.

Средний срок окупаемости таких объектов — 7–8 лет. Плюс таких объектов — их безрисковость, ведь их продаёт государство. Минус — дополнительные вложения в ремонт и усилия на подбор арендаторов.

Облегчить управление арендным бизнесом и поиск арендаторов помогает Решение для коммерческой недвижимости от Сбера. В едином окне можно собрать всю информацию о потенциале помещения по таким показателям, как проходимость, средняя стоимость аренды, конкурентная среда. Также решение помогает с расчётами, созданием и хранением договоров аренды, планированием дохода.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

Инвестиции на этапе стройки

Застройщик может реализовать коммерческие помещения на разных стадиях.

Как правило, наплыв желающих купить такую недвижимость случается, когда уже выкопана подземная парковка или хотя бы штыри фундамента. На этой стадии стоимость потенциального объекта недвижимости уже на 20% выше, чем на стадии проектирования и формирования первых договоров долевого участия.

Если приобретать такой объект недвижимости, то срок окупаемости может составить 4–5 лет после введения его в эксплуатацию. Нужно учитывать, что в Москве срок строительства жилых объектов с коммерческими помещениями — 1–2 года, после чего в течение года идёт заселение жителей, возведение инфраструктуры. Поэтому первые пару лет, пока объект только раскрывает свой арендный потенциал, сумма аренды, вероятно, будет ниже.

Однако есть и очевидные плюсы. Вложение на этой стадии позволяет получить видовые объекты с удобным расположением, привлекательной входной группой, витринными окнами и другими бонусами.

Инвестиции в строящийся объект подходят тем инвесторам, для которых важно их окупить в среднесрочной перспективе. Плюс они должны иметь возможность заморозить определённую сумму, пока идёт строительство.

Дополнительный бонус покупки строящейся коммерческой недвижимости в том, что вы получаете возможность обсуждать условия с продавцом. На раннем этапе у застройщиков, как правило, нет очереди из покупателей, так что они могут легко согласиться на индивидуальную рассрочку. Таким образом инвестор может существенно снизить кредитную и долговую нагрузку на свой бизнес.

На этом этапе инвестор и застройщик могут даже договориться о соинвестировании ради того, чтобы сделать помещение более подходящим под запросы инвестора. Допустим, установить дополнительный лифт или эскалатор, изначально не заложенный в проекте, но существенно повышающий клиентопоток в торговом объекте.

Не хотите кота в мешке? Специально для этого в Решении для коммерческой недвижимости от Сбера бесплатно предоставляется геоаналитический сервис, в котором вы сможете оценить пешеходный и автомобильный трафик, подобрать отрасль потенциального арендатора на объект и ознакомиться с возможными рисками простоя выбранного объекта.

Риски строящихся объектов

Основной риск при инвестиции в строящийся объект — попадание на долгострой.

Чтобы его избежать, необходимо тщательно выбирать застройщика, изучая его историю, объём и сроки уже сданной застройки. Чем крупнее застройщик — тем надёжнее.

Более безопасными партнёрами для инвестора считаются компании, у которых есть обязательства перед банками. Информацию об этом можно найти в публичных источниках. А низкая стоимость квадратного метра по сравнению со среднерыночной относится к тем параметрам, которые должны настораживать при выборе застройщика.


Краткое резюме: критерии для максимально выгодной сделки

.

Оцените свои возможности по усилиям, которые вы готовы вкладывать в работу с объектом. Если покупка готового арендного бизнеса потребует как минимум сил и времени, то вложения в строящийся объект предполагают максимального участия инвестора.

.

Решите, насколько важно для вас минимизировать риски. Если это главный критерий, то оптимальный вариант — покупка готового помещения у государства.

.

Оцените, как быстро вы хотите окупить инвестиции. Инвестиции в строящийся объект принесут максимум дохода и самую быструю окупаемость, покупка готового объекта может стать компромиссным вариантом по сравнению с готовым бизнесом.

.

Подумайте, есть ли у вас необходимость участвовать в создании объекта. Такая возможность открывается при его покупке на самой ранней стадии строительства.

Теги:

  • Управление рисками
  • Арендодатели
  • Недвижимость

Поделиться:

Рекомендации

    Главное

      2022 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19
      0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota
      8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России
      +7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)
      Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.
      Замок

      Мы используем файлы cookie

      Это поможет нам улучшить работу сайта. Оставаясь на сайте, вы соглашаетесь с нашей политикой использования cookie.