Как выбрать локацию для бизнеса

Содержание

Локация критически важна для бизнесов в сферах торговли, офлайн-услуг, общепита. Прибыль напрямую зависит от места, где находится точка. Для производственных компаний выбор места не так важен. Гораздо важнее то, удобно ли расположено производство и как настроена логистика.

Ключевые критерии при выборе локации

1. Зона обслуживания. Это радиус, откуда приходят клиенты. Например: 400 м для магазина «у дома», 1 км для небольшого салона красоты эконом-класса.
2. Население. Количество жителей и работающих людей в этой зоне.
3. Проходимость. Поток людей в разное время. Его надо замерить утром, днем и вечером по будням и по выходным. Или можно можно изучить, сколько в этом месте люди делают покупок у конкурентов.
4. Платежеспособность. Уровень доходов потенциальных клиентов. Оценивается по типу жилья, брендам в соседних магазинах.
5. Конкуренты. Количество конкурентов в выбранном районе.
6. Средний чек. Сколько денег в среднем оставляют покупатели конкурентов в этой локации.
7. Выручка конкурентов. Общий оборот рынка в этой точке.
8. Емкость рынка. Чтобы ее оценить, нужно сравнить общие расходы населения с выручкой конкурентов.

Можно самостоятельно собрать данные. Например, обойти район и посчитать количество конкурентов или посмотреть на Яндекс Картах. Чтобы замерить проходимость, провести возле будущей точки некоторое время.

Однако удобнее и достовернее получить данные из специальных сервисов. Например, у Сбера есть специальный сервис Геоаналитика, который позволяет оценить все параметры. Кстати, предприниматели, которые уже пользуется бесплатным отраслевым решением для розничной торговли, могут получить все данные прямо там.

Два способа оценить локацию: трафик, средний чек, конкуренты

Способ 1. С помощью «метода конкурента»

Это просто: найдите ближайшего конкурента, посчитайте у него выручку, а потом спроецируйте на свое место.

1. Купите что-то утром — при открытии точки, затем вечером — при закрытии. По номерам чеков можно определить, сколько было покупок за день.
2. Постойте рядом с местом, где клиенты расплачиваются, и послушайте, какие суммы им называют. Так можно оценить средний чек.
3. Рассчитайте выручку по формуле:
   Выручка = Количество чеков за день х Средний чек

Способ 2. С помощью сервисов аналитики

Есть сервисы, которые показывают, сколько заведений того или иного типа находится в нужном вам районе, сколько людей там проживает, сколько они тратят и пр. Рассмотрим, как это работает, на примере сервиса Геоаналитика от Сбера.

Шаг 1. Оценка численности населения в потенциальной зоне обслуживания. Сначала надо указать, где вы планируете открыть точку — вбейте адрес. Затем нужно выбрать потенциальную зону — гексагон (400 м, 900 м и 2,4 км). Сервис покажет количество человек в гексагоне. Если зона обслуживания более широкая, то нужно сложить данные по нескольким гексагонам. На рисунке показано, как выглядит результат в сервисе Геоаналитика.

Пример работы сервиса Геоаналитика от Сбера

Шаг 2. Оценка проходимости места и возможного клиентопотока. Допустим, вы выбрали место, теперь надо убедиться, что там есть достаточный поток людей. На рисунке показано, как сервисе Геоаналитика показывает трафик — сразу видно, на каких улицах он максимальный.

Вы можете сами попробовать работу сервиса, для этого достаточно подключить бесплатный доступ в режиме демо. А если у вас уже зарегистрирован бизнес в сфере розничной торговли, то вы можете подключить отраслевое решение и получить доступ к полной версии Геоаналитики.

Пример работы сервиса Геоаналитика от Сбера

Шаг 3. Оценка покупательской способности клиентов будущей точки. Важно понять, на что и сколько тратят ваши потенциальные клиенты в выбранной зоне. И тут снова на помощь приходят сервисы. Например, Геоаналитика позволяет оценить как сумму расходов, так и количество покупателей.

Пример работы сервиса Геоаналитика от Сбера

Добавим, что вы можете самостоятельно оценить покупательскую способность населения в локации:

• по типу существующего и строящегося жилья;
• по стоимости нового жилья;
• качеству торговой недвижимости;
• брендам, представленным в близлежащих магазинах.

Кроме того, можно посмотреть опубликованные данные официальной статистики доходов и расходов населения в целом по городу.

Шаг 4. Оценка числа конкурентов по соседству (уровень конкуренции). Скорее всего, часть выбранной зоны уже занята конкурентами. Как их посчитать? Например, сервис Геоаналитика показывает плотность конкурентов и их ключевые финансовые метрики в локации. Оформите демодоступ, чтобы попробовать сервис на практике.

Пример работы сервиса Геоаналитика от Сбера

Шаг 5. Средний чек в локации. Напомним, что можно самостоятельно оценить средний чек конкурентов: нужно зайти в интересующую точку и покрутиться там у прилавка. Но таким образом сложно охватить всех конкурентов. По сути, сервис Геоаналитика делает ту же самую работу, но гораздо быстрее и эффективнее. Тут можно посмотреть, какой реальный чек по вашей отрасли в интересующем месте.

Дополнительно можно сравнить со средним показателем по городу и понять, насколько в целом выгодно размещать в данной локации торговую точку. На рисунке видно, в каких местах Москвы чеки более высокие, а в каких более низкие — помогает цветовая дифференциация.

Пример работы сервиса Геоаналитика от Сбера

На что обращать внимание при выборе помещения

Кроме самой локации важны технические параметры помещения.

Что проверить при осмотре помещения:

• освещение и уровень шума утром и вечером;
• состояние стен, потолка, пола — смотрите, чтобы не было трещин, протечек, плесени;
• работа кондиционера (если есть) — насколько он шумный, не появляется ли при включении неприятный запах;
• период, когда в последний раз проводился капремонт здания — для старых домов это важно;
• наличие интернета и его скорость — если для работы нужен Wi-Fi.

Что важно знать про разные варианты помещений, прописали в таблице.

Продуктовый магазин: советы по выбору локации

Формат магазина

Для небольшого минимаркета «у дома»:

• Жилые комплексы (новостройки) — лучший вариант. Первые этажи там часто сдаются под магазины, есть готовые коммуникации. Минус — аренда дороже, чем в старом фонде.
• Дома старого фонда — аренда дешевле, но нужно проверять, переведено ли помещение в нежилой фонд. Часто бывают проблемы с коммуникациями.

Для магазина с уникальным товаром (крафтовые продукты, фермерская лавка, сыры, чай):

• Торговые центры — можно, если у вас есть то, чего нет у конкурентов. Но будьте готовы к высокой аренде и жестким правилам.
• Отдельно стоящие здания — хороший вариант. Нет соседей-жильцов, можно занять большую площадь. Но внимательно считайте коммунальные платежи — они могут быть выше, чем в жилом доме.

Трафик и его качество

Можно приехать на место в разное время (утро, обед, вечер, будни и выходные) и посмотреть не только количество людей, но и кто эти люди и что у них в руках.

• Разряженный трафик — это когда люди идут с пакетами из другой «Пятёрочки». Они уже потратили деньги, и до вашего магазина дойдут «пустыми».
• Как с этим бороться: либо открываться до конкурента по ходу движения, либо предлагать то, чего нет у сетевиков.

Оценить качество трафика в конкретной локации можно также с помощью отраслевого решения для розничной торговли. Помимо аналитики по продажам и конкурентам, тут можно выбрать помещение с учетом трафика, анализа доходов потребителей и арендной платы.

Пример выбора помещения через отраслевое решения для розничной торговли

Зона влияния

Для продуктового магазина главное — ближняя зона в радиусе 400 метров. Это расстояние, которое человек готов пройти пешком за хлебом и молоком.

• Считайте по тротуарам и тропинкам. Если через дорогу сложный переход (подземный или надземный), жители домов на другой стороне в вашу зону не входят — им будет неудобно.
• Учитывайте ширину дороги. Чем шире и оживленнее магистраль, тем меньше людей с другой стороны станут вашими клиентами.

Удобство для клиента

• Парковка. Люди часто приезжают на машинах. Есть ли удобная парковка? Можно ли быстро заехать и выехать?
• Вход. Если ступенек больше 5–7 — это проблема для пожилых людей и родителей с колясками. Зимой такие ступеньки травмоопасны.
• Освещение. Вечером должно быть светло и безопасно.

Инфраструктура и соседи

• Кто рядом? Аптеки, салоны красоты, кофейни — хорошие соседи, они создают дополнительный трафик.
• Конкуренты. Если рядом крупный сетевой магазин («Пятёрочка», «Магнит»), вам будет сложно. Нужно либо предлагать то, чего нет у них (крафтовые продукты, местная фермерская продукция), либо работать круглосуточно, либо иметь другие конкурентные преимущества.
• Жильцы над вами. Если вы открываетесь в жилом доме, заранее подумайте, как не мешать соседям: сделайте шумоизоляцию, организуйте загрузку товаров так, чтобы не загораживать подъезд.

Салон красоты: советы по выбора локации

Формат слона

Для эконом (простые стрижки, маникюр, недорого):

• Спальные районы. Клиентам важно, чтобы было близко к дому.
• Идеальный вариант — первый этаж жилого дома с отдельным входом. Обратите внимание, чтобы ступенек было как можно меньше.

Для бизнес-салона (широкий спектр услуг, качественное оборудование):

• Престижные районы, торговые центры, бизнес-центры. Здесь важна транспортная доступность: удобный подъезд, парковка, остановки рядом.

Для премиум-салона (эксклюзив, высокий сервис):

• Центр города, отдельные здания. Клиенты готовы специально ехать к вам, если вы предлагаете что-то уникальное.

Для салонов с экспресс-услугами (маникюр, укладка, брови):

• Торговые центры (ТЦ). Здесь большой поток людей, но есть свои правила: высокая аренда, жесткий график работы и полное подчинение правилам ТЦ.

Удобство для клиента (поставьте себя на место гостя)

• Удобно ли подходить пешком? Нет ли темных дворов или оживленных трасс, которые нужно переходить?
• Есть ли парковка? Если нет бесплатной, можно ли арендовать места рядом?
• Удобно ли подъехать на такси?

Кто вокруг

• Посчитайте конкурентов. Сходите в салоны рядом как тайный покупатель. Посмотрите, что у них хорошо, а что плохо. Их слабые места можно сделать своими преимуществами.
• Оцените «зону влияния». Примерно 70% клиентов придут к вам из радиуса 1 км. Посмотрите, сколько людей живет рядом, какие у них дома (новостройки или старый фонд — это подскажет уровень дохода).

Инфраструктура

• Есть ли рядом банкоматы, магазины, фитнес-клубы? Хорошие соседи могут стать источником клиентов (можно договориться о скидках друг для друга).
• Освещена ли улица вечером? Безопасно ли?

Оценить качество трафика в конкретной локации можно также с помощью отраслевого решения для розничной торговли. Помимо аналитики по продажам и конкурентам, тут можно выбрать помещение с учетом трафика, анализа доходов потребителей и арендной платы.

Пример выбора помещения через отраслевое решения для розничной торговли

Аренда: что проверить в договоре и как оценить арендатора

Договор аренды

Договор — ваша главная защита. Особенно важно, если вы планируете делать дорогой ремонт. Рассказываем, каким должен быть договор и что в нем необходимо прописать, чтобы снизить риски для бизнеса.

Допустим, вы посчитали, что планируете зарабатывать 1,15 млн рублей в месяц. Значит, вы не должны платить за аренду больше 127 тыс. рублей.

1. Тип договора:
2. • на 11 месяцев — арендодатели часто предлагают такой договор, чтобы его не регистрировать; риск в том, что через год вас могут попросить съехать;
   • на 3–5 лет и больше — безопасный вариант, договор нужно зарегистрировать в Росреестре; обязательно пропишите, как часто и на сколько можно повышать аренду (идеально — не чаще раза в год и не более чем на 10%).
2. Арендная плата. Из чего она состоит:
3. • Базовая ставка — плата собственнику.
   • Коммуналка — свет, вода.
   • Эксплуатационные расходы — уборка общих зон, вывоз мусора (особенно важно в ТЦ).
3. Обеспечительный платеж. Обычно это сумма за 1–2 месяца аренды. Это страховка для арендодателя на случай, если его имущество как-то испортится по вине съемщика. Если ничего такого не случится, деньги вернутся, когда закончится срок аренды.
4. Арендные каникулы. Бывает, в помещении нужен ремонт. Попросите не платить аренду один-два месяца. Коммуналку придется отдавать. Это нормальная практика, но арендодатель не обязан идти вам навстречу.
5. Ремонт и улучшения. Согласуйте план ремонта и смету заранее. Если вы делаете неотделимые улучшения, например ставите раковину или перегородку, пропишите, кто их оплачивает и вернут ли вам деньги при выезде.
6. Акт приема-передачи. Подписывается в день, когда вы получаете ключи. Внимательно осмотрите помещение и пропишите в акте все недостатки: трещины, сломанные замки, пятна на стенах. Сделайте видео. Это поможет вернуть обеспечительный платеж, когда будете съезжать.
7. Штрафы. Прописаны ли штрафы за опоздания, шум, нарушение графика работы? Особенно внимательно читайте этот пункт, если открываетесь в ТЦ — там штрафы могут быть очень высокими.
8. Форс-мажор. Что будет в случае эпидемии, пожара или других чрезвычайных ситуаций? Можно ли будет получить отсрочку или скидку по аренде?

Как проверить арендодателя

1. Запросите документ о праве собственности. Сверьте адрес помещения с адресом в документах.
2. Получите выписку из ЕГРН. Узнайте, нет ли обременений (ареста, залога) и кто настоящий владелец площади.
3. Если помещение сдает компания, проверьте ее на сайте налоговой, не находится ли она в стадии банкротства или ликвидации.
4. Поговорите с предыдущими арендаторами, если есть такая возможность. Узнайте, были ли проблемы.

Даже при идеальной локации очень важно оценить юридическую чистоту помещения для бизнеса.

Важно убедиться, что помещение законно перевели в нежилой фонд. Проверить полномочия директора, если помещение принадлежит ООО. Для отдельно стоящих зданий у арендодателя должны быть разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию. Попросите их показать. Также вы можете проверить арендатора при помощи специальных сервисов. Например, в Сбере есть сервис «Безопасный бизнес» — базовые функции доступны бесплатно.

Краткий чек-лист для оценки локации

Перед тем как подписать договор, проверьте:

• Место. Наличие парковки, хорошая транспортная доступность, район подходит под вашу целевую аудиторию.
• Трафик. Если вы в массмаркете — высокая проходимость, если в премиум-сегменте — клиенты готовы специально приезжать.
• Помещение. Есть вода, канализация, достаточно мощности электросети для работы оборудования. Есть место для разгрузки товаров. Для точки в жилом доме важно, чтобы это место было не со стороны двора.
• Вход. Удобный, без высоких ступенек.
• Арендодатель. Проверен по документам, владельцы других точек в этом месте хорошо о нем отзываются.
• Договор. Прописаны арендные каникулы, условия на случай форс-мажора, порядок повышения аренды (не более 10% в год), условия ремонта.