Когда ты нашел своего лучшего арендатора, наступает время заключения договора аренды. Это ключевой этап, так как в договоре фиксируются все условия сотрудничества и обязанности сторон.
Необходимые документы
Саму форму договора можно найти в открытом доступе в интернете и адаптировать под себя или же воспользоваться юридической помощью. Также арендаторы, которые уже не в первый раз заключают такой договор, могут предложить свой вариант.
В любом случае перед заключением договора обеим сторонам необходимо подготовить документы:
Арендодателю:
Арендатору
Обязательные пункты договора
Чтобы предупредить риски, в договоре рекомендуется учесть следующие пункты:
Важный момент!
Если арендатор проводит «неотделимые улучшения» объекта, то есть ремонтирует за свой счет электропроводку или канализацию, меняет газовые трубы, обновляет фасад и пр., он в праве потребовать возмещение затрат или скидку на арендную ставку. Предпринимателю важно понимать, в каком состоянии находится его объект, и при необходимости прописывать в договоре условия проведения ремонта
Виды договоров в зависимости от срока аренды
Необходимо отдельно остановиться на сроках. Существует два вида договоров аренды.
Краткосрочные
На срок до 11 месяцев. Не подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Как правило, срок аренды составляет именно 11 месяцев с последующей пролонгацией. Это делается как раз для того, чтобы не регистрировать договор и не тратить на это деньги.
Долгосрочные
На срок более 11 месяцев. Их нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
На долгосрочной форме договора обычно настаивают арендаторы, которые хотят получить лицензию (например, на продажу алкоголя) или планируют вложить крупную сумму в ремонт помещения.
По закону срок регистрации договора составляет не более 30 дней. Помещение будет считаться сданным в аренду после того, как арендодатель и арендатор подпишут акт приема-передачи.
Расчет арендной платы
Одним из обязательных пунктов договора является арендная ставка. Но как ее рассчитать?
Арендная плата состоит из нескольких частей:
Фиксированная часть — это плата за помещение. Она зависит от площади, состояния недвижимости и наличия оборудования или мебели. Эта часть включает в себя сумму, которую арендатор платит вне зависимости от того, сколько заработал.
Переменная часть — процент от выручки арендатора на этом объекте. Для ее определения предпринимателю лучше запрашивать у компании-арендатора оборотно-сальдовую ведомость. Это документ, с помощью которого отслеживаются остатки счетов и оборот за выбранный период. Также актуально для сезонного бизнеса, в частности для курортных городов, — в сезон ставка выше, чем в несезон.
Коммунальные услуги — стандартная составляющая ежемесячных расходов арендатора (коммунальные платежи включаются в договор). Есть два варинта расчета: по счетчикам или по оговоренному тарифу. Как мы уже упоминали, если помещение арендуется в ТЦ, то надо помнить, что коммуналка делится на всех арендаторов в зависимости от площади их объектов.
Ценообразование требует особого внимания предпринимателя. Если стоимость аренды выше средней на рынке по объектам с аналогичными параметрами, включая район размещения, это может вызвать вопросы в рамках 115-ФЗ.
Вы отписались от рассылки!
Спасибо, что были с нами! Возобновить подписку можно в любой момент на сайте СберБизнес Live