Как купить коммерческий объект на этапе строительства: плюсы и риски

Рынок коммерческой недвижимости: новые реалии

На рынке коммерческой недвижимости за последние три года произошло много изменений. Арендная ставка начала снижаться с начала пандемии, после этого многие предприятия просто не смогли выжить и закрыли свой бизнес.

В первую очередь пострадали объекты двух видов: торговые центры класса «окружные» и выше и офисная недвижимость. В этом году с рынка уходили иностранные компании, прежде занимавшие торговые точки, складские помещения, офисы. Освободилось множество офисных помещений, которые изначально строились под иностранных арендаторов. Не все российские компании готовы снимать помещения такого высокого класса. При этом динамика на рынке положительная: многие компании меняли локацию, переезжали из офиса в офис, повышая тем самым комфортабельность и улучшая территориальное расположение.

Коммерческая недвижимость остаётся одним из самых надёжных капиталовложений, и в неё продолжают инвестировать. За три квартала 2022 года общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость составил 248,6 млрд рублей. Это на 4% больше, чем годом ранее, по данным агентства недвижимости Knight Frank.

В то же время у торговых помещений ещё в пандемию снизилась доходность. Аналитики Knight Frank высчитали, что в половине торговых улиц столицы минимальная ставка аренды, запрашиваемая владельцами объектов стрит-ретейла в Москве, сократилась на 10–45% в первом полугодии 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021-го. По мнению директора направления стрит-ретейла Knight Frank Ирины Козиной, эта динамика обусловлена уходом с рынка международных брендов.

Поэтому в текущей экономической ситуации для инвесторов важны максимально короткие сроки окупаемости. Давайте сравним сроки окупаемости готовых объектов со строящимися и разберёмся, кому из инвесторов больше подходит тот или иной вариант.

Готовый арендный бизнес с подобранным арендатором

Если зайти на классифайды Циан или Авито, то в текстах объявлений по продаже готовых арендных бизнесов в ценовом диапазоне 5–40 млн рублей вы увидите сроки окупаемости в пределах 10–15 лет.

Покупка такого готового арендного бизнеса — удобный инструмент для тех, кто не готов искать арендатора самостоятельно и вкладывает средства надолго. В этом варианте от инвестора требуется минимум усилий. Так вы сможете легко зайти на рынок, постепенно окупить вложения и получить ощутимую прибавку к пенсии в будущем.

Готовый объект без истории

Второй случай — покупка готового объекта недвижимости у государства, например у Департамента имущества города Москвы. Сейчас в столице множество построенной жилой недвижимости, на первых этажах которой расположены помещения для бизнеса.

Государство оценивает примерную рыночную стоимость таких объектов на основании нескольких параметров, в том числе:

У подобных объектов нет готового коммерческого потенциала, потому что в них никто ранее не вёл бизнес. Развитие этого потенциала — задача покупателя. От инвестора потребуется вложить деньги в оснащение помещения под конкретного арендатора или в чистовой ремонт и найти этого арендатора.

Средний срок окупаемости таких объектов — 7–8 лет. Плюс таких объектов — их безрисковость, ведь их продаёт государство. Минус — дополнительные вложения в ремонт и усилия на подбор арендаторов.

Облегчить управление арендным бизнесом и поиск арендаторов помогает Решение для коммерческой недвижимости от Сбера. В едином окне можно собрать всю информацию о потенциале помещения по таким показателям, как проходимость, средняя стоимость аренды, конкурентная среда. Также решение помогает с расчётами, созданием и хранением договоров аренды, планированием дохода.

Реклама. Рекламодатель www.sberbank.ru

Инвестиции на этапе стройки

Застройщик может реализовать коммерческие помещения на разных стадиях.

Как правило, наплыв желающих купить такую недвижимость случается, когда уже выкопана подземная парковка или хотя бы штыри фундамента. На этой стадии стоимость потенциального объекта недвижимости уже на 20% выше, чем на стадии проектирования и формирования первых договоров долевого участия.

Дополнительный бонус покупки строящейся коммерческой недвижимости в том, что вы получаете возможность обсуждать условия с продавцом. На раннем этапе у застройщиков, как правило, нет очереди из покупателей, так что они могут легко согласиться на индивидуальную рассрочку. Таким образом инвестор может существенно снизить кредитную и долговую нагрузку на свой бизнес.

На этом этапе инвестор и застройщик могут даже договориться о соинвестировании ради того, чтобы сделать помещение более подходящим под запросы инвестора. Допустим, установить дополнительный лифт или эскалатор, изначально не заложенный в проекте, но существенно повышающий клиентопоток в торговом объекте.

Не хотите кота в мешке? Специально для этого в Решении для коммерческой недвижимости от Сбера бесплатно предоставляется геоаналитический сервис, в котором вы сможете оценить пешеходный и автомобильный трафик, подобрать отрасль потенциального арендатора на объект и ознакомиться с возможными рисками простоя выбранного объекта.

Риски строящихся объектов

Основной риск при инвестиции в строящийся объект — попадание на долгострой.

Чтобы его избежать, необходимо тщательно выбирать застройщика, изучая его историю, объём и сроки уже сданной застройки. Чем крупнее застройщик — тем надёжнее.

Более безопасными партнёрами для инвестора считаются компании, у которых есть обязательства перед банками. Информацию об этом можно найти в публичных источниках. А низкая стоимость квадратного метра по сравнению со среднерыночной относится к тем параметрам, которые должны настораживать при выборе застройщика.

Краткое резюме: критерии для максимально выгодной сделки