Урок 6.1.
Какие расходы стоит учесть

Мы уже говорили, что самая главная задача в арендном бизнесе — найти стартовый капитал. Но сначала нужно оценить все необходимые расходы, в том числе на подготовку помещения к сдаче в аренду.

Помимо средств непосредственно на покупку объекта, необходимо просчитывать дополнительные траты.

Разовые расходы

• Текущий и капитальный ремонт. Сумма и срок ремонта зависят от вида жилья и потребностей потенциального арендатора.
• Пошлины за оформление недвижимости и постановки ее на учет. Сумма зависит от региона, вида объекта и статуса заявителя: физическое или юридическое лицо. Обычно 5–50 тыс. рублей.
• Рекламные и маркетинговые услуги. Такая потребность возникает в процессе поиска арендатора из-за достаточно высокой конкуренции или в случае необходимости увеличения трафика.

Постоянные расходы

• Налоги (от 6 % до 20 % в зависимости от системы налогообложения). В том числе ежегодный имущественный налог, точную ставку по региону можно уточнить на сайте ФНС.
• Коммунальные платежи. Сумма зависит от помещения и его месторасположения.
• Эксплуатационные расходы. Это общие затраты на содержание, использование и ремонт здания. Также к ним относится чистка крыши от снега, опрессовка системы отопления перед сезоном или плановые технические мероприятия.
• Обеспечение пожарной безопасности (включая все необходимые расходники и оплату ежегодной выездной проверки).
• Заработная плата сотрудникам (при их наличии).
• Сборы управляющей компании, в том числе на капитальный ремонт, если объект находится в жилом доме.
• Страхование. Оно необходимо, если предприниматель хочет обезопасить себя в случае, когда арендатор или соседи нанесут ущерб имуществу. Обязательному страхованию подлежат объекты, которые приобретены за счет кредитных средств.

Еще возможные расходы возникнут в период поиска арендатора, когда помещение простаивает. Например, если помещение приобретено на заемные средства: доход не поступает, а кредит выплачивать нужно. Поэтому необходима финансовая подушка безопасности или предварительные договоренности с другими арендаторами, которые будут готовы в любой момент заехать на освободившуюся площадь.

Кроме всего вышеперечисленного, важно еще учесть стоимость аренды земли под объектом, если ты хочешь купить все здание: к постоянным расходам будет отнесена ежемесячная арендная плата за землю

Где взять деньги?

Теперь, когда ты понимаешь величину расходов, нужно определиться с источником финансирования. Есть следующие варианты:

• Прибыль от основного бизнеса.
• Свободные средства, которые предприниматель, например, накопил или получил в наследство.
• Кредитные средства.
• Заём у партнеров и контрагентов: они могут предоставить займы, товарные кредиты и принимать векселя, за это они получают прибыль с процентов.
• Привлечение инвестиций: обратиться к друзьям, родственникам или предпринимателям, которые готовы вложить средства на долгий срок.