Урок 7.1.
Нужна ли команда для работы в недвижимости

На первый взгляд кажется, что для управление арендным бизнесом не требуется много сил и времени: нашёл арендатора, заключил с ним договор и почиваешь на лаврах, получая стабильный доход. Однако это не совсем так — время от времени любой объект будет требовать к себе внимания:

• При съезде арендатора надо найти нового: разместить объявления на площадках, проверить нового арендатора и заключить с ним договор.
• Что-то сломалось или требуется косметический ремонт после съезда арендатора, надо организовать и проконтролировать работу подрядчиков.
• При проведении регулярных или внеплановых проверок со стороны госорганов необходимо обеспечивать им доступ на объект и исправлять обнаруженные недочёты.
• В рамках соблюдения налогового законодательства необходимо регулярно вести финансовый и управленческий учёт. Для получения дохода по объекту формировать платёжки и отслеживать проведение оплаты арендатором.
• При необходимости купить новый объект надо снова проходить путь поиска, переговоров, проверки документации и так далее.

Но когда объектов становится больше, уследить за всем одному уже затруднительно. Времени на управление уходит всё больше, а обещанной «пассивности бизнеса» становится всё меньше. В этом случае удачным станет привлечение профильных специалистов

Наиболее востребованные сотрудники

• Бухгалтер. Ведёт всю отчётность, помогает оформлять сделки, оплачивать рекламу, а также снижать налоговую нагрузку.
• Юрист. Консультирует по юридическим вопросам, оценивает риски, сопровождает сделки, подготавливает и заключает договоры, а также представляет интересы предпринимателя в суде.
• Риелтор. Подбирает объект для покупки, помогает сдать объект в аренду. Его задача — услышать потребность предпринимателя и помочь её реализовать.
• Технический и сопровождающий персонал. Клининг, охрана и сотрудники, обслуживающие помещения: сантехники, электрики, мебельщики и другие

Также в последнее время всё большую популярность набирает хоумстейджер.

Это специалист, который способен подготовить объект к сдаче под портрет потенциального арендатора и его задачи. Он стилизует и декорирует помещение, расставляя правильные акценты таким образом, чтобы будущий арендатор сразу мог представить, как организует в нем свою деятельность. Использование услуг хоумстейджера повышает привлекательность объекта, что потенциально может сократить срок его экспозиции и/или повысить арендную ставку.

Сотрудники могут быть как штатными, так и работать на аутсорсинге. При необходимости можно заключать договоры подряда. Все зависит от объёмов инвестиций и частоты возникновения специфических задач, для решения которых требуется их привлечение.

Если объект большой или объектов много

Когда объект большой или объектов много, можно сдать их в управление управляющему или управляющей компании (УК).

Управляющий. Это специалист, который сформирует стратегию эксплуатации объекта, проработает бюджет, возьмёт на себя управление персоналом, организует работу технических служб. Его основная цель — обеспечить эффективное использование недвижимости в интересах собственника.

Управляющая компания. Это организация, которая может взять на себя управление всем арендным бизнесом, включая поиск новых объектов и арендаторов. Конечно, сюда входят и услуги по содержанию и ремонту объектов. В структуре УК есть все необходимые предпринимателю специалисты: бухгалтеры, юристы и другие.