Финансы и законы

14 августа 2022

Недвижимость без сюрпризов: как защититься от рисков при покупке коммерческих объектов

14 августа 2022

Чтобы арендный бизнес не рухнул на самом старте, важно тщательно проверить помещение перед покупкой. Эксперты рассказывают, на что обращать внимание.

Рисков при покупке коммерческой недвижимости много, поэтому удобнее рассортировать их по группам — и проверять объект по порядку. Можно выделить 4 основные категории:

.

Маркетинговые риски. Неприятные сюрпризы, снижающие ожидаемую прибыль от помещения. В том числе внезапный уход арендатора, конкуренция выше прогнозов и клиентский поток ниже ожиданий.

.

Юридические риски в сфере прав на объект. Проблемы с документами и оформлением прав, которые начинаются после передачи денег продавцу. Например, препятствия для оформления в собственность, неожиданные претензии на объект от третьих лиц, обременения и ограничения, запреты на использование помещения от властей или требование снести здание.

.

Риски, связанные с процедурой покупки. Ситуации, когда продавец может получить деньги раньше, чем помещение перейдёт в собственность покупателя, и исчезнуть с деньгами. Либо затягивать завершение сделки.

.

Технические риски. Незапланированные расходы на ремонт здания и инженерных сетей: электросетей, водопровода, газопровода, канализации, вытяжки и так далее.

Маркетинговый анализ: изучаем конкурентов и клиентский поток

Оценивать маркетинговые риски проще, чем остальные, — но и эту работу можно облегчить, если покупать объект в кредит: тогда маркетинговый анализ проведёт банк.

Прежде всего проверяют класс недвижимости и выгодность местоположения с точки зрения бизнеса арендатора. Если речь о стрит-ретейле, анализируют конкурентов: как близко они расположены, насколько пересекается целевая аудитория, есть ли сильные точки, расположенные ближе к выходу из метро? Конкуренты поблизости могут сильно снизить выручку, даже если сам по себе объект высокого класса и находится недалеко от транспортных узлов, отмечает эксперт.

Отдельно анализируют доступность инфраструктуры во все сезоны: как покупатели или потенциальные клиенты будут добираться до точки? Удобный ли заезд для погрузки и разгрузки? Достаточно ли заметны объект и вывеска?

Когда недвижимость продаётся с арендатором как готовый бизнес, выгодность сделки зависит от объёма арендного потока и его надёжности. Важно детально изучить условия договора аренды. Если арендатор может выйти из договора в короткий срок или в договоре прописаны жёсткие условия по скидкам, покупателю стоит требовать, чтобы стоимость объекта была снижена, либо отказаться от приобретения.

Если арендатора нет, начать его поиск можно до заключения сделки, чтобы оценить перспективность помещения и его стоимость, а в случае покупки — сразу получать доход. Быстро найти арендаторов помогает решение Сбера по управлению арендным бизнесом: вы сможете размещать объявления на Домклике, проверять потенциальных арендаторов на благонадёжность и использовать сервисы геоаналитики для определения наиболее перспективной отрасли бизнеса арендатора в конкретном помещении. А после сдачи помещения — автоматизировать бизнес-процессы. Например, формировать счета и отслеживать их оплату.

Предотвращаем ключевые юридические риски

Юридические риски — основные, они связаны с добросовестностью продавца. Раньше популярным видом мошенничества было оформление сделки недееспособным продавцом, который затем её отменял. Сегодня покупатели чаще всего сталкиваются с претензиями от третьих лиц.

Поскольку сделки обычно проходят между физическими лицами, прежде всего надо выяснить семейное положение продавца. «Главное — понять, не находится ли продавец в бракоразводном процессе и не оспорит ли его партнёр факт продажи имущества, заключен ли между супругами брачный договор и какие условия он содержит в отношении объекта продажи», — объясняет эксперт. Если продавец находится в браке, покупателю нужно получить от него документ — согласие супруга на реализацию объекта.

Также стоит обратить внимание на то, есть ли среди собственников объекта недвижимости несовершеннолетние дети. В таком случае потребуется надлежаще оформленное разрешение органа опеки и попечительства, без которого сделка не может быть совершена.

Сделку могут признать недействительной и в том случае, если на владельца объекта открыто уголовное или административное дело. На этот случай у продавца также можно запросить дополнительные письменные заверения или справку из МВД.

Юрлица как правило продают недвижимость вместе с долей компании, чтобы оптимизировать налоги. Такие объекты могут стоить дешевле, однако возникают риски претензий от третьих лиц. Самая распространённая ситуация, когда у нового владельца доли в компании требуют возврата долга.

Может оказаться, что бывший гендиректор взял займ и не отразил его на балансе — и к новому владельцу объекта приходят кредиторы за возвратом такого долга. Чтобы такого не случилось, надо запрашивать у продавца гарантии и заверения об отсутствии долгов. Если сделка совершена с помощью кредита, покупателю проще разобраться с подобной ситуацией и другими претензиями: банк выступает в суде на стороне клиента, а в случае мошенничества готовит документы в МВД.

Примеры заверений, которые можно запросить у продавца доли компании

.

Заверение, что продаваемые доли в уставном капитале полностью оплачены, не проданы, не заложены, не состоят под арестом или в каком-либо споре, не имеют обременений.

.

Гарантия, что устав компании не содержит запретов на продажу и других ограничений.

.

Гарантия, что продавец надлежащим образом уведомил других партнёров, если они есть, и получил от них отказы от использования преимущественного права на приобретение этой доли.

.

Обязательство в течение трёх дней с момента подписания договора купли-продажи письменно уведомить всех участников компании и её руководство о продаже доли.

Проверяем легитимность постройки и права продавца

Власти могут вынести постановление о сносе здания. Так бывает, если оно построено без официального разрешения, а попытки узаконить постройку через суд оказались безуспешными. Чтобы проверить легитимность объекта, надо изучить первичные документы, главный — разрешение на строительство, которое должно быть у собственника.

Оформлению объекта в собственность нового владельца может помешать и неправильная постановка на кадастровый учёт. Чтобы убедиться, что всё оформлено корректно, запросите справки по объекту у Росреестра.

Убедитесь, что продавец получил недвижимость законно и имеет право её продавать. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН и предыдущие договоры купли-продажи.

Отдельно проверьте законность подключения городских коммуникаций, заявленного продавцом объёма электрической мощности и оборудования, включая вытяжку.

Проверяем состояние помещения и инженерные коммуникации

Проверьте техническое состояние каждого помещения, чтобы избежать дополнительных расходов после сделки. Это особенно важно при покупке складов и промышленных зданий с оборудованием. Убедитесь, что ворота открываются, холодильное оборудование работает и поддерживает нужную температуру, канализация и водоснабжение исправны.

Для глубокой проверки электрики и других коммуникаций стоит пригласить специалистов.

Выбираем безопасную процедуру покупки

Самый безопасный вид сделок — покупка помещения у города. В остальных случаях лучше обращаться за помощью к нотариусу и в банк, чтобы юристы проверили документы и запросили у продавца нужные гарантии.

Оформление перехода права собственности в Росреестре может занять много времени. Здесь возникает вопрос: в какой момент покупатель должен отдать деньги продавцу. Покупатель хочет заплатить после регистрации, а продавец — получить деньги раньше. Аккредитив разрешает эту ситуацию. Деньги покупателя замораживаются для продавца до того момента, как документы будут оформлены, и никто из участников сделки не рискует. Переводить задаток и тем более полную сумму на расчётный счёт продавца не стоит, особенно без письменного договора купли-продажи. Недобросовестный продавец может исчезнуть с деньгами.