Сдача квартиры в аренду — стабильный источник дохода, который, как правило, не создает лишних хлопот арендодателю. При одном условии — надо все правильно оформить. Подготовили инструкцию для арендодателей, в которой рассказываем, как без рисков и с максимальной выгодой сдавать квартиру.

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить свое имущество и избежать конфликтов.

Перейти на самозанятость можно, даже если вы уже сдаете квартиру. Перезаключать договор с жильцами не придется, просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, уплачивая налог каждый месяц. При этом вы можете продолжать трудиться на основной работе и совмещать это с самозанятостью.

Какие налоги платят самозанятые

Самозанятость позволяет платить значительно меньше налогов, чем другие легальные варианты. Сейчас можно сдавать квартиру в аренду и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП. У самозанятого при заключении договора с физлицом налог составит 4%, а с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры можно бесплатно, например, пока вы ищете жильцов или в первый день действия договора аренды.

Важное ограничение: самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Кроме того, у самозанятых есть ограничение и по доходу. Если он превысит 2,4 млн руб. в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца.

Каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя, не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Подтверждение — в письме ФНС от 13 июня 2019 г.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:

• оплата должна происходить исходя из фактического потребления коммунальных услуг,
• а сам факт потребления и его объем должны фиксироваться на основании показаний приборов учета.

Чтобы сэкономить, пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъемщики оплачивают ЖКУ по счетчикам.

Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придется только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали что-то в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придется заплатить налог.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, надо подписать договор с жильцами. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

• Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
• Подтверждение права собственности на жилье. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или дарения.
• Выписка из лицевого счета в ЖЭК с именами граждан, зарегистрированных в квартире.
• Если кроме вас есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
• Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Пользователям сервиса «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн доступен конструктор документов с шаблонами договоров, среди которых договор найма и аренды.

Как найти арендаторов

По пунктам пройдем путь составления и размещения объявления о сдаче недвижимости.

• Объявление. Процесс сдачи жилья начинается с объявления. Большинство платформ упрощают этот процесс до минимума: вам остается ввести адрес, разместить фото и написать что-то вроде сопроводительного текста. Расскажите о своей квартире: сколько в ней комнат, какие есть удобства, укажите высоту потолков и год постройки дома. Если у вас есть новые вещи или дизайнерский ремонт — это тоже стоит указать. Добавьте преимущества района. Укажите и свои пожелания, напишите, кому вы готовы сдать жилье. Например, у арендаторов не должно быть животных или они не должны курить вне жилой зоны.
• Фотографии. Фотографии — самая важная часть объявления, которая может как отпугнуть, так и привлечь потенциального арендодателя. Снимите квартиру при хорошем освещении и с разных ракурсов. Это должна быть каждая комната, а также санузел, кухня. Некоторые добавляют фото двора, вида из окна. Фотографии должны показывать вашу квартиру с привлекательной стороны.
  

• Риелтор. Фотографии и описания сделаны, можно приступать к поиску арендаторов. Это можно сделать самостоятельно или через риелтора. В первом случае вы сами занимаетесь мониторингом отзывов, показом квартиры, составлением договора, во втором — это делают за вас. При поиске риелтора обратите внимание на отзывы, как он представлен в социальных сетях и есть ли у него юридическое образование. Хороший риелтор должен быть посредником между вами (собственником) и жильцом, в том числе грамотно составить договор, зафиксировав обязанности сторон.

• Договор. Чтобы избежать конфликтов, в договоре стоит указать периодичность внесения и сумму аренды, оплаты ЖКУ. В договоре можно зафиксировать потенциально спорные моменты: можно ли что-то менять в квартире, выбрасывать вещи, приходить без предупреждения; действия в форс-мажорных обстоятельствах, замена сломанных вещей. Чем подробнее вы пропишете все спорные моменты, тем меньше конфликтов у вас будет в будущем с арендаторами.

Как выстроить добрые отношения с арендаторами

Вы не обязаны дружить с квартиросъемщиком и писать ему каждую неделю, но добрые отношения влияют на лояльность вашего жильца, а значит, и на срок сдачи квартиры. Оставьте свои контактные данные, телефоны экстренных служб и расскажите, что нужно делать, если вдруг случился потоп или пожар. Перед тем как сдать квартиру, составьте опись имущества — обычно туда включают ценные вещи, бытовую технику и крупногабаритную мебель: зафиксируйте состояние вещей и факт их передачи жильцу.

Уважайте личные границы вашего квартиросъемщика: не заглядывайте без предупреждения и не диктуйте, как он должен располагать вещи. Бывают непредвиденные обстоятельства, которые не позволяют вовремя оплатить аренду: вы можете пойти навстречу и проявить гибкость. Главное, не позволяйте злоупотреблять вашим добродушием. Заранее укажите возможные спорные моменты в договоре, чтобы в случае чего напомнить жильцу: раз на бумаге стоит его подпись — значит, он был согласен с правилами.